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1物业管理实务（二）2第一部分房屋维修养秩序理3房屋维修养护的定义和目的定义房屋维修是指物业公司对所管理物业区域的房屋施行日常保养，对破损部位的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修及结合房屋的维修加固，增强房屋的抗震能力等。目的延长物业的使用寿命，增加房屋的使用安全性能4房屋完损等级的分类和原则分类1、完好房2、基本完好房3、一般损坏房4、严重损坏房5、危险房原则依据各类房屋的结构、装修和设备等完好或损坏程度确定。房屋结构：是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等。房屋装修：是指门窗、墙的内外饰面、顶棚、细木装修等。房屋设备：是指水、电、照明、空调和一些特殊设备。5房屋完损等级的评定的定义房屋完损等级定义：是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即现有房屋的质量等级。房屋完损等级评定的定义：是指按照统一标准、统一项目、统一详定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定6房屋结构的分类及评定基本方法分类1、钢筋混凝土结构2、混合结构3、砖木结构4、其他结构定期评定：是指每隔一至三年进行一次全面完损等级评定。不定期评定：是指随机对房屋状况进行抽查。一般在如下情况下进行：1、根据气候特征，着重对危房、严重损坏房和一般损坏房进行抽查，评定完损等级；2、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后，重新评定完损等级；3、接管新建房屋后，要进行完损等级评定。7房屋维修施工管理程序和方法：1、制订房屋维修设计方案2、落实房屋维修施工任务3、施工组织与准备4、技术交底和材料、构件检验5、施工调度与现场管理6、质量管理与施工安全7、修缮工程竣工交验8房屋维修工程的分类小修工程：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的维修列入小修范围中修工程：凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程大修工程：凡需要牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程翻修工程：是指需将原来的房屋全部拆除，另行设计、建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程综合维修工程：是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行的有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修的工程。9房屋的日常养护概念：房屋日常养护包括的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维秩序理等工作，是物业公司项目管理中的一项最直接、最经常的服务工作。类型和内容1、小修养护2、计划养护3、季节性养护考核指标1、走访查房率2、养护计划率3、养护及时率10第二部分设备设施管理11物业设施设备的构成给排水系统燃气系统空调、通风系统电气工程设备系统锅炉供暖系统消防系统智能化楼宇自控系统有线电视、通信系统12设备设施管理的方式和措施方式：1、分散式管理2、集中式管理内容：1、维修管理2、运行管理3、资料档案管理措施：1、建立设备台帐和技术档案2、建立设备卡，明确责任人3、建立定期检查、维修、保养制度4、建立大、中修工程的验收制度，积累技术资料5、建立更新、改造、报废等的规划和审批制度6、建立年末检查、核对和使用鉴定制度13物业设备设施管理制度的分类接管验收制度预防性计划维修保养制度运行值班制度交接班制度报告记录制度14第三部分秩序维护及车辆管理15秩序维秩序理的形式封闭式管理：适宜机关单位或者规模较小的物业小区开放式管理：适宜各业态混合或者规模较大的物业小区16秩序维护的基本内容建立健全秩序组织机构制订完善各项秩序管理制度负责维护物业区域内的公共秩序协助公安机关防范和打击违法犯罪行为加强物业区域内的车辆管理物业区域内的安全防范设施管理秩序员的培训工作开展密切联系住户，做好群防群治工作密切联系公安机关和社区居委会，加强工作联系和协调17秩序员的工作形式门卫巡逻监控室车场管理18秩序员门卫岗的基本职责（一）管理职责：疏通车辆和人员，维护出入口的交通秩序；做好来人来访登记制度，制止闲杂人员进入物业区域；提高警惕，发现可疑人员和事情及时处理并迅速报告；履行值班登记制度，详细记录当班期间各种情况；坚持执行用户大宗及贵重物品凭证出入制度，维护用户财产安全；配合其他秩序员做好安全防范工作。19秩序员门卫岗的基本职责（二）服务职责为用户及客人提供物业引导服务；为用户及客人提供物业管理的咨询服务；为用户及客人有秩序乘用、出入电梯提供帮助；当用户及客人携带物品较多时，帮助或协调其他秩序员为其提供必要帮助；为老弱病残孕及其他需要帮助的用户及客人提供必要的帮助或可行的服务。20秩序员巡逻岗的工作职责巡视检查物业区域内是否有不安全因素，发现情况及时报告；记录巡逻中发现的情况，做好巡逻的交接班记录工作；对可疑人员进行必要的询查，劝阻和制止闲杂人员进入；制止物业区域内的不文明行为或违法行为；看管好车场内的车辆。21秩序员监控岗的工作职能是物业区域的管理观察中心；是物业区域管理的指挥中心；是设备自动控制中心；22车场秩序员的职责登记收费岗位的职责执行车辆停放收费管理制度；热情服务，做到钱票相符、日清月结；做财务保管工作，防止财务被盗；熟练操作车场智能化管理系统；做好交接班工作并详细记录；协助其他秩序员维护车场秩序及物业区域内的公共秩序维护工作带车岗位的职责礼貌待人，热情服务，保持良好服务形象；维护车辆停放及行驶秩序，纠正巡章行为；车场巡查和记录工作，发现车辆异常及时通知车主；掌握月租、时租及年租情况，以及车型、车牌号和车主基本情况；发现车场内可疑人员及时报告并密切注意事态发展。23秩序员的轮班方式四班三轮转将不同工作性质的秩序员按每班需要分成四个班，每天有三个班分别上早、中、晚班，一个班轮休，要求每班秩序班长具有全面丰富的工作经验；24第四部分消防管理25.燃烧的条件1、可燃物2、助燃物3、着火源预防火灾的基本措施1、控制可燃物2、隔离助燃物3、消除着火源26火灾扑救的基本方法窒息灭火法：采取措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺少氧气助燃而熄灭。适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。冷却灭火法：根据可燃物发生燃烧须达到一定温度这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物降低至燃点以下而终止燃烧。它还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑物构件、设备等，避免其受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。隔离灭火法：根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧物进一步扩散。抑制灭火法：将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧物终止。27常用消防设备设施和器材（一）灭火器：灭火器由筒体、筒盖、瓶胆和喷嘴四部件构成，分为手提式和推车式；分为：1、化学泡沫灭火器2、干粉灭火器3、二氧化碳灭火器（最常用）4、卤化烷（哈龙）灭火器（已禁用）28常用消防设备设施和器材（二）火灾自动报警系统装置由火灾探测器和火灾报警控制器组成探测器将火灾信号转变成电信号输入报警控制器而发生警报，并指示火灾发生的部位和时间火灾探测器常分为：烟感探测器温感探测器可燃气体探测器光感探测器29常用消防设备设施和器材（三）自动喷淋灭火系统装置：是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的供水灭火系统，由喷头、阀门、报警控制装置和管道等组成。工作原理：发生火灾时，当喷淋头所在位置温度达到临界点，，喷淋头上的焊锡熔化，水即自动喷出自动进行灭火，消防水泵会自动将水不断地输送过来，同时还发出火灾警报。30常用消防设备设施和器材（四）消火栓系统是由供水泵、管网、加压泵、消火栓、水带、水龙头、喷水栓、报警按钮及报警电话等组成；工作原理：发生火灾时，击碎火灾报警器的玻璃报警，消防中心接报后会自动启动消防水泵，消防人员接上喷水栓，打开水龙头开关即可灭火。31常用消防设备设施和器材（五）防止排烟系统加压送风系统安全通道与消防电梯32物业消防管理措施健全消防组织，落实职责建立健全消防安全制度明确消防重点部位责任人加强消防日常检查重视并强化消防培训组织消防演习，提高实战能力33第五部分保洁管理34物业保洁管理器具常用保洁工具扫帚、簸箕、拖把、橡胶刮、羊毛套、抹布、垃圾车、压干车、喷雾器、梯子常用保洁机械洗地机、抛光机、吸尘器、吸水机、地毯机、吹风机、高压清洗机35物业保洁常用清洁剂碱性清洁剂洗洁精、全能水、玻璃水、绿水、烧碱、除油剂、地毯水酸性清洁剂洁瓷灵、洁厕精、漂白水、105石水、盐酸、草酸36物业保洁工作的组织物业日常保洁项目的确定物业保洁计划的制订物业保洁人员的工作量化及岗位确定物业保洁的物料采购和储备各类物业保洁的程序和实施物业保洁的安全防护物业保洁的日常巡检和维护37第六部分绿化管理38物业绿化的分类游园绿化道路绿化宅旁庭院绿化建筑内外绿化：屋顶绿化、墙面绿化、室内绿化、阳台窗台绿化39物业绿化常用工具水管、水泵、喷壶、割草机、长把剪、剪枝短剪、锹、锄、铲（各类）、推车、栅栏等40绿化管养工作的组织物业各类绿化的分类统计和标识物业绿化管养的计划物业绿化岗位的量化及岗位确定物业绿化物料的采购和储备物业绿化的安全防护物业绿化的日常巡查和维护