物业管理方案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.4XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备3.4.1物业管理方式指挥机构执行机构（主任）（各部门主管、专业人员）监督机构（主任和公司物业部）反馈渠道3.4.2XX广场工作计划前期介入计划精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料序号项目工作内容计划时间1签订物业管中标后十天理服务合同签订物业管理服务合同2参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX中标后进驻设计与建设广场情况。到物业交付B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。C、就物业管理方面，对XX广场当时阶段提出专业建议。D、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。3在建物业前A、全面介入在建物业的施工。中标后至物期介入工作B、向项目部提出合理化建议。业交接前C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。4组建机构A、人员招聘。物业交付使B、人员培训考核。用前三个月C、人员上岗及试运行。5办公后勤A、管理用房及办公用品配置。物业交付使B、安排员工用房。用前二个月C、物资配备。6制定与完善A、严格按照ISO9000质量管理体系标物业交付使各项章制度准，制定符合XX广场管理处的各用前3个月项操作规范B、结合XX广场实际情况，对各项操作规范进行调整完善。前期介入工作计划序号项目工作内容计划时间7物业验收与A、依据接管验收标准，逐项严格进物业交付使接管行审查。用前一个月精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料B、对不合格项目备案，并督促责任部门整改。C、进行复验。D、符合接管标准后办理书面移交手续。E、制作XX广场的“备忘录”。A、配合开发商进行有关问卷调查物业销售全及回馈意见收集过程B、协助进行宣传推广8销售配合入伙阶段工作计划序号项目工作内容计划时间1入伙实施A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个开展有关工作。月B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料E、入伙手续办理。2初次业主意见A、以问卷调查、电话、拜访等形式了物业及交付调查解业主各类信息，加强与业主交使用三个月流。内B、针对业主合理意见，进行纠正措施。C、回访与回馈意见收集。2二次装修管理A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使B、装修手续办理及装修服务。用起C、装修施工工程监控。D、装修工程验收4档案建立与A、收集业主资料归档。物业交付使管理B、各类图纸资料的装订归档。用起C、建档与运用。5配合销售A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使及时将顾客信息反馈给销售部。用起B、协助销售部、工程部做好售后服务工作。管理期内工作计划管理期主要规划项目备注第一年A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善自物业公司符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作进驻之日全规范。面交付一年B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物内业管理相关政策法规。C、全面导入CI识别系统。D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。E、员工系统培训开展。F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。G、按照年度社区活动计划，开展适合XX广场特点精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的社区活动。H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。第二年A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展全面交付使各项增收节支工作。用二年内B、开展各项便民服务活动。C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申报。E、装修计划制定。G、个性化服务的提供和推广。3.4.3XX广场物质装备u物业管理办公、商业用房配置XX广场按总建筑面积133001平方米算，应配置399平方米办公用房，532平方米商业用房。u行政办公用品序号名称单位数量1电脑台42打印机台13传真机台14复印机台15办公家具批16档案柜只87饮水机台48计算机台89资料文件夹批110挂钟个411更衣箱个24精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料12办公易耗品批1u保安设备序号名称单位数量1对讲机及电池部122警棍支183雨具套154应急灯只65警示牌批16更衣箱个24u清洁设备序号名称单位数量1吸水机台12高压水枪台132.4M双节伸缩杆支1244M伸缩杆支851M铝合金梯把462M铝合金梯把27雨具套158清洁用品批1u工程维修设备工具序号名称单位数量1万用表只32钳流表只33下水道疏通机台14电焊机台15小台钻台16工具箱个471.5M铝合金梯把282.5M铝合金梯把19应急灯只410常用零星工具若干11预备零配件若干12冲击钻台113手电钻台1精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料Ø3.5XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理3.5.1机构设置与职能分布行政办公室：负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。工程部：负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。财务部：负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表序号职务数量1管理处主任12管理处主任助理事务部主管兼3物业事务部主管14客户服务部主管15行政事务主管客户服务部主管兼6财务部主管17工程部主管18安全护队领班39保洁领班310出纳111接待兼档案管理员112文员113安全护队员2414保洁人员1215工程人员7精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3..5.3人员培训培训的意义：l对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。培训的目标：l培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。培训的方式：lXX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。。第二步：在职培训完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：l管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作l客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理l工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修l保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度（4）保安消防装备使用（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法（8）车辆、人员出入控制精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练l清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理3.5.4XX广场管理处人员管理人员管理的原则：lXX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。l全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。录用、培训和淘汰：l按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。l凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。l人员的聘用要求、招聘程序（略）。l员工调动、辞职和解聘（略）。l公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。考核方法：lXX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。lXX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。l对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。l考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）员工形象：lXX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。lXX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。员工手册（略）