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物业管理基础教师李岷物业管理简说•最早出现在19世纪60年代的英国。OctaviaHill规范租户行为的管理办法。•现代物业管理却诞生并发展于19世纪末20世纪初美国。1911年世上第一个业主组织“建筑物业主组织（BOO）”成立，标志着现代物业管理的诞生。•1981年3月10日，深圳市成立了第一家涉外商品房物业管理公司。•1994年3月，建设部颁布33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，正式确立了现阶段物业管理的新体制，推行社会化+专业化的管理。•2003年9月1日，《物业管理条例》实施•2007年10月1日，《物业管理条例》更新/《物权法》实施。五业精神•责业—责任心+负责•廉业—廉洁自律•勤业—勤奋努力•敬业—崇敬+看得起•爱业—热爱现阶段中国大陆住房问题中的几个基本问题白话解•业主•业主大会•业主委员会•建筑物区分所有权房产税•物业•物业管理•物业服务企业•土地房地产(不动产)公共与共有学校、购物、交通业主•《条例》第六条:房屋的所有权人为业主。•业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。•房屋所有权与土地使用权归属同一个主体。•具备业主身份的情况有三种：办证大国•一是房屋所有权证书持有人；•二是房屋共有权证书持有人；•三是待领房产证和房屋共有权证的购房人。非业主使用人•不拥有物业的所有权，通过某种形式获得物业的使用权，并实际使用物业的人。•问题？1）夫妻双方，一方是业主，另一方是业主吗？2）父母儿女是不是业主？3）开发商是不是业主？单个业主的权利•1)依法享有所拥有物业的各项权利。•A.对自用部位占有、使用、收益、处置、修缮、改建等基本权利。•B.对共用部位，设施设备的权利。•2)参与物业管理，要求物企依合同提供相应的管理与服务的权利。•3).拥有对物业服务企业提供的监督、建议、批评、咨询、投诉的权利。业主大会•业主大会是由管理区域内全体业主组成，是物业管理区域决定物业重大管理事项的最高权力机构；是业主自治管理组织；是非社团法人组织。•注意•1)一个管理区域内只有一个业主大会。可以不成立业主大会，由业主共同履行业大和业委会的职责。•2)重大管理事项有哪些？一）制定修改业主大会议事规则；二）制定修改管理规约；三）选举或更换业委会成员；四）选聘和解聘物企；五）筹集和使用专项维修资金；六）改建、重建建筑物及其附属设；七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。•3)业主自治指业主有权对自己拥有的房产（专有+共有）的使用，经营和管理做出决定。业主自治的关键就是：召开业主大会+选举产生业委会业主自治的前提条件是：制定和通过管理规约。•4）业主大会成立的条件。物管区域内，房屋出售并交付专有部分建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满2年。公有住房出售建筑面积达到30%以上的，可以召开第一次业主大会。这时，建设单位应按政府的要求，及时报筹备首次业主大会会议所需的文件资料：①物业管理区域证明；②房屋及建筑物面积清册；③业主名册；④建筑规划总平图；⑤交付使用共用设施设备的证明；⑥物业用房配置证明；⑦其他有关资料。•5）业主大会议事两形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式；也可以采用书面征求意见的形式。•6)业主大会会议分为：定期会议/临时会议定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开；•经20%以上的业主提议或管理区域内发生重大事项或紧急事件需要及时处理的；议事规则或管理规约规定的其他情况等，业委会应组织召开业大临时会议。•7)业主代表大会业主人数较多的时候，应选派业主代表，组成业主代表大会。•在入住率达到一定比例，业主人数达到一定数量时，每栋楼的业主就可以通过协商推选若干名代表，组成业主小组。•一般按照每建筑面积500—1000平方米产生1名小组成员。•只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行其业主大会、业主委员会职责。•8)业主可以书面委托代理人行使权利。•9)业主大会还应该有相当比例的住用人列席会议。•10)双2/3与双1/2•应当经专有部分占总建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数1/2以上的业主且占总人数过半数1/2以上的业主同意•11)召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。•12)业大——业委会。业主大会是权力机关，业委会只是执行机构。•13）首次业主大会（筹备组）谁牵头组织？政府应在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街办、乡镇人民政府代表和居委会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由政府代表担任。•14）业主大会的启动资金由建设单位负责。业主委员会•由业主大会选举产生，经政府（备案）批准成立的、代表全体业主合法权益的社会团体，业主委员会是业主大会的执行机构，是物业管理区域内代表全体业主实施自治管理组织；是非社团法人组织。•《条例》：业委会当自选举产生之日起30日内，向政府主管部门和政府街办、乡镇政府。•备案：业委会成员基本情况、管理规约、业主大会议事规则等。•注意：1)委员均要是业主。2)业委会委员应当由：热心公益+责任心强+有一定的组织能力的业主担任。问题：身体健康可否？个人形象好可否？3)业主委员会主任、副主任：均由业主大会选举出来的业委会委员中自行推选产生。秘书可以招聘。4）委员的人数为5—11名单数组成，5）委员每届任期5年。6)业主委员会的会议形式：例会：三个月一次。特别会议：全体委员的1/3以上提议；全体业主的20%以上提议；主任认为有必要的；发生重大事项。会议必须要有半数以上委员出席方有效。7)业委会工作经费由全体业主承担。8)业委会与物业管理企业之关系：①二者是业主自治与专业化相结合的管理体制。②在法律关系上是平等的。③在经济关系上是平等的。物企提供服务而获取相应的报酬，这种经济关系是通过业主的委托合同来确认和保证的。物业指已建成并投入使用的各类建筑物及附属设施设备、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。将要建成的各类建筑物及附属设施、设备和场地？物业的分类1）按使用功能分：2）按物业管理的特点分：住宅物业，最受关注。写字楼物业，期望值最高。商厦物业，形象第一工厂厂房，难度最大。3）特种物业的分类：•房地产的构成：•土地的开发经营；房地产的开发；•房地产交易；物业管理；•房地产中介服务；房地产金融。•房地产的运行环节：生产环节—流通环节—消费环节3.物业、房地产、不动产的关系。房地产包括物业，物业是房地产进入消费领域才使用的概念。不动产在民法中惯用的词汇，房地产是经济法和商业实务中经常使用的。土地私有制•土地制度//土地所有权分为（三部分权益可以分别转让）：地下权(包括地下资源开采权)、地面权地上空间权(包括建筑物大小、形状等)今天说说你有啥财产？•财产(property)：就是资产；所有物；所有地，地产；所有，所有权。英美法上严格来说应该没有物权的概念，连对应的概念的没有，现在的《物权法》不是财产法(propertylaw)，财产与物权不是能等同的概念。物业的性质物业的属性分为自然属性和社会属性（经济属性和法律属性）。1）物业的法律属性（权属性）2）物业的经济属性3）物业的自然属性（物理属性）•日本皇室公主KaoruNakamaru关于2012公开发言•So3daysofnosun,stars,moon..can'tuseelectricityeither.Wehavetositinpitchblack.Doesanybodyrealizehowmuchmayhemthiswouldcause?Ithinkalotoffolkswouldliterallygoinsane.Nojoke.IhopeIamsittingathomewhenthishappens.祝大家新年快乐谢谢大家是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理特约服务（为业主进行室内设计或装修）。物业管理综合服务包括常规性服务（清洁，代收费用，卫生防疫等），一般不以赢利为目的，只收取低廉的费用，满足居民的基本的需要。委托性服务（代订代购报刊、牛奶、代洗衣物等），以微利为原则，为居民提供更多方便。物业管理的性质Ａ、物业管理是以“”为核心的产业。Ｂ、物业管理是以“经济性质服务”为核心的。Ｃ、物业管理以提供优质服务为自己的灵魂。物业管理的类型Ａ、按业务委托的情况分。委托服务型物业管理租赁经营型物业管理Ｂ、按管理目标分类分为盈利型和非盈利型两种物业管理的基本内容日常管理，社区管理。租赁经营，优质服务，日常管理包括日常养护，环境，绿化，安防，消防，车辆，征收费用，处理矛盾，档案管理。物业管理的功能管理功能，维修功能，服务功能，经纪功能，信托功能（物业管理的信托主要体现在财产管理和经纪咨询两个方）。房屋修缮在物业管理中的作用从物业自身的角度看。是保证原有房屋的主用安全和使用功能，充分发挥房屋的使用价值。从房地产业的角度看。是房地产在消费环节中延续和完善，有利于房屋价值的保值增值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。从物业管理企业的角度看。有利于消除用户置业的后顾之忧，促进房屋的销售和租金的提高，有利于提高物业管理企业在社会上的信誉和在激烈的市场竞争中的竞争力从使用者和社会的角度看。有利于改善人民工作、生活条件，满足居民生活需要，促进城市经济的发展和社会主义精神文明的建设。房屋修缮责任划分1）新建房屋在保修期内2000年6月30日建设部令第80号发布《房屋建筑工程质量保修办法》，第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管理、设备安装和装修工程，为年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。2）保修期满后由业主承担房屋修缮责任和修缮费用。业主委托物业管理企业管理的物业，如下：房屋建筑共用部分、共用设施，由物业管理企业承担、费用按业权比建立维修基金。物业内自用部分和自用设施的修缮责任由业主自行修缮，费用自担，物业管理企业负有检查监督的责任。3)凡属使用不当或认为造成房屋损坏的，由行为人负责或给予赔偿。房屋损坏原因房屋损坏原因自然因素人为因素气象因素生物因素地理因素灾害因素使用不当设计施工质量低劣维修保养不善房屋修缮责任划分•1、损坏原因？•2、是否在保修期内？•3、保修期后，是否有物业服务企业？住宅小区建筑面积在5万平方米以上，建筑布局自成体系，配套设施较为完善的独立居住区，即可称为一个住宅小区。（1）居住功能（2）服务功能（3）经济功能（交换功能、自费功能）（4）社会功能13、住宅小区的功能：1）服务至上，方便群众。2）统一管理，综合服务。住宅小区管理的指导思想全国住宅示范项目申报条件•Ａ、参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全,住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率和使用率达85%以上。•Ｂ、取得省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目称号1年以上。•C、已建立各项管理规章制度。•D、无重大责任事故和确认属实的重大投诉。全国管理示范项目标准1）房屋完好率98%，收缴率98%2）零修及时率１００%，返修率不高于１％、3）业主对物业管理的满意度达95