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美丽园小区物业服务委托合同第一章总则本合同由下述当事人于2006年月日在北京签署。委托方（以下简称甲方）名称：北京市海淀区美丽园小区业主大会受委托方（以下简称乙方）：名称：法定代表人：登记住所地：电话：传真：邮编：企业法人营业执照编号：物业管理资质等级证书编号：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市海淀区美丽园小区提供物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。甲、乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任。第一章定义与解释第一条除本合同条款另有约定或上下文另有所指，本合同的解释规则及本合同中所有相关用语的定义如下：1.1美丽园小区或本小区：均指北京海淀区五棵松路20号美丽园住宅小区（曾用名：恩济鸿园）。1.2业主：指美丽园小区房屋的所有权人或者已经与本小区开发商订立商品房买卖合同但因故尚未办理过户手续的一手买房人。1.3物业管理区域：根据本小区建设立项、规划批准的范围所确定的、并且设施设备相关、共用的物业所在区域。1.4物业：本小区物业管理区域内的房屋、配套的设施设备和相关场地。1.5物业使用人：指物业的承租人及/或实际使用物业设施的其他人。1.6业主委员会，指由美丽园业主大会选举产生、且经过政府建设主管部门备案的业主大会执行机构。业主委员会有权按照本合同的约定，代表甲方行使权利、履行义务。1.7本合同：指本合同主文、附件一至附件[]以及甲乙双方今后可能签署的修改或者补充协议。1.8共用部位：指小区规划红线内公用部位，包括但不限于一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、弱电间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。1.9共用设施设备，指小区规划红线内所有共用设施设备，包括但不限于：（1）一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、门禁、安保、行车管理等设备；（2）物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、围墙、水系、作为小区景观的各种建筑物、构筑物、大门、入口道闸等设施。1.10“业主满意率”：用来测评业主对物业服务满意程度的一种方法，指在本小区被调查且反馈意见的业主中，表示满意及基本满意的户数所占的百分比。第二章物业管理区域基本情况第二条物业基本情况物业名称：北京市海淀区美丽园小区；物业用途：住宅座落：北京市海淀区西四环五棵松路20号四至：东至城市规划道路，西至西四环城市干道，南至五路居车站，北至板井村路（详见规划总平面图）；总建筑面积：住宅：210,569.26平方米；商用及公建配套用房：平方米。规划总平面图见附件一。第三章物业服务范围第三条本小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括但不仅限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等。第四条房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）部位包括但不仅限于：本物业土地规划使用范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等)、内外墙面、大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间（垃圾房）邮政信箱、地下室、楼梯间、庭院、电梯井、电话间、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。第五条共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理，共用（有）设施设备包括但不仅限于：共用（有）的上下水管道、落水管等给排水系统，共用（有）照明系统、变配电系统、照明灯具、二次供水系统、热水供应系统、天然气供气系统、电梯系统、公共区域及楼内消防设施设备系统、保安监控报警设备系统、门禁可视对讲系统、中控室系统、供暖系统、避雷装置、天线、有线电视系统、电信及宽带网络系统，排烟道,通向污水井的下水管道、雨落管等排污系统；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等为业主、使用人共同使用的设施设备。第六条共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不仅限于：化粪池、泵房、自行车棚、室外给排水管道、沟渠、消防水池、高压水泵房、井等为业主、使用人共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。第七条小区规划红线范围内以及围墙内认养的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用。第八条公共环境卫生，物业管理区域内，业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第九条维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，物业管理区域以内，业主户门以外包括但不仅限于门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管包括但不限于业主/社区居民委员会办公用房、社区活动中心及业主/社区居民委员会公告栏在内的公共财产，业主及其访客的机动车辆与非机动车辆以及户门以外的业主信箱等私人财产。第十条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。第十一条电梯、水泵的运行和日常维护管理，包括但不仅限于电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯（安装、改造、重大维修）监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。第十二条房屋装饰装修管理服务。第三章物业服务质量和履约保证金第十三条乙方提供的物业服务质量要求如下：1．按双方约定的物业服务质量要求执行，详见附件五美丽园小区物业服务标准。2．乙方应根据“美丽园小区物业服务标准”，制定具体的量化考核标准，经甲方同意后执行。3．国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章对物业服务项目及服务标准有规定而本合同没有约定的，按国家法律、法规、规章、地方性法规、规章执行；国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章和本合同对物业服务项目及服务标准均有规定，而各种规定和本合同的约定不尽相同的，按服务质量要求高的标准执行；国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章没有规定，而本合同对服务管理事项和服务标准另有约定的，按本合同的约定执行。第十四条乙方应在本合同签订后三日内向甲方缴纳履约保证金人民币[]万元整。上述履约保证金存入业主委员会银行账户。如乙方违约，甲方可立即按本合同的约定，从保证金中扣除违约金和赔偿金。当履约保证金余额少于人民币[]万元时，乙方应在余额首次低于人民币[]万元之日起三个工作日内补足到人民币[]万元整。第四章物业服务费第十五条物业服务费实行服务项目包干制。乙方按照本合同附件五约定的物业服务标准，向业主提供物业服务，并按照该附件项下每一项服务内容对应的费用标准，向业主收取物业服务费。物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。第十六条本小区实行先服务后收费制度。除与乙方另有约定外，业主应于每月5日前向乙方缴纳上个月的物业服务费。乙方不得强迫或者变相强迫业主预缴物业服务费。第十七条在每个季度结束之日起五个工作日内，乙方应向业主委员会提交上一季度业主缴纳物业费明细表。业主委员会有权在本小区公示该明细表。在必要的情况下，业主委员会有权查询业主缴费凭证原件。乙方及其工作人员应积极配合业主委员会查询，不得以任何理由拒绝或者拖延。第十八条物业服务支出包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用（有）部位、共用（有）设施设备的日常运行、维护费用及能源费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化维护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用（有）部位、共用（有）设施设备及公众责任保险费用；9、其它费用：共用（有）部位、共用（有）设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所缴纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，保险受益人为甲方，应将保险单正本交由业主委员会保管。第十九条业主装修时，除住户自运外，乙方可按照20元/自然间的标准另行收取装修房屋垃圾外运费，应尽量日产日清。第二十条物业服务费在合同期限内一般不作调整，如因特殊情况需调整，由双方协商后经甲方业主大会表决通过后确定。第二十一条乙方实际未提供服务的项目，其费用应从单价中扣除。乙方实际提供服务项目存在瑕疵的，应视瑕疵严重程度适当核减物业服务费。第二十二条共用（有）部位共用（有）设施设备的大、中修和更新改造费用从甲方专项（公共）维修资金支出，乙方应提供年维修改造计划，经甲方批准后执行。第二十三条停车管理服务和公共部分出租及广告问题双方另行协商。第二十四条业主室内自用部位、自用设备维修养护应作为特约服务处理，乙方对业主的特约服务费用另行收取。乙方制定的特约服务内容、服务标准及收费价格应经业主委员会同意，并在物业管理区域内明码标价。第二十五条乙方应协助甲方与水、电、燃气、暖气、热水、有线电视、卫星电视、电信、宽带等公共服务部门洽谈并签署有关服务合同。如乙方接受这些公共服务部门的委托，进行代收代缴和代维护保养应由公共服务部门维护保养的设施设备业务，应向甲方提供委托合同副本，并向甲方做出书面承诺，代维护保养的服务质量不低于甲方与公共服务部门之间的约定和国家有关规定。在甲方与公共服务部门签署合同之前，乙方应按原有惯例，暂时提供相应服务，并不得向业主另行收取费用。第五章双方权利义务第二十六条甲方权利义务1．审定乙方拟定的物业管理制度及其相关细则。未经甲方或甲方授权的业主委员会、业主代表大会同意，任何有关物业管理方面的规定对业主都没有约束效力；2．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方管理工作的实施情况；3．按照法规政策的规定决定专项维修资金的使用管理；占有、使用、处分共用（有）部分共用（有）设施设备，并收取收益（如出租、广告等收入）；4．检查乙方的物业费用收支情况；5．有权对乙方派驻本小区的任何一级工作人员提出不信任动议，乙方应予更换；6．合同生效之日起日内，向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位于_______________。管理用房按以下方式使用：（1）不超过政府有关部门规定的部分乙方无偿使用；（2）。7．当业主和使用人不按规定缴纳物业服务费时，督促其缴纳。8．协调、处理本合同生效前发生的遗留问题：（1）；（2）。9．协助乙方做好物业管理区域内的物业管理服务工作。10．其他：。第二十七条甲方的业主委员会作为执行机构，除按照法律、法规以及业主公约和业主大会议事规则的规定，应由业主大会决议的事项外，有权代表甲方迳行处理与履行本合同有关的下述事宜：1．为监督乙方履行物业服务合同，有权自行或聘请专业人员随时对乙方工作或小区设施进行检查，但应提前一天将检查的内容书面通知乙方。检查后，双方应共同签署工作笔录，记录当次检查的情况。在不影响乙方正常工作的情况下，乙方应无条件配合上述检查。如发现问题，甲方有权书面责成乙方限期整改；2．有权就与本合同相关的事宜向乙方提出质询、与乙方进行磋商、谈判，或者向有关行政主管部门或消费者权益保护机构进行投诉。3．督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；4．督促违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；5．如实向业主大会报告物业管理的实施情况；6．决定乙方保安负责人的推荐、聘任、解聘及其工资与福利待遇；7．每年对乙方管理及服务进行一次全面的考核评定，并出具书面考核报告。8.组织物业的交接验收；9.审批乙方的单项服务转委托合同；10.业主大会授权的其他事宜。第二十八条乙方权利义务1．根据本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和业主大会决议，遵守业主委员会和业主代表大会在业主大会授权范围内作出的