物业管理处主任培训

管理处主任培训基础知识顺安物业周兴华管理处主任基本素质和能力要求基本素质能力要求基本素质要求服务意识自我完善沟通技巧职业道德管理处主任能力要求专业技能学习能力协调能力日常物业管理中的风险1、业主人身、财产安全的风险。2、停车场责任的风险。3、消防事故及隐患风险。4、物业主体和公共设施设备造成的风险。5、公共环境不安全因素造成的风险。6、从业人员不规范操作带来的风险。管理处主任的工作职责1、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定,坚持为业主服务、为社会服务的经营目标,努力搞好小区物业管理工作。2、定期向公司报告管理处工作情况,提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议,认真完成公司交付的各项任务,实现各项目标。3、建立富有活力的高效率的管理组织机构,科学完善的制度,以及监督和考核体系,确保政令畅通,信息反馈通畅,管理工作高效。并在实践中不断根据管理计划、目标和工作成效,调整管理体系。管理处主任的工作职责4、经常巡视管理区内外各场所,管理处各部门工作情况,检查服务质量,及时发现问题、积极解决问题。5、督促属下的管理人员的日常工作,检查各项工作的落实完成情况,并正确评价、培训管理人员,做好人员的考核工作。6、以身作则,关心员工,奖罚分明,提高自身素质和修养,使管理处具有高度凝聚力,最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。管理处主任的工作职责7、坚持“取之于民,用之于民”的收费和使用原则,审批资金收支,严格按财务制度办事,努力增收节支,合理使用管理费,不得挪作他用,或向业主(业主单位)乱摊派,乱收费。8、组织开展社区文体娱乐活动,根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班,丰富居民生活内容,搞好精神文明建设。9、积极配合有关部门做好小区有关的工作。管理处主任的工作权限1、对管理处的全面工作有决策和指挥权,对紧急重大问题有临时处置权。2、对本管理处人员的配备有建议权。3、在确保完成公司下达的物业管理各项指标的前提下,对管理处管理服务行政组织的设置和员工人数的配备有建议权。管理处主任的工作权限4、有权对员工进行奖惩,对不合格员工有辞退建议权。5、在不超出公司规定标准的情况下,经公司分管领导同意后，有权决定日常管理费用的支出和物资的使用。6、在不违背公司有关规定、制度精神的前提下,有权制定具体的实施细则和落实措施。职业道德修养一、职业道德修养的含义职业道德修养是指从业人员在职业活动中按照所从事的职业的道德规范自觉进行的自我锻炼、自我教育，以及经过这个过程形成的职业道德品质和较高的境界。不同的职业有不同的道德原则和道德规范，如执教者有师德，行医者有医德等等。不同行业的职业道德修养通过形成各行各业良好的道德风气来共同形成全社会良好的道德风尚。职业道德修养二、职业道德修养的内容:职业道德修养包括个人对职业道德的认识、感情、意志、信念、行为习惯等多方面因素，归结起来主要是以下两个方面:1、职业道德修养是指人们在思想意识、道德品质和对待本职工作的责任感等方面，通过实践锻炼和学习，所达到的一定的职业道德水平。2、职业道德修养又是指为了实现职业道德理想目标而进行的自我锻炼、自我改造、自我陶冶、自我教育。物业管理职业道德规范内容三、物业管理从业人员职业道德规范内容:（一）坚持标准，严格制度；（二）诚实可靠，讲究信誉；（三）礼貌服务，文明用语；（四）主动热情，微笑服务。总经理和管理人员行为规范工作时间内，按照规定着装，仪态端庄，面带微笑，主动与业主沟通，了解业主需求，不刻意回避问题。常与基层员工交谈，了解员工需求。常巡视现场，关注细节，主动捡拾纸屑、烟头。以身作则，言行一致，要求他人做到的事情自己首先做到。身先士卒，不推卸责任。对待下属应耐心细致，对待下级的过错，应亲切指正，严肃批评。对待客户不卑不亢、态度和蔼。对待合作伙伴态度温和，注重细节，精益求精，实事求是，善于沟通，心态开放，严于律己，举贤避亲，言传声教。中国内地物业管理发展历程中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立1982年，广州市在东湖新村试点实行新型住宅区管理1994年3月建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立物业管理法制环境得到改善。《物业管理条例》，并自2003年9月1日起施行物业管理基础知识物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。摘自《物业管理条例》物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。摘自《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》物业管理基础知识一、业主在物业管理活动中，享有下列权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；物业管理基础知识一、业主在物业管理活动中，享有下列权利：6、监督业主委员会的工作；7、监督物业服务企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。摘自《物业管理条例》物业管理基础知识二、业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守管理规约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家的有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。摘自《物业管理条例》物业服务用房的配置标准《娄底市物业管理暂行办法》第二十八条规定:建设单位应当按照房屋总建筑面积的3‰—5‰在物业管理区域内配置物业服务用房，且具备基本的通风、采光等条例和进行普通以上装修。物业服务用房建筑面积不得低于100平方米，其中地上房屋不得低于80平方米。物业服务用房的权属《娄底市物业管理暂行办法》第二十九条规定:物业服务用房所有权属于全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在建设单位办理房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行产权登记备案。业主大会的组织形式业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序管理规约和业主大会议事规则业主自治业主代表大会作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织业主大会的组织形式首次业主大会第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，在政府物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主按法定程序和形式召开。《物业管理条例》规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会的定期会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议和临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的时间由业主大会在业主大会议事规则中确定。《物业管理条例》规定：应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。业主大会的临时会议经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议《物业管理条例》规定：经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会的职责1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业；5、筹集和使用专项维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会的职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督管理规约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。业主委员会的工作经费业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。业主大会、业主委员会的限制性规定《物业管理条例》第19条规定：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会和业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。管理规约概念开发建设单位或者业主共同制定的为规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。管理规约有狭义和广义之分。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。但不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。管理规约概念首次业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约。管理规约自业主大会表决生效之日生效。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。物业服务企业的概念是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体.定义物业服务企业的类型按其业务性质分为：委托服务型租赁经营型委托代理型委托服务型物业服务企业这类企业也有称为实体型物业服务企业委托服务型物业服务企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理租赁经营型物业服务企业管理权获得开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资职能维护管理服务与租赁经营目的出租经营回收投资和获得利润实质实质上是房地产开发的延续适用商业大厦、写字楼、批发市场等委托代理型物业服务企业只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施共同特点委托范围管理关系实施企业资质概念企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志企业资质的申请《物业服务企业资质管理办法》第六条规定：新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(一)营业执照(二)企业章程(三)验资证明(四)企业法定代表人的身份证明(五)物业管理专业人员职业资格证书