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•物业管理行业的起源•物业管理行业的发展•物业管理行业的价值•物业管理行业的现状（待补充）•物业及物业管理的概念•物业管理的性质及特点•物业、物业管理的分类•物业管理的基本环节•物业管理的基本内容•物业管理的意义和作用课程组成物业管理的起源（资料来源百度）传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅-希尔的女士OctaviaHill维基图片物业管理的起源与发展（资料来源百度）•物业管理起源于19世纪60年代的英国•——奥克维亚.希尔女士•物业管理的概念起源于19世纪60年代的英国，•OctaviaHill女士制订了第一部物业管理条例。•英国第一产业的兴起和高涨，大量农村人口涌•入城市，住房紧张、居住环境恶劣、承租人以•拖欠租金、破坏房屋发泄对管理和环境的不满。•OctaviaHill为自己名下的出租物业制订管理•办法，提供管理服务，要求承租人遵守，获得•成功，开创物业管理的先河。•从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。物业管理的起源与发展（资料来源百度）•从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中•叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽•和初步发展的时期。在这个时期，上海、天•津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立•了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28•座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市•场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保•安服务等专业性的经营公司，这些专业公司•的管理方式正是我国物业管理的早期形式。物业管理的起源与发展（资料来源百度）•20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策•实施，市场经济的产物之——物业管理才由•香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发•源地，在我国物业管理的进程中，创造了无•数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先•行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理•在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践•经验仍然值得效仿和推广。物业管理的起源与发展（资料来源百度）•标志性的事件有：•1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深•圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行•统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这•一新兴行业的诞生。•1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳•市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。•1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，•明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由•物业管理公司统一实施专业化管理”。•1994年9月，深圳市住宅局以其开发的莲花北福利房小区作为一体化•管理的试点，首次用内部招标的方式确定物业管理单位。•2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业•管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和•工作环境，提供了重要的法律依据。物业管理的起源与发展（资料来源百度）•建设部125号令《物业管理企业资质管理办法》于2004年3月实施；•资质等级：分一级、二级、三级等级资质；•2005年12月1日•《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格•考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》•开始实施；•2006年8月•《注册物业管理师》执业资格考试参考教材由中国•建筑工业出版社出版，全套五本，4门课程，包括•《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》•《物业管理综合能力》《物业经营管理》及《考试•大纲》；•2006年9月•全国《注册物业管理师》第一批师资培训举行；物业管理的起源与发展（资料来源百度）房地产行业的延续；能使物业保值或增值；客户能得到便利的生活条件；给社会创造价值，减轻国家负担；营造上尚的社区生活品质；解决业主的困难等。物业管理行业的价值物业管理是房地产的延续和完善：物业管理是房地产市场的一个消费环、节，是为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。物业管理的价值1、物业2、物业管理物业管理基本概念什么是物业？是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。物业的构成专有物业-----户内面积（专有使用）共有物业-----红线以内专有物业以外的物业．1、位置的固定性和地区性；2、形式上的多样性；3、使用上的长期性；4、建设周期长、投资量大；5、容易受政策的限制；6、保值性和增殖性。物业的特性什么是物业管理？是指物业管理受物业所有人的委托，按照国家的法律以及委托合同，运用现代管理科学和先进技术，对已经投入使用的物业周围环境、清洁卫生、治安保卫、绿化等实施专业化管理，并向业主或使用人提供多方面的综合性服务。物业管理涉及的领域包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。性质服务性行业第三产业物业管理的性质、特征和特点服务业特点同时性——服务的提供和消费同时进行无形性——服务是无形的、不可触摸的非贮存性——服务具有直接和无法贮存的特点服务品质的体现，更多的是一种感受！（一）物业管理的特征1、社会化；2、专业化；3、企业化；4、经营型；物业管理的性质、特点特点业主自治自律（起源）物业管理企业专业化管理物业管理的性质、特点业主自治自律有两个关键环节：要有一个全体业主遵守的业主公约，要成立业主委员会．物业的管理，在确立为业主的主人翁地位，实行业主自治自律的前提下，还必须由物业管理企业实行统一专业化的管理．这是物业管理新体制的要求．物业管理企业统一专业化管理业主自治自律和物业管理企业统一专业化管理相结合，是通过业主委员会自主选聘物业管理公司实现的．业主委员会与物业管理企业是平等的委托与被委托，互相平等的关系．1、物业管理的性质：社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度；物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。专业化：设备、环境、安全、租售等；企业化：物业管理行为是一种企业行为；经营型：物业管理的属性是经营，提供的是劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。物业管理的性质和特点2、物业管理的基本特点：业主自治自律（业主公约和业主委员会）；业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权；业主自律：单个业主利益服从公众利益。业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系；物业管理企业提供专业化管理，其产品是服务。物业管理的性质和特点服务的特性：1、服务通常是无形的，看不到感受得到；2、服务的生产过程和消费过程是同时进行的；3、动态变化性；4、服务是不能提前生产储存的；关于服务质量服务的质量很难量化，是通过比较得来；服务质量不好是无法返工的。物业管理的性质和特点概念一、物业概念二、物业管理概念三、业主概念四、业主公约物业及物业管理的基本概念概念一、物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主体及配套——红线范围内的一切概念一、物业物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资量大容易受政策的限制保值性和增值性概念二、物业管理行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。概念二、物业管理新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的对象——共有物业——业主及非业主使用人的行为概念三、业主新条例定义：房屋的所有权人。概念四、业主公约：新条例定义：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主公约：是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。1、物业的分类•按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、办公物业、其他物业•按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权•按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层物业和物业管理的分类2、物业管理的类型居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅）工业物业的管理（生产厂区、储存、物流）商业物业的管理（摩尔、百货、超市、连锁店）办公物业的管理（写字楼、政府办公）其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头）物业和物业管理的分类物业、物业管理的分类物业按使用功能分按产权划分按结构层次划分居住型商业型工业型公有单位单层超高层综合型私有多层高层物业类型物业管理住宅区管理商贸楼管理工业区管理写字楼管理物业管理的类型1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。物业管理的基本内容物业管理的常规性公共服务房屋建筑主体的使用、维修、养护房屋公用设备设施场所的使用、维修、养护环境卫生的管理绿化管理车辆行驶及停泊公共秩序（治安、消防）住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项1、物业管理基础业务2、物业管理专项业务3、物业管理特约业务物业管理的基本内容1、物业管理基础业务1）房屋本体的维修管理2）公共设备的维修管理3）公共设施的维修管理4）秩序维护管理5）环境管理物业管理的基本内容1、物业管理基础业务1）房屋本体的维修管理房屋本体维修管理的原则“经济、合理、安全、实用”的原则：“区别对待”原则：“服务”原则：物业管理的基本内容房屋本体维修管理的原则“经济、合理、安全、实用”的原则：经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，尽量做大少花钱多办事；合理，指要求制订合理的房屋维修计划和方案；实用，就是要从实际出发，因地制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。物业管理的基本内容房屋本体维修管理的原“区别对待”原则：根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧建房屋两大类。新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常保养，保持原貌和使用功能。旧建房屋，应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。物业管理的基本内容房屋本体维修管理的原则“服务”原则：在房屋管理上维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户需要解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。物业管理的基本内容1、物业管理基础业务2）公共设备的维修管理根据设备的类别可以分为：供配电类设备、给排水类设备、消防类设备、安全防范类设备、制冷供暖类设备等。物业管理的基本内容1、物业管理基础业务3）公共设施的维修管理根据设施类别可以分为：儿童娱乐设施、休闲娱乐设施、装饰性设施等。物业管理的基本内容•房屋五分法1）自用部位：责任人为业主2）房屋毗连部位：责任人为毗连业主3）本体共用部位：责任人为本体内的全体业主4）公用设备、设施：责任人为全体业主5）居民生活供应部门：责任人为有关部门物业管理的基本内容1、物业管理基础业务4）秩序维护管理根据工作性质，秩序维护管理包括：协助警察治安防范、消防管理、交通管理等。物业管理的基本内容秩序维护管理作用：1、必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破