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1二级市场策划品控中心深圳中原湖南分公司万科西街庭院四房竞争项目价值对比3香樟雅郡----项目整体技术指标花园、中心水池、儿童游乐场、蓝球练习场配套2007年10月28日开盘日期4500元/㎡均价0.56：1车位比18层总层数600车位数9栋栋数964户总户数小高层建筑类型17.6%覆盖率1.6元/㎡物管费41%绿化率长沙人人物业管理有限公司物业管理2.80容积率鼎嘉企划整合推广其他（㎡）沙坪建筑承建商4000多㎡商业（㎡）新现代主义美学风格建筑风格住宅（㎡）开发商自己销售代理商170000㎡建面（㎡）开福区四方坪麦德龙北侧地址76590㎡占地（㎡）湖南四季花城房地产开发有限公司开发商项目信息42008年5月推出2007年10月开盘至今推售学堂路车站北路位于四方坪中央地段，东临车站北路，南向开福区国税局，北靠市消防支队，距３１９国道１００米，地理位置优越．容积率2.89栋18层小高层四房共100套单价区间：4168—4900元/㎡5香樟雅郡----四房分布位置及面积区间四房二厅五房二厅cBBD123456789HEGFNEAA:153.9㎡B:162.25㎡C:154.18㎡D:153.49㎡E:178.35㎡F:165㎡G:174.45㎡H:180.11㎡四房二厅的面积在153--178㎡之间6香樟雅郡----项目户型配比3.3%32166.92－178.353.7%3689.859647268168308172108总套数31.9%130.06－135.573*2*27.4%174.455*2*217.4%136.57.0%153.9－162.254*2*2套数比面积户型17.9%127.42－129.87100%合计89.36－96.542*2*111.2%户型配比7四房户型分析NEA户型：建筑面积153.9㎡，户型方正，南北双阳台，但是生活阳台在次卧室，有些不方便，并且临近马路，噪音较大。cBB123456789NEAB户型：建面162.25㎡，4.8㎡面宽大客厅带大阳台；南北通透，三大阳台；1、2栋之间，主卧少量单位赠送大露台，彰显气魄，实用超值。C：建面154.18㎡。此户型动静分区，干湿分离，自然通风采光。独立卫浴，主卧带景观阳台，尊享优越生活；卧室飘窗设计，自然采光优越；但处于两条路的交叉处，噪音较大。8四房户型分析E户型：建筑面积178.35㎡，南北朝向，户型方正，主卧转角阳台。不过没有赠送面积D123456789EFNED户型：建面166.92㎡，独立客厅，餐厅、厨房功能相连，南北通透；但是次卧阳台与主卧阳台相通，主卧私密性受到影响。F户型：建面165㎡，此户型位于8号栋，是典型的蝶式建筑。通风采光，干湿分离，功能区明显；主卧连通超大景观阳台，赏析无限风光；卧室大落地窗设计，自然采光。9香樟雅郡----价格分析687,71244381808686,16344281708684,61344181608683,06444081508681,51443981408679,96443881308678,41543781208675,31643581108672,21643381008669,1174318908666,0184298808662,9194278708658,2704248608653,6214218508648,9724188408644,3244158308639,6754128208总价(元）单价（元/㎡)房号2#栋四房价格2#栋08户型（C）临街，价格相对较低，临项目中央园林区域的在售的3#、6#、8#栋价格比2#的单价高200-500元/㎡，1#栋与2#相连的四房因为赠送超大露台，单价与比2#08户型高500元/㎡左右。此项目四房总价在64-82万之间。cBBD123456789HEGFNEA10两梯两户，17+1层，四房（196.04）两梯四户，31+1层，四房/三房（167.1/89.35）两梯四户，28+1层，四房/三房（167.1/89.35）两梯三户，31+1层，四房/三房（169.9，167.1/139.58）两梯三户，28+1层，四房/三房（167.25/139.7）藏珑容积率：1.87四房公摊：13%（小高）20%（高层）四房面积：167/169/196平米单价：均价6400（5700—6900）二期单价未定四房现余2套，二期四房640套，预计上半年推出。项目优势：湖景、豪宅形象项目劣势：周边配套不足11四房（167.12平米）超大入户花园，卧室分流厅，双观景飘窗藏珑12东玺门----项目基础经济指标配套2007年4月21日（一期），2007年7月（二期），2008年3月29日三期开盘开盘日期可能5000元/㎡均价1:0.6车位比32层总层数960车位数5栋栋数约1600户总户数高层建筑类型覆盖率1.5元/㎡物管费40%绿化率湖南新金鸿物业管理有限公司物业管理4.1容积率深圳行之广告整合推广其他（㎡）湖南四建承建商商业（㎡）加拿大宝佳国际建筑设计17.8万住宅（㎡）无代理商40万建面（㎡）芙蓉区荷花路202号东方新城商务楼地址25万占地（㎡）湖南新金鸿置业有限公司开发商项目信息13东玺门----项目位置地处万家丽西向，紧邻东方新城小区，西邻马王堆路，南接荷花路，北面是规划路。14东玺门----项目当期L3栋户型配比10%2981.87１*1*129０5829588729总套数20%142.144*2*230%87.17—91.93套数比面积户型10%128.5100%合计20%135.22—136.053*2*160.682*2*110%户型配比15东玺门----四房户型分析三梯五户，三梯六户，点式建筑。91㎡60㎡89㎡135㎡88㎡135㎡128㎡81㎡四房建筑面积142.14㎡错层。南北通透，双阳台，但都在卧室，给生活带来不便。L3栋位于L2与L5栋之间，南、北视野受阻，采光也受到一定影响。公共卫生间达到5.67㎡，浪费空间16东玺门----价格分析2007年4月：一期开盘，推L2栋，均价4000元/㎡；2007年7月样板房对外开放，L5栋开盘，均价4500元/㎡左右；2008年1月21日VIP卡认购开始,买卡优惠5000元,还可离受开盘当天的折扣.据现场置业顾问透露可能均价会到5000元/㎡.此项目为东方新城的三期，开发商要将其做成一个高端的项目，加上项目将教育配套作为其卖点之一（育英小学、芙蓉中学），但因产品线一些劣势，月底开盘的定价应该会走中间路线。马王堆路马王堆路L3L3L5L5L2L2L4L4L1L1水池水池育英小学育英小学17长房东郡----项目基础技术指标东郡小学，大润发超市，旺旺医院，公交103丶110丶114丶122丶131丶132丶142丶148丶156丶301丶317丶502配套2007年3月开盘日期3200元/㎡均价1：0.9车位比小高层11层,高层25层总层数车位数22栋11层，3栋25层高层，1栋写字楼栋数1580户总户数小高层/高层建筑类型覆盖率元/㎡物管费40%绿化率物业管理2容积率整合推广其他（㎡）承建商商业（㎡）澳大利亚杜肯建筑设计住宅（㎡）嘉鼎置业代理商40万建面（㎡）芙蓉区,人民东路与万家丽路交汇处地址15.2占地（㎡）长沙市房地产开发公司开发商项目信息18长房东郡----项目位置位于人民东路、万家丽路与马王堆路交汇处,东边正对芙蓉区政府,紧临旺旺医院,近邻华雅高尔夫球会,南临人民东路，西接马王堆路，与长沙房地产交易中心相呼应，北临成熟的东方新城社区，地理位置优越马王堆路人民东路房地局19长房东郡----项目推售次续大润发超市东郡小学项目一期（售罄）项目二期（分两期开盘，目前还有三栋未推项目三期（未开发）20四房在整个二期中所占比例为8%78918161719202110¾项目二期首先推出的10、16、17、18、19、20、21栋，22套4房分布在16、18号栋西边，靠近中央水景，18号栋为楼王，起价5400元/㎡；¾接下来推7、8、9号栋，其中7、8号栋东边为四房，共22套；¾四房在整个二期中所占比例为8%，项目以三房为主。楼王21长房东郡----户型分析阳光花房建筑面积：154-160㎡大面宽，小进深，浅过道，减少空间浪费；入住情趣阳光花房是个不错的创意，但不是赠送的，算半面积。作为四房产品，却只有一个阳台，并且是连着一个次卧室的，这将给生活带为极大不便。四房分布在7、8、16、18号栋，均分布在水景周围，景观极佳。二期推售的22套四房二厅二卫户型产品已全售罄，最后一套18#栋一楼都在3月15日卖出，总价86万。22长房东郡----项目推售节点·2007.10.9.··2008.01.16.2008年下半年一期开盘，推货近800套，以三房为主，少量两房及四房，均价3200元/㎡,一个月内销售达500套的销售量。·2007.12均价达4200元/㎡二期开盘，推货量300多套，均价5000元/㎡四房面积156-160，22套，均价5500元/㎡7、8、9栋，四房户型同16、18栋四房，共22套23西子花苑----项目整体经济技术指标芙蓉区政府丶旺旺医院丶大润发超市丶沃尔玛超市丶上河国际商业广场丶高桥大市场丶华雅华天国际大酒店丶高尔夫球场丶邮政所丶银行丶学校配套2007年/11月/11日开盘日期4800元/㎡均价1：0.8车位比总层数约900个，以地下为主车位数16栋栋数1100（一期）总户数小高层和高层住宅，商业建筑类型覆盖率暂定1.6元/㎡物管费46%绿化率长沙晨诚物业管理2.8容积率黑弧奥美@深圳整合推广其他（㎡）承建商商业（㎡）德国BHP建筑设计食物所中国有限公司建筑设计住宅（㎡）自销代理商16.8万建面（㎡）人民路与万家丽交汇处西南角地址总占地140亩，住宅用地约103亩占地（㎡）长沙湘越房地产开发有限公司开发商项目信息24西子花苑----项目位置位于长沙市人民东路和万家丽路（火星大道）交汇处西南角，西靠马王堆路，东临万家丽路，交通便利；生活、医疗配套齐备；大润发超市、沃尔玛生活广场、旺旺医院等均在项目周边；到机场、火车站、将来的武广高铁仅5-15分钟车程，多条公交线路经过。25西子花苑----项目整体布局与规划¾1、2号栋为12层小高层建筑，顶楼复式，4-16号栋为18层高层。3号栋西面两单元为12层，东面两单元为18层;¾中心园林位于2、3、6、7、10、11栋之间;¾四房分布在10栋东侧，11栋西侧.¾1、2号栋为12层小高层建筑，顶楼复式，4-16号栋为18层高层。3号栋西面两单元为12层，东面两单元为18层;¾中心园林位于2、3、6、7、10、11栋之间;¾四房分布在10栋东侧，11栋西侧.马王堆路规划路规划路15926103711481213141516中心园林中心园林四房26西子花苑----项目推售次续一期已售完项目二期2007年下半年二期推出27西子花苑----二期户型配比109910876762245151总套数61.51%137-1423*2*27.92%160-1644*2*24.64%113套数比面积户型20.38%132-137100%合计0.91%约210复式862*2*24.64%户型配比户型以137平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型，满足不同的居住需求。28西子花苑----户型、价格分析四房两厅两卫建筑面积162-164㎡，南北通透，功能完备，双阳台设计；客厅4.5㎡面宽；进门右边一个卧室，既可做父母房，也可做工人房，保证主人的私密性；四个卧室全带凸窗，增加利用空间；主卧设衣帽间，也是很人性化的考虑；排布在中心园林旁，超享小区园林景观。现仅剩11号栋两套四房单位，分别位于2楼和16楼（顶楼），2楼单价5368元/㎡，18楼单价6000元/㎡（采用一户一价制）；一次性付款0.98折，按揭0.995折，总价在88-98万之间。此项目以三房为主，四房单位所占比例不到8%，并且位置较好，多在靠近中心园林的位置，销售压力不大。29凯乐湘园15套168.2515层2#四房1