物业管理教案[第二章]

第一节一、物业管理企业的概念和特征二、物业管理企业的分类三、物业服务企业的设立一、物业服务企业的概念和特征物业管理企业是专门从事地上永久建筑物、基础设施和周围环境的科学管理相关活动，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，并具有独立企业法人地位的经济实体。1、概念独立的企业法人属于服务性企业具有一定公共管理性质的职能2、特征二、物业服务企业的分类（一）按照投资主体的经济成分来划分全民所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业民营物业服务企业外资物业服务企业其它物业服务企业（二）按股东出资形式来划分物业管理有限责任公司物业管理股份有限公司股份合作型物业服务企业三、物业管理企业的常见模式◇房地产建设单位的附属子公司或部门◇独立的物业服务企业◇物业管理集团公司一、物业管理企业的工商注册登记企业名称的预先审核公司地址注册资本股东人数和法定代表人公司人员公司章程二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件一级资质二级资质三级资质1、注册资本人民币500万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。一级资质1、注册资本人民币300万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。二级资质1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、有委托的物业管理项目；5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。三级资质（二）资质申报时需提供的资料新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。（三）物业管理企业的资质管理资质管理有利于：规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督；维护物业管理市场秩序；提高物业服务企业的管理和服务水平。物业服务企业申请核定资质等级，有《物业管理条例》规定的违规行为的，资质审批部门不予批准。第二节物业管理企业的机构设置物业管理企业组织机构设置的要求按照规模、任务设置（起始）统一领导、分层管理（过程）分工协作精干、高效、灵活（结果）3.1.4物业管理公司的组织机构1总经理室2公司主要职能部门（1）办公室（2）财务部（3）公共关系部（4）工程部（5）管理部（6）服务部3管理处与公司下属企业四、物业服务企业的机构设置总经理室人力资源部行政管理部财务部品质管理部市场拓展部经营管理部工程管理部安全管理部环境管理部一、物业管理企业的组织形式（一）直线制优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长直线制组织结构图（二）直线职能制优点：加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构直线职能制组织结构图（三）事业部制缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。优点：强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力；促进内部竞争，提高公司的效率和效益；有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。事业部制组织结构图职能机构职能机构住宅管理事业部职能机构职能机构职能机构职能机构租赁部经营部职能机构职能机构电梯维修部园林绿化部租赁经营事业部专业服务事业部项目管理机构项目管理机构总公司（四）矩阵制优点：加强了各职能部门之间的横向联系、充分利用人力资源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有较强的机动性和适应性。缺点：组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部矩阵制组织结构图二、物业管理企业组织机构设置的影响因素企业战略因素外部环境因素技术因素组织规模及所处阶段物业管理员职业技能业务知识专业技能综合能力物业管理员素质要求诚实守信敬业奉献乐观豁达3.1.2物业管理公司的权利与义务1物业管理公司的权利（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管委会（业主委员会）协助管理；（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费；（8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。2物业管理公司的义务（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管委会和住宅小区居民的监督；（3）重大的管理措施应交管委会审议，并经管委会认可；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。