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第四章物业设备管理第一节物业设备概述一.物业设备的涵义物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重。二．物业设备的构成（一）给排水系统物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：1.供水设备、设施按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。2.排水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。3．房屋卫生设备包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。4．热水供应设备包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。5．消防设备包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。（二）燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）空调、通风系统包括：供暖设备、供冷设备和通风设备1．供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2．供冷设备包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。3．室内通风设备包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1．供电及照明设备包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。2．电器服务设备设施（弱电设备）包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。3．房屋运输设备即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速电梯（1．5M/S以上）低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯直流快速电梯交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯集选控制电梯微机程序控制电梯简单手柄控制电梯。（2）扶梯自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4．防雷及接地装置两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节物业设备的管理一、物业设备管理的作用物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（四）利于强化物业管理企业的基础建设二、物业设备管理的内容（一）物业设备的基础管理1．资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料设备维修资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管为设备运行、维护、管理提供信息依据2．标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准提供基本依据与手段3.规章制度建设三类：生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培训（对内、对业主住用户）（二）物业设备的运行管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性1．设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）具体工作内容：（1）定员（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员（2）分组强电组、弱电阻、水暖组、空调组（3）轮班组织基本形式：单班制、多班制2．设备运行的管理制度内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交班制度；记录与报表制度；报告制度和服务规范等。（三）物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：1．维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练安全意识教育安全作业管理2．业主和使用人的安全教育和宣传3．建立设备的安全管理措施包括：对特殊、具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度4、建立安全责任制度（四）物业设备的维修管理1．日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等2．定期检查包括日常检查与定期检查3．计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化设备磨损大致三阶段：（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1）初期故障期必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。（2）偶发事故期此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。（3）磨损故障期须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。计划修理的定额标准大致有：（1）修理周期及其结构修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序；修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。（2）修理复杂系数用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。（3）修理劳动量定额是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。（4）其他定额标准如修理费用定额、修理停歇时间定额等。（五）物业设备的更新改造设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理1．设备的寿命设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。2．设备改造更新应注意的问题（1）确定设备合理的使用年限。（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。3．设备更新改造的类型（1）设备的改造（2）设备的原型更新（3）设备的技术更新（六）物业设备的购置及评价购置设备应注意：1．反复研究，避免盲目采购2．大型设备购置应进行充分的技术经济论证保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。3．与业主、用户充分协调物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；为完善和改进环境与条件的添装型购置。设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：1．技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性节能性、环保性和可操作性。2．适用性的要求适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。3．经济性的要求经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：设备的年总费用=CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：设备初期投资费；CV：设备年均维修费：（2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：设备寿命周期费用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]第三节智能化大楼的管理一、智能化大楼的概念智能化大楼是指通过对建筑物的结构、设备、服务和管理四个基本要素以及它们之间内在联系的优化，从而提供一个投资合理、高效、舒适、方便的环境的房屋建筑。新加坡公共事业部认为，智能化大厦必须具备三个条件：一是大楼必须具备先进的自动控制系统，能对空调、照明、安保、火灾报警等设备进行监控，从而为承租户提供舒适的工作环境；二是大楼必须具备良好的通信网络设施，使数据能够在大楼内的各个区域之间自由地进行流通；三是大楼能够提供足够的对外通讯设施。智能化大楼是传统建筑和新兴信息技术相结合的产物。二、智能化大楼的特点（一）综合布线系统是智能化大楼的基础（二）通信技术的高速网络化（三）办公自动化程度的日益提高（四）楼宇自动化管理和服务水准的不断提高（五）现代图形显示技术得到普遍应用（六）现代计算机技术是实现智难化管理的关键（七）建筑结构的协调优化组合（八）智能化大楼的一体化集成设计实现集中的控制管理三、智能化大楼的自动化管理（一）综合布线系统目前国内常用美国AT&T公司的综合布线系统一般由六个子系统组成：（1）建筑群主干子系统（2）垂直主干子系统（3）水平主干子系统（4）工作区子系统。（5）设备子系统（6）管理子系统（二）计算机网络系统智能化大楼的计算机网络大体上有两个网络：一个是控制网络——联系直接数字控制器和网络控制器的控制网络；另一个是网络控制器与计算机工作站和服务器连通的高速数据网络。（三）通信化自动化系统（四）办公自动化系统（五）大楼自动化系统1、出入管理系统2、车库管理3、安全报警系统4、视频监控管理系统5、消防报警自动灭火系统6、机电设备管理系统7、能源管理系统8、公共广播管理系统（六）信息管理自动化系统