物业管理方案制定讲义

物业管理方案制定讲义第一节早期介入与前期物业管理学习目标1、了解居住区规划基本知识。2、熟悉房地产开发基本程序。3、掌握前期物业管理知识。4、能够参与物业管理的早期介入，对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议。基本操作一、物业管理早期介入的准备（一）了解物业管理对物业的基本要求（掌握）1、物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。3、配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。4、环境安全、方便、优美、舒适。5、能为物业管理提供必要的设施。情景题：金海物业管理公司为了掌握第一手资料，为日后的管理提供依据，早期介入某房地产的前期开发建设工作，如果公司派你具体负责此项工作，你知道物业管理对物业的基本要求吗？基本操作（二）组织技术力量（理解）注意人员的组成（三）收集相关资料（理解）做到知己知彼（四）确定工作方法（理解）包括：阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报告等（五）准备设备器材和资金（理解）早期介入的费用一般由开发商承担思考题：物业公司参与物业管理的早期介入时要做好哪些准备工作？基本操作二、物业管理早期介入的实施（一）立项决策阶段的实施（理解）意见和建议包括哪些内容（二）规划设计阶段的实施（理解）1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。2、考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。情景题：作为物业管理师，你受命参与新星家园规划设计阶段的工作，你的任务主要是全面细致地反映日后物业管理顺利实施的各种需要，发现问题和缺陷以咨询报告的形式提交设计单位。你知道应该注意反映哪些问题吗？基本操作（三）施工安装阶段的实施（理解）在本阶段物业公司要做好以下三方面的工作：1、监督工程质量2、掌握物业的全部情况3、督促物业管理所需设施的落实情景题：万安物业管理公司工程部赵经理参与某物业建设阶段的工作，主要是通过参与施工管理，对工程建设提出意见。他主要应从哪些方面对工程进行监督？1）监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。2）监督建设过程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。3）监督物业附属设施设备的配套建设过程。4）监督特殊附属设施设备的建设过程。基本操作（四）接管准备阶段的实施（掌握）1、组织验收小组2、明确验收标准（ZBP30001-90）3、确定验收方案4、拟订日后物业管理方案和制度5、准备验收资料6、参与竣工验收思考题：物业管理早期介入的内容包括哪些？相关知识早期介入：是指新建物业竣工（新建物业接管验收）之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。对开发建设单位而言属于非强制性要求早期介入的费用由开发商支付相关知识一、早期介入的意义（理解）（一）完善物业规划设计方案（二）提高物业建设工程质量（三）为日后的物业管理工作打好基础（四）有利于物业的销售相关知识二、居住区规划基本知识（了解）建设部2002年版《城市居住区规划设计规范》。居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则P5结合P21-P25进行学习案例题：物管公司有权改变小区内的公共设施吗？上海某一住宅小区的绿地上有两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住户们到处打听绿地上那两棵大桂花树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责物业管理单位破坏公共设施，毁坏绿化，违反了《物业管理条例》。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。于是各种猜测频起：是否该物业管理单位出售桂树赢利？是否该单位某些人迁树以改善“私家园林”？住户们坚决要求物业管理单位恢复原状，否则将向有关行政管理机关投诉或向人民法院起诉，有的住户已表示，将以拒交物业管理费与之抗鵆。分析：物业管理机构应遵守城市规划法，并根据《物业管理条例》和《城市居住区规划设计规范》的规定，对管理区域内的公共设施妥善管理，保持其完好。如要对其有所改变，应征求小区业主的同意，不能自行其是。即应提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续，报城市人民政府城市规划行政主管部门和同级政府批准后，由物业管理机构实施。相关知识三、房地产开发基本程序（熟悉）（一）投资决策阶段（了解）工作内容（二）前期工作阶段（理解）工作内容，特别注意“五证”的获取，需要拆迁的还要获取“拆迁许可证”相关知识（三）施工建设阶段（掌握）1、进行房地产开发项目的工程建设招标。2、与中标人签订书面工程承包合同，发包工程。3、聘请具有相应资质的专业监理公司实施施工过程中的工程质量监督。4、建设工程承包方进行工程的基础、结构施工与设备安装。5、办理单项工程验收和开发项目综合验收手续，领取《工程质量竣工核验证证书》（四）租售营销阶段（理解）工作内容：相关知识四、建筑工程质量管理相关规定（了解）（一）《中华人民共和国建筑法》第四章、第六章（二）《建设工程质量管理条例》（三）其他规定《实施工程建设强制性标准监督规定》《建设工程勘察质量管理办法》相关知识五、前期物业管理基本知识（一）前期物业管理的内容（了解）1、管理资源的完善与优化1）管理用房到位；2）物资配置到位；3）物业管理人员到位；2、管理制度和服务规范的完善3、确定物业管理单项服务的分包（二）前期物业管理的相关规定《物业管理条例》（第三章）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》课堂练习选择题1、办理商品房销售许可证是房地产开发企业在（）要做的工作。（A）投资决策阶段（B）前期工作阶段（C）施工建设阶段（D）租售营销阶段2、以下说法中，不符合《建筑法》规定的是（）。（A）违反《建筑法》情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任（B）建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的，有权要求建筑施工企业改正（C）建筑施工企业在征得监理单位同意后，可以修改建筑工程的设计方案（D）建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量3、物业管理企业在物业管理早期介入阶段需要做的准备工作包括（）（A）收集相关资料（B）组织技术力量（C）了解物业管理对物业的基本要求（D）确定工作方法4、物业管理早期介入的意义在于（）。（A）省去业主选择物业管理企业的过程（B）完善物业规划设计方案（C）为日后的物业管理工作打好基础（D）加快物业的销售进度课堂练习选择题1、办理商品房销售许可证是房地产开发企业在（D）要做的工作。（A）投资决策阶段（B）前期工作阶段（C）施工建设阶段（D）租售营销阶段2、以下说法中，不符合《建筑法》规定的是（C）。（A）违反《建筑法》情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任（B）建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的，有权要求建筑施工企业改正（C）建筑施工企业在征得监理单位同意后，可以修改建筑工程的设计方案（D）建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量3、物业管理企业在物业管理早期介入阶段需要做的准备工作包括（ABCD）（A）收集相关资料（B）组织技术力量（C）了解物业管理对物业的基本要求（D）确定工作方法4、物业管理早期介入的意义在于（BCD）。（A）省去业主选择物业管理企业的过程（B）完善物业规划设计方案（C）为日后的物业管理工作打好基础（D）加快物业的销售进度第二节物业管理方案的制定学习目标1、掌握物业管理可行性研究基本知识。2、能够根据物业服务合同拟订物业管理方案。基本操作一、制定物业管理方案的程序（掌握）（一）制定物业管理方案的工作流程P10（二）制定物业管理方案的主要工作内容P10-P12情景题：物业管理方案既要体现完整性，又要具有可行性，它是物业管理企业实施管理和服务的基本思路与主要措施的完整描述。你了解制定物业管理方案的主要步骤吗？基本操作情景题：1、某物业管理公司派物业管理师老张负责某竟标项目的全面调查工作，他要对这个项目、使用人对物业管理的服务需求、竞争企业状况进行调查，为拟定物业管理方案做信息准备。你知道拟管项目全面情况调查研究的主要内容吗？P114-62、老张负责对这一竟标项目进行全面调查，也知道了要调查的主要内容。那么，他从什么渠道得到以上信息呢？基本操作1）派人实地考察。2）从新闻媒介收集信息。3）向政府有关部门了解。4）其他途径：座谈、访问、电话调查、发放调查表等。3、做好住区人员自然状况分析，才能够了解业主或使用人的需求，有针对性地为他提供有偿服务。你知道怎样对住区人员自然状况进行分析吗？请你告诉我。基本操作1）总人数，它决定需求的总体规模。2）性别，不同性别具有需求的差异性。3）年龄，不同年龄段有需求的特殊性。4）职业和受教育程度，这决定了需求的种类和档次。5）民族，不同民族的生活习惯各异。6）经济收入，收入水平直接决定需求水平。基本操作二、物业管理方案文本的编写（掌握）文本内容包括：1、项目管理的整体设想与策划2、物业管理服务模式3、管理服务人力资源的管理4、管理制度建设5、物业管理服务的具体内容和质量标准6、物业管理财务收支测算以上要熟悉各部分内容要点基本操作情景题：某物业管理公司经理安排新来的大学毕业生小王拟写物业管理方案的基本结构，小王不知该如何下笔，你能帮助他解决这个问题吗？P12相关知识一、制定物业管理方案的原则（理解）1、规范调研的原则2、实事求是的原则3、扎实细致的原则4、科学适用的原则相关知识二、可行性研究基本知识（一）可行性研究的含义与作用（了解）1、可行性研究的含义2、物业管理可行性研究的含义3、可行性研究的根本目的（二）可行性研究的主要内容P13相关知识（三）可行性研究的阶段划分（了解）1、投资机会研究2、初步可行性研究3、详细可行性研究4、项目评价与决策相关知识（四）可行性研究的步骤1、接受委托2、调查研究3、方案选择与优化4、财务评价5、编写可行性研究报告相关知识（五）可行性研究报告的结构和内容P14-P151、总论2、物业项目分析3、服务需求分析与预测4、物业管理企业自身条件与服务能力分析5、人力资源分析6、物业管理方案要点及方案实施进度分析7、物业管理服务费用测算8、项目的经济、社会和环境效益评价9、结论及建议10、附件第三节物业再开发利用方案的制定学习目标1、掌握物业再开发利用的原则和条件2、能够拟订物业再开发利用方案。3、了解城市绿化规划、建设与管理的相关规定4、了解停车场（库）设计与建设的相关规定基本操作一、制定物业管理方案的程序（一）工作流程（二）工作内容基本操作二、几种再开发项目方案的制定（一）绿地景观的再开发主要内容：1、绿地景观现状分析2、绿地景观再开发的意义与目标3、绿地景观再开发内容的规划设计4、绿化植物种类的选定5、环境小品的设计6、绿地景观再开发的可行性分析7、经地景观再开发的环境影响评价8、绿地景观再开发的投资估算9、绿地景观再开发的效益分析10、规划设计图件基本操作（二）停车场（库）的扩建增建方案包括的内容1、停车场（库）现状分析2、扩建增建停车场（库）的原则与目标3、扩建增建停车场（库）的位置与规模规划4、停车场（库）布局的规划设计5、停车场（库）配套设施的规划设计6、扩建增建停车场（库）的可行性分析7、扩建增建停车场（库）的环境影响评价8、扩建增建停车场（库）的投资估算9、扩建增建停车场（库）的效益分析10、规划设计图件基本操作（三）综合经营服务场所的再开发方案的内容–现有综合经营服务场所分析–综合经营服务场所再开发的原则与目标–综合经营服务场所再开发的可行性分析–综合服务场所再开发内容与方式的规划–综合经营服务场所再开发具体方案的设计基本操作思考题：1、请根据所管物业的性质和特点，设计一份物业管理方案。2、请设计一份绿地景观再开发方案（停车场扩建、增建方案）。（说