物业管理实务Ⅰ

中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业《物业管理实务Ⅰ》第五章物业综合管理服务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授本章讲授：建筑物的管理房屋设备设施管理物业环境管理物业安全管理业主及非业主使用人的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1．了解绿地与绿化管理车辆道路管理环境卫生管理2．掌握物业基本资料的管理房屋二次装修管理房屋设备设施基本资料管理设备维护与更新3．重点掌握房屋修缮管理设备运行管理治安防范管理消防管理突发事件处理居住行为的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业综合管理服务指为满足广大业主使用人的服务需求，保证物业正常运转，发挥物业基本功能的公共服务或常规服务；是专业化程度较高的服务类别中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业综合管理服务主要内容房屋修缮的管理设备设施管理环境管理聚居人群的社区管理综合服务公共秩序管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑物的管理房屋等建筑体的管理物业的核心部分传统的房屋管理其主要内容就是建筑物的管理现代物业的建筑投入大、价值高，功能先进、使用寿命长，在管理上的要求更高中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑物的管理资料档案管理修缮管理质量管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业档案资料的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业档案资料管理的重要性物业档案资料的管理是开展物业管理的前提健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业档案资料的管理内容基建依据文件竣工验收文件勘察、设计文件施工技术文件竣工图纸声像材料中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业档案资料建立的方法与要求资料档案建立的四个环节收集整理归档利用中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋修缮管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋修缮管理房屋损坏原因气象因素生物因素地理因素灾害因素使用不当设计施工质量低劣维修保养不善自然因素人为因素中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋修缮管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋修缮管理的主要内容房屋修缮管理的主要内容质量管理装修管理房屋维修施工管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋质量管理就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据房屋质量管理中最主要的工作是房屋完损等级评定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋完损等级房屋的完损等级就是房屋的质量等级房屋的完损等级划分的依据是：各类房屋的结构、装修和设备房屋的完损等级划分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋完损等级的评定房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的评定的要求评定的基本方法中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业计算房屋的完好率通过房屋的完损等级的评定，可确定完好房、基本完好房的面积之和，占总物业面积的百分比，即房屋的完好率房屋完好率＝（完好房所占面积＋基本完好房所占面积）/房屋总面积中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业二次装修与管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋二次装修指房屋已建设完成，业主办完入伙手续后，在正式人住前，根据自己的使用特点和要求，对房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时业主人住一段时间后，或非业主使用人调换后，往往又要将原来的装修推倒，按自己的意愿进行装修中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业装修管理是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理，以确保物业内及公共部位、公共设施安全的管理工作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋二次装修的特点二次装饰必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准二次装修一般是在已有入住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时顾及住（用）户的正常工作及生活。尽量避免或减少对他们造成的影响中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋二次装修的特点对施工人员技术及素质要求比较高在装修的过程中，容易损坏毗连房屋和公用设备设施，要注意安全和防火中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》、1997年4月颁发的《家庭居室装饰装修管理试行办法》，地方性的装饰装修管理规定，以及物业管理企业制订的《住户装修管理规定》等。这些规定规范了人们的装修行为，明确装修活动的各种要求和工作程序装修管理的依据中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业有关装修管理的常用表格有：《装修申请表》、《装修验收书》《动用明火申请表》装修管理的依据中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修施工管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修施工管理含义是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋的维修施工管理特点维修条件上的限制性维修范围的复杂性中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修施工工程的种类小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修施工管理的主要任务根据维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划及工作量，严格执行维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力不断更新房屋维修技术，提高劳动生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修施工管理的主要任务运用科学管理的方法和职能，对计划落实、维修技术的革新、劳动力和资源的利用等进行科学的管理与控制中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业维修施工管理的内容计划管理工程程序管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修的责任管理是指依据国家和地方的有关规定和物业管理合同的有关约定，明确房屋维修的责任及其费用的承担的管理工作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋维修责任可分为两种情况在保修期内新建房屋，自其竣工验收合格到保修期满前，由施工单位负责房屋的质量保修保修期满后保修期满以后，应由业主或非业主使用人承担房屋的维修责任，并承担相应的费用。同时，业主或非业主使用人与物业管理企业，应就不同情况明确各自的责任中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋设备设施管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业设备设施给排水设备用电设备供暖与燃气设备消防设备通信设备智能化管理系统中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋设备设施的管理含义：指根据设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备设施进行的日常养护、维修与更新中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋设备设施的管理内容：房屋设备设施基本资料管理设备运行与保养管理设备、设施的维修与更新中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业房屋设备设施基本资料管理设备原始档案的管理建立原始资料档案建立设备卡片设备维修资料档案的管理报修单运行记录技术革新资料中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业设备运行与保养管理接管验收设备设施的日常性维修保养预防性计划维修保养中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业日常维修保养管理要求以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接班前准备、检查设备工作，在保证设备系统安全、正常、各部位清洁润滑和运行正常的情况下，方可接受投入使用操作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业日常维修保养管理要求要求设备操作人员严格遵守设备操作制度和安全操作规程，以保证设备安全、正常运行要求操作人员经常对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑，停机时应切断电源中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业日常维修保养管理要求要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业设备、设施的维修与更新物业设备的维修设备设施更新与技术改造工程中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业设备使用寿命技术寿命：是指设备设施的设计使用年限经济寿命：是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用维修费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）等问题严重，设备要提前报废中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业设备设施更新与技术改造工程目的：就是为使其技术性能得到提高改善，并降低年使用维修成本而进行的更新改造中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业设备维修管理规程与制度中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业设备管理岗位职责工程部经理技术主管领班技术工人资料统计员中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业设备管理制度接管验收制度预防性计划维修保养制度运行管理制度值班制度交接班制度报告记录制度中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业环境管理绿地与绿化管理车辆道路管理环境卫生管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业绿地与绿化管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业绿地与物业区内的绿地系统在城市的绿地生态系统中，居住区绿地是一个重要的组成部分居住区绿化能够为居民创造卫生、安静、安全、舒适、美观的居住环境它不仅有改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等作用而且植物的生产又有一定的经济价值一个美好的绿化环境还有利于人们消除疲劳，振奋精神中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业绿地与物业区内的绿地系统绿地是人居环境中不可缺少的硬件设施之一，也是城市生态环境优劣的一个重要的判断指标绿地是城市生态系统中影响最大、最接近居民的生态环境，也是居住环境中其他成分所不能替代的自然因素中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业绿地与物业区内的绿地系统随着生产力的发展和人民生活水平的提高，居住环境的绿化建设将进一步得到重视中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业居住区绿地系统的组成街道绿地宅旁和庭院绿地公共建筑和公用设施专用绿地公共绿地中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业居住区绿地的标准居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米公共绿地面积和整个居住区用地的绿化复盖率两种指标来衡量根据国家建委1980年制定的居住区用地指标规定居住区公共绿化面积指标为2～4米2／每居民中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业居住区绿地的标准90年代后，根据城市建设发展的要求，住宅区的绿化率达到30%以上，个别“绿色住宅”或“生态住宅”甚至高达60～70%，大厦及其它类型的建筑物业的绿化率也有所提高中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业园林绿化的管理明确园林绿化员工职责严格执行质量管理标准。如园林树木养护管理的质量标准，可分为三级中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业车辆道路管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专