物业管理基础知识培训

整理文档很辛苦,赏杯茶钱您下走!

免费阅读已结束,点击下载阅读编辑剩下 ...

阅读已结束,您可以下载文档离线阅读编辑

资源描述

物业知识培训DTZ课程内容•戴德梁行介绍•物业基础知识•物业基本法律、法规•物业管理费的构成•售楼员应答技巧DTZ戴德梁行介绍DTZ公司的历史及背景介绍•戴德梁行为国际著名的专业房地产服务公司,为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下,戴德梁行遍布全球的分公司能够有效的照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。•戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由旧金山至上海、斯德哥尔摩至雪梨,均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。DTZ公司的历史及背景介绍•戴德梁行在欧洲市场的覆盖率堪称同业之冠,在二十七个国家九十四家分公司共有三千四百余名员工为客户服务。在亚太区,公司在澳大利亚及新西兰等主要市场,以至中国(包括香港和台北)、印度、日本及新加坡等东南亚地区,均设有办事处。在中国内地,戴德梁行是首家独资的境外房地产专业服务公司,在北京、上海、广州、深圳、大连、天津、重庆、杭州、西安、成都、武汉等地均设有正式领有营业执照的全资拥有附属公司。DTZ大连分公司负责区域与主要项目•负责区域:东北三省、内蒙古、山东•主要负责项目:沈阳银河湾昌鑫置地广场五里河城理想新城翔凤山水国际运恒国际广场DTZ主要服务形式•物业顾问服务•驻场顾问服务•物业全委托服务DTZ物业基础知识DTZ物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国,OctaviaHill女士为其出租的房物制定一套规范约束租户行为。同时也对损坏的设备设施进行修缮收到良好效果,使得当地人纷纷效仿,并逐渐得到政府重视,推广到其它西方国家,因而被视为最早的物业管理。DTZ物业管理在我国的发展•20世纪80年代物业管理从香港传入内地•1981年3月全国第一家物业管理公司成立•1994年3月23日建设部第33号令颁布•1994年6月18日第一部地方性物业管理法规出台•2003年9月1日国务院颁布物业管理条例DTZ物业的含义•建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。•它可以是一个住宅小区、一栋公寓,或是一个写字楼、商场和宾馆等。DTZ物业的分类•根据使用功能的不同可分为:•居住物业:如住宅、公寓、别墅等;•商业物业:如商场、写字楼、酒店;•工业物业:如厂房、仓库等;•其它:如车站、医院、学校等.DTZ物业的特性•固定性•耐久性•多样性•高值性•权益性DTZ物业管理的概念是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。DTZ物业管理的特点•覆盖面广•服务性强•专业性强•业主处于主导地位•物业管理与社区管理相结合DTZ物业管理基本原则物业管理原则服务第一公平竞争业主主导依法管理统一管理收费合理专业高效责权分明DTZ物业管理工作的宗旨•物业保值升值。•降低管理成本。•建立良好关系(物业所有人、物业公司、开发商、政府)。•提供24小时不间断优质服务。•有求必应,尽善尽美。DTZ物业服务的内容•常规性的公共服务•针对性的专项服务•委托性的特约服务DTZ常规性服务内容常规服务房屋主体设施设备卫生绿化代办服务对外联系社区工作保洁治安消防车辆投诉处理费用DTZ针对性服务主要有•日常生活类衣、食、住、行•商业服务类小型超市、理发、修理、饭店等•文化、教育、卫生、体育类•金融服务类•中介服务•社会福利类DTZ委托性的特约服务•满足产权人、使用人个别需求受其委托而提供。•该服务并非必须存在,物业公司有权决定是否提供。DTZ物业管理的基本过程签订物业服务合同验收接管物业履行服务合同终止合同、做好交接DTZ物业管理企业权力的来源•《物业管理条例》等相关法律、法规。•物业建立起来,投入到市场,有了使用人(包括业主、租户及其受让人,继承人,合并人、接办人、承租人、占用人,还包括管理人、访客等)这就需要一份大家认可的合约去规范、约束使用人的行为,明确使用人的权力和义务,达到自律自治的理想效果。这个合约称之为“xx业主临时公约”,此公约在开发商申请“商品房销售证”时同时呈交给房管局,并在签订转让合同时连同物业管理合同一并交给小业主签署认可。•物业管理的权力来源于全体业主DTZ业主公约的主要内容•总则•物业的基本情况•物业的使用•物业的维护•物业费的交纳•业主的权力与义务•违约责任DTZ业主自治与自律•物业的法定所有人是业主•物业公司是受全体业主委托来管理物业•业主对自己的财产负责,具有和行使管理权,这是业主自治。•物业在使用过程中,既有全体业主的共同利益,又有单个业主的个人利益。单个业主的利益要服从公共利益,即业主自律。DTZ业主大会与业主委员会•业主大会:由同一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。•业主委员会:是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举长生的,是业主大会的执行机构DTZ优质的物业管理服务•完善的日常公共服务•个性化的配套服务•品质优良的有偿服务•优秀的服务意识•优质的服务标准DTZ优质物业管理服务标准(一)管理服务项目标准物业验收按国家标准验收完毕物业“业主委员会”已成立物业“使用维修管理公约”以及各项规章制度已制定并实行物业管理人员服装统一规范,穿着整齐物业各类指示牌,道路交通标志已安装,明显易见房屋零修及时率98%零修合格率100%客户回访制度,记录100%建立物业资料档案,客户档案100%完善设备运行事故隐患无维修保养计划制度100%完善设备运行操作规范100%遵守设备运行安全记录100%落实人均占绿地面积不少于1平方米防火保安和机电设备管理每日24小时监护巡逻、站岗、出入口控制100%落实执行DTZ优质物业管理服务标准(二)管理服务项目标准安全标准和安全措施完善重大事故、火灾、刑事案件无精神文明公约有道路、路面平坦安全供电、供水、照明、通风、空调、煤气、供暖齐全、运行正常污水排放通畅车辆乱停乱放现象无绿地广场、花坛、树木摆设合理公共设施、公共部分占用无乱建、加建、乱立广告牌、乱涂、乱画、乱摆、乱放无饲养家禽、宠物无生活网点、康乐便民设施齐备环卫设备、垃圾站、垃圾筒完备日常保洁、清洁、外墙清洗、灭鼠杀虫定期完成与当地政府主管部门关系良好客户和行政管理部门评议95%满意DTZ物业管理法律、法规DTZ•《中华人民共和国民法通则》•《中华人民共和国合同法》•《物业管理条例》•《业主大会规程》•《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•《物业服务收费管理办法》DTZ《中华人民共和国民法通则》•民法:是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称。物业管理法律关系种民事法律关系占多数,民法是物业管理活动种最常用的法律规范。•民法通则:1986年4月12日由全国人民代表大会第四次会议通过;1987年1月1日起施行。它概括的确定了我国民法的基本原则,基本制度和主要内容,为从事民事活动提供了共同遵循的法律规范,是进行民事活动必须遵守的基本准则,也是物业管理法规必须遵守的准则。共9章、156条。DTZ《中华人民共和国民法通则》•《民法通则》中常用的法律规定内容分类:1、民法的基本原则2、对公民(自然人)和法人民事权利能力和民事行为能力的规定3、对民事法律行为和代理的规定4、对民事权力的规定5、对民事责任的规定6、对诉讼时效的规定DTZ《中华人民共和国合同法》•合同法:是调整平等民事主体之间的交易关系的法律。•立法过程:1999年3月15日,第九届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国合同法》,1999年10月1日起施行,同时《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》废止。共23章428条。DTZ《中华人民共和国合同法》•《合同法》中常用法律规定内容分类:1、约定优先原则。2、平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德原则。3、订立合同时的注意事项。4、关于合同效力的规定。5、对履行合同的规定。6、对合同的变更、转让和终止的规定。7、对违约责任的规定。DTZ《物业管理条例》DTZ《条例》遵循的立法原则(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则。(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发,实事求是的原则DTZ《条例》共七章,七十条。第一章总则第二章业主和业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用和维护第六章附则第七章法律责任《条例》的主要内容DTZ十项制度10项制度告知备案招投标交接保修资质人员资格专项基金报告招投标DTZ四项授权四项授权物业区划分投票权确定维修基金收、用、管资质管理制度DTZ两项书面合同1.前期物业服务合同。“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前。建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”(第二十一条)。2.物业服务合同。“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”(第三十五条)。DTZ业主权力业主权力接受服务管理事项建议权公约、规则建议权投票权被选举权监督业主委员会监督物业管理公司其他权利监督维修资金管理和使用知情权监督权DTZ业主义务遵守公约议事规则遵守规章制度执行决定交纳专项维修资金其他义务交纳物业服务费用业主义务DTZ业主大会职责业主大会职责制定、修改公约议事规则选举、更换业主委员会委员选聘、解聘物业管理企业维修资金使用、续筹制定、修改规章制度其他有关物业管理的职责DTZ业主委员会职责业主委员会职责召集会议报告情况代表签订服务合同业主大会赋予其他职责监督业主公约的实施监督和协助DTZ前期物业管理前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明,保护新入住的业主的利益,《条例》作了五个方面的规定:DTZ一是,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;对于其他物业的建设单位,国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二是,建设单位应当销售物业之前,制定不得侵害物业买受人合法权益的业主临时公约;并应当在物业销售前,将业主临时公约向物业买受人明示,予以说明。DTZ三是,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。四是,为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理,《条例》规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。五是,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。DTZ物业服务费用物业管理是一种有偿的经营性服务,其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原,由业主和物业管理企业通过合同协商确定。但考虑到目前物业管理市场发育还不完善,需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范,因此,《条例》规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用,损害全体业主的利益,影响物业管理企业正常管理活动的问题,《条例》规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。DTZ关于法律责任《条例》涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为,但更多的是属于民事违法行为。对前一类违法行为应当给予行政处罚,对后一种违法行为,则应当由行为人承担民事法律责任。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系,《条例》在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定,损害公共利益,需要给予行政处

1 / 73
下载文档,编辑使用

©2015-2020 m.777doc.com 三七文档.

备案号:鲁ICP备2024069028号-1 客服联系 QQ:2149211541

×
保存成功