搜索
2019/8/41物业管理实务主讲：张作祥E-mail:zzx6@bjfu.edu.cn2019/8/42主要内容物业管理企业化物业管理的招标与投标物业管理的前期介入和接管验收用户入伙、装修管理与产权产籍管理房屋维修管理房屋设备管理物业的环境管理物业的安全管理物业综合经营服务与管理物业管理与社区建设2019/8/43参考书目1.王青兰，齐坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育出版社，19982.赵绍鸿主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社，2002.13.宋建阳编著，物业管理概论，广东，华南理工大学出版社，2004年3月4.谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业出版社，2005.35.陈友铭主编，物业管理，北京，高等教育出版社，2003.76.王在庚白丽华主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版社，2002.72019/8/44第一章物业管理企业化一、物业管理必须实现现代企业化管理二、物业管理企业的质量管理三、物业管理企业的形象2019/8/451、企业——就是从事生产、流通、服务等经济活动，为满足社会需要并获取利润，进行自主经营，实行独立经济核算，具有法人资格的基本经济单位。一、PM必须实现现代企业化管理（1）企业是一个完全的经济组织。（2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我发展的经济组织。（3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。2019/8/462、物业管理企业的性质和一般特征经济性——经济组织、经济活动商品性——有形商品和无形商品竞争性——在竞争中求生存、求发展盈利性——讲效益、讲盈利自主性——独立的法人2019/8/473、物业的现代化企业管理管理思想发展史（1）早期的管理思想，产生于19世纪末以前（2）古典的管理思想（19世纪末~1930年）（3）中期的管理思想（1930~1945）（4）现代管理思想（始于1945年）2019/8/48（1）管理观念的现代化——主要是经营者的观念（2）管理机构的现代化——建立现代企业制度“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”（3）管理方式和手段的现代化——新的科学技术（4）管理人员素质的现代化——专业化、知识化、现代化现代化企业管理主要内容2019/8/494、经营战略——根据企业内外条件及环境的分析，为求得企业的生存和长期稳定的发展，对企业的发展目标以及达到目标的途径和手段的总和。2019/8/410在竞争环境中，企业为实现企业长期经营目标，在对外部环境和内部条件进行估量和分析的基础上，选择企业达到这个目标的途径，并依据它对企业重要资源进行优化组合，以对目前和将来的经营活动进行总体的谋划并制定相应对策和活动的纲领。（1）企业经营战略的作用促使企业顺利发展提高生产经营的目的性增强企业活力提高企业管理人员的素质（2）企业经营战略的构成内容A：战略指导思想指企业战略制定与实施的基本思想和观念，是整个企业战略的灵魂。包括：满足市场需要的思想、整体性和全局性的思想、发展的思想、竞争的思想、依靠群众的思想等内容。B：战略目标指企业经过战略时期的努力和战略时期的风险，预期达到的总体经营成果指标，是战略方向的具体化。1）制定要求目标要建立在可靠的基础上；目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到；目标层次清楚；目标的指标要定性与定量相结合；目标要经过综合平衡，保持相对稳定贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、企业文化建设目标等。2）内容：C：战略方针是针对企业某一战略时期而确定的经营领域和差别优势的基本原则，即长远的战略方向。指企业生产什么产品，提供什么劳务，市场定位在哪里，市场规模多大指企业优于竞争对手的别具一格的相对优势。一个企业往往只能选择一个或几个最有利于企业的差别优势。D：战略对策用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括：①战略重点：指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱的项目或部门。（可以是一个，也可以是几个，不宜太多）②战略阶段：为实现战略目标，在整个战略实施期间根据特定的战略任务所明确的时间段落。（相对独立性、不可分割性）③战略措施：又称战术，是为实现战略目标，创造优势和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方法。（战术活动包括：研究变化、捕捉战机、调整行动、改变态势）2019/8/416•没有战略也可以成功•战略就是做计划•战略是领导考虑的事•战略是长期不变的计划2019/8/417战略问题是任何一个组织都会面临的重大的决策问题。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更准确地判断竞争对手的状况。2019/8/41821世纪全球商务环境的特征全球化企业在全球范围内寻求资源的最佳配置，寻找最合理的业务活动地点和方式。信息化企业不但由此创造出了新的业务活动类型，还通过改造传统产业和业务活动而使已经出现明显衰退迹象的传统业务获得了新的发展空间。有关企业希望在这一调整过程中重新组合自己的业务活动，进而与全球化和信息化趋势相融合，为自己在新的商务环境中赵找到恰当的生存空间和发展方向。全球结构性大调整2019/8/419与20世纪相比较，21世纪的企业要取得竞争成功，需要具备新的条件。20世纪竞争成功的主要因素是规模及实现规模所要求的专业性活动和严格的内部控制。21世纪推动经济发展的首要因素不再是由单个企业物质投入积累所形成的规模经济性，而是通过对产业内各项活动的合理组合，充分利用外部协作系统所形成的速度经济性和系统经济性。为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业优化进化的基础上建立起自己的灵活性和反应性，这一优势的形成是建立在企业创造性功能的基础上的。2019/8/420外部环境和竞争成功因素的改变，已经使企业，特别是那些嗅觉灵敏的企业意识到重新确定企业战略目标和战略定位的必要性，新的竞争战略和战略观念在逐渐出现。许多在20世纪成功地指导了企业的基本竞争已经成为竞争的基本要求，例如我们熟悉的“质量第一”、“成本领先”、“产品差别化”等战略观念和手段已不再能使企业取得竞争优势，而不具备这些条件的企业根本就无法生存下去。2019/8/421企业管理之纲—发展战略2019/8/422从军事角度看，战略是指对战争全局的策划和指挥，即依据敌对双方的军事、政治、经济、地理等因素，遵从战争规律，照顾战争全局的各方面，所制定和采取的有关战争方针、政策和方法。战略是军事指挥官在战争中利用军事手段达到战争目的的科学和艺术。战略的来源2019/8/423长期计划阶段50-60年代战略计划阶段70年代战略管理阶段80年代经济繁荣，企业强调长期平衡发展。经济停滞，企业重视竞争环境变化。全球性竞争加剧，战略思维拓宽，企业要具备自适应能力，以适应复杂多变的环境。2019/8/424企业战略是以企业未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而作出的有关全局的重大筹划和谋略。2019/8/425战略的特征全局性长远性整体最优性风险性社会性2019/8/426战略的特征•指导性•现实性•相对稳定性•创新性•竞争性2019/8/427战略管理战略管理是根据企业所处的环境条件（包括外部环境和内部能力）确定企业发展方向和目标，并给予实施的整个管理过程。战略管理过程：1、战略分析——分析了解组织战略地位2、战略选择——对可能的方案进行模拟，评价选择3、战略实施和控制——将战略转化为行动，使战略发挥作用树立正确的战略思想进行战略环境分析制定战略目标战略类型的选择战略方案的设计战略方案的评价与决策确定战略宗旨战略实施战略控制企业环境分析（风险与机会）政治环境经济环境技术环境社会文化环境行业领域法律因素顾客竞争者联合者企业条件分析（优势与劣势）技术素质人员素质管理素质资源配置否是（1）树立正确的战略思想战略思想是指导企业经营战略的制订和实施的基本思想，是整个企业经营战略的灵魂。主要包括：市场观念、用户观念、竞争观念、创新观念、机会观念、开发观念、信誉观念、开放观念、效益观念等。（2）进行战略环境分析外部战略环境的各种战略要素=机会与威胁内部战略条件的各种战略要素=优势和劣势（4）困难型（3）成熟型（2）冒险型（1）理想型低高威胁、劣势水平高低机会、优势水平经营战略总形势概貌矩阵图企业面临的战略总形势的4种类型：（1）理想型，属于高机会与优势、低威胁与劣势的战略总形势；（2）冒险型，属于高机会与优势、高威胁与劣势的战略总形势；（3）成熟型，属于低机会与优势、低威胁与劣势的战略总形势；（4）困难型，属于高威胁与劣势、低机会与优势的战略总形势。2019/8/431战略分析是指对保证组织在现在和将来始终处在良好状态的那些关键性的影响因素形成一个概观。战略的分析目的是确定：环境正在发生哪些变化？如何影响组织和组织活动？对这些变化组织有哪些优势？与组织有关的各类人员的愿望是什么？这些变化怎样影响当前的地位？将来还会发生什么？战略分析：（3）确定战略宗旨企业的使命或宗旨是什么？为什么从事该项任务？（4）制订战略目标指企业在完成基本任务过程中所追求的最终结果是由战略决策者根据企业宗旨要求确定的定量数值（5）战略类型的选择波士顿矩阵法（BCG公司：业务包理论）特点：根据对企业每种产品的市场占有率和销售增长率进行评价，然后采取不同的战略。做法：a.将市场占有率、销售增长率分别划分为高、低两档，在直角坐标系中形成4个象限，产生4类产品；b.根据每种产品市场占有率和销售增长率的高低，在4类象限中分别定位；c.进行评价、分列，制订有针对性地战略。Ⅰ名牌产品（明星产品）Ⅱ问题产品（风险产品）Ⅲ滞销产品（瘦狗产品）Ⅳ赢利产品（金牛产品）010%20%30%40%市场占有率20%15%10%5%销售增长率波士顿战略矩阵图具体评价步骤：1、产品分类：确定划分市场占有率和销售增长率高低的标准（以市场占有率20%以上为高，销售增长率10%以上为高）根据企业各种产品情况在4个象限中定位，得到名牌、问题、滞销、赢利4类产品。2、评价与对策：•品牌产品评价：市场占有率和销售增长率都比较高，企业在技术、资金、设备等资源条件上予以重点倾斜，优先保证，巩固其名牌产品的地位。策略：以高投资保高质量，以高质量保高价格，以高价格维持中等利率，以50%市场占有率为目标。•问题产品：评价：销售增长率仍较高，但市场占有率低。策略：对有希望的产品提高质量，赶上名牌，采取优质低价策略，扩大市场占有率；对于有问题的产品，经改进后仍无前途的应迅速撤退。•滞销产品：处于“双低”产品象限内，一般应采取撤退战略。•赢利产品：评价：销售增长率已下降，但市场占有率仍较高，是企业获得丰厚利润的产品。策略：以提高利润为目标，设法延长销售期，维持规模，减少投资。（6）战略方案的设计企业利用经营战略分析的资料和数据、已确定的宗旨与目标、可选择的战略类型，应用多种有效的方法对各种战略要素进行合理的匹配、组合，形成可供经营战略决策者选择的多个经营战略方案的过程。具体设计方法：SWOT矩阵法是优势、劣势、机会、威胁匹配矩阵法的简称。针对企业内外环境条件中关键战略要素进行匹配，设计出以上4大类基本经营战略方案。WT战略（减少内部劣势，回避外部威胁）ST战略（利用内部优势，避开外部威胁）威胁（T）（具体列出）OW战略（利用外部机会，克服内部劣势）SO战略（依靠内部优势，利用外部机会）机会（O）（具体列出）劣势（W）（具体列出）优势（S）（具体列出）内部环境外部环境SWOT矩阵结构图（7）战略方案评价与决策对各种方案的筛选过程，应用科学的方法和严格的程序，求得最终的将要付诸实施的经营战略方案。2019/8/440资源实施是指将战略转化为行动主要涉及：资源计划和分配组织结构和设计管理战略变革（8）战略实施与控制2019/8/