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物业经营管理重点资料第一章物业经营管理概述1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。P12、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P13、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。P14、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体（特征）。P25、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。P2写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万，30万人，5亿。地区购物商场：1至3万，30万，5亿。居住区商场：3000—10000，1—5万，3000—10000万无邻里服务性商店：3000平米以下，1万人以下，3000万元以下除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，（一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，（二）是某综合用途物业内的一部分P59、出租型别墅或公寓P5（1）别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅和别墅是分开的。（2）公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。10、工业物业：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营活动也与房地产行业密切相关。P612、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。13、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型（1）管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。企业的工作重点是在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。（2）专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得维护保养，设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。（3）综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。14、物业经营管理的层次：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。（重要）P9物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合以策略性管理为主。（1）物业管理：物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修，向入住的客户和企业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。除了进行物业的日常管理还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。（2）设施管理：是一种新型的房地产服务业务（3）房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。（4）房地产组合投资管理：房地产组合投资管理视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。P10房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构者来促使这三个目标实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。P1015、物业经营管理不同层次之间的关系：（1）物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。（2）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（3）资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来，比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。（4）房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。（5）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。15、物业经营管理中的战略性工作（1）确定战略（2）确定标准（3）构建信息基础（4）构建信息基础（5）进行资产组合P12-1316、资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设施设备管理，物业保险管理P1417、常规工作内容概述1）从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上2）保持合理的开支水平3）尽量减少给使用者带来的不便④在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。P1518、现金流和成本管理：（当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。）（1）支出的分配（2）费用和成本（3）租金（4）服务费；支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。P1619、日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。P1720、未来维修和维护：（1）对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般的由租户负责物业未来的维修和维护（2）对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显（3）设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本（4）每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。P1721、设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租户的日常活动密切相关。传统的业主不太关注设施方面的条款，但也只是个程度问题。过高水平的设施设备管理有时候对业主来说并不是一件好事，虽然它对某些租户比较有吸引力，但是会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。P18第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。P202、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。P203、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P204、房地产直接投资（1）房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。（2）房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业P215、房地产间接投资（1）房地产企业债券和股票投资：债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。（2）投资于房地产投资信托基金（REITS）：使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用（3）购买住房抵押支持证券（MBS）P211．房地产企业债券和股票投资2．投资于房地产投资信托基金优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。6、房地产投资的特性（1）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性；（2）寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命（3）适应性（4）各异性：是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产（5）政策影响性（6）专业管理依赖性（7）相互影响性P227、（一）房地产投资之利（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级P25（二）房地产投资之弊（