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物业管理方案编制专题培训课前言什么叫物业管理方案原为投标文件的一部分，是对物业项目管理过程的详细解析。是实施管理服务的纲领性、指导性文件。前言前言编制要求1、准确性：定位准确；2、系统性：一体化管理服务、衔接对应；3、针对性：特点、特色；4、可操作性：易于理解、实施；5、有效性：效果可预期。目录一、编制方案必须遵守的规定二、编制方案的一般程序三、方案的主要内容四、编制方案的要点和方法五、编制方案应注意的问题太阳地球地球公转轨道月球一、编制方案必须遵守的规定——细节部位做好标注，为下一步提供依据支持认真仔细研究1、响应招标文件的要求（招投标项目）；2、必须根据项目的基本情况和特点制定；3、方案必须在熟悉、了解的基础上制定；4、方案所做的服务承诺、工作计划、工作目标、实施方案等必须切合实际，切勿脱离实际、能够履行的基础上承诺；5、物业服务费用收支测算合理、设计科学、运行合理；6、内容符合国家及地方法规的规定（招投标项目）。编制方案必须遵守的规定如何编制物业管理方案？怎么编制物业管理方案？一到九步告诉你编制方案的程序123456789二、编制方案的一般程序组织管理、技术、财务等人员参与制定；制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作，参与部门越多，方案执行过程中效率越高。1编制方案的一般程序收集物业项目的基本情况信息；项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分析。2编制方案的一般程序编制方案的一般程序对客户需求进行调查；包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。3编制方案的一般程序确定组织架构、人员配置、岗位名称；方案在编制过程中，是一个系统工程，各模块都相对应，为了做到前后衔接一致，必须事先确定组织架构、岗位设置及名称。（测算中需要人员配置，资料管理中需要人员配置、日常管理方案中需要人员配置）4编制方案的一般程序根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。5编制方案的一般程序分工、协作、编制；根据部门工种及员工特长进行分工，例如、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培训等进行协作分工。6编制方案的一般程序根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点等考虑。7编制方案的一般程序测算物业服务费收入（管理费单价）。依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入，找出利润。8编制方案的一般程序最后校对、审核、调整、打印、装订。9编制方案的一般程序三、方案的主要内容物业项目的整体设想与目标、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测算与成本控制、重点难点工作策划、物资装备与工作计划等。主要包括：方案的主要内容关键性内容：？实质性内容：？按照作用分为：方案的主要内容四、编制方案的要点和方法第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想11、项目的整体设想与目标。必须对项目进行分析研究的基础上实施，只有对物业项目的基本情况和业主的需求尽心详尽深入的调查，分析才能制定出科学、合理、可行的方案，因此项目分析是编制方案的前提条件。编制方案的要点和方法2、项目的简介（了解项目，熟悉环境）3、客户需求分析（根据客户需求的调查情况，得到客户的需求，进行合理定位），例如、安全、尊贵、舒适、自然环境等等。第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想1编制方案的要点和方法例如：A项目总建筑面积约252323.27㎡，其中高层住宅185214.1㎡、商业用房1397.7㎡；B项目总建筑面积约为82634.1平方米，19栋住宅、1栋商业用房，住宅容积率1.18。第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想1编制方案的要点和方法第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想1编制方案的要点和方法1、施工介入：人员、工作内容、沟通反馈；2、销售配合：人员配置、服务标准、培训；3、承接查验：项目、交接手续、遗留问题处理、成品保护；4、入住策划：流程设计、资料清单。第二部早期介入与前期物业管理2编制方案的要点和方法人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业要求等配置人员过程中应符合政策法规和等级收费标准制定，同时参照同类项目根据管理经验配置。遵循科学、高效、合理的原则配置…第三部分组织架构与人员配置3编制方案的要点和方法会审测算是否合理，价格是否接近招标方心理价位。以中标为前提。第三部分组织架构与人员配置3编制方案的要点和方法需关注：1、管理岗位设置结合工作内容；2、工程岗位设置考虑项目设施设备；3、操作岗位设置根据实际需要。第三部组织架构与人员配置2编制方案的要点和方法方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需求综合分析。核心之一第四部分重点难点管理及措施4编制方案的要点和方法大厦、综合性物业经营管理和设施设备管理方面住宅小区基础管理服务方面工业区消防、货物的出入管理方面政府办公楼维护政府形象、保密管理及特约服务方面第四部分重点难点管理及措施4编制方案的要点和方法计划详细、操作性强工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想、工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定，要做到全面而不缺项，例如创优计划、重大维修工作计划、社区文化工作计划等。第五部分工作计划及物资装备5编制方案的要点和方法第二小部分：内部管理制度第一小部分：公众管理制度第六部分管理制度的制定6编制方案的要点和方法内部管理制度：员工手册、各岗位职责、岗位操作说明书、考核等规定公众管理制度：业主规约、业主手册、装修管理规定、电梯使用管理规定、装修管理流程、办理入住管理流程第六部分管理制度的制定6编制方案的要点和方法逐一编制文本编辑编制合成制定日常管理方案，应切合实际，按照服务等级进行编制1、秩序维护，消防安全，车辆管理、房屋维修、设施设备维护，清洁维护、绿化养护、特约服务等方面逐一阐述。第七部分日常管理服务方案、质量标准及措施7编制方案的要点和方法2、编制过程中应按照项目需求、管理重点、管理方法、管理措施来编制；3、在编制中应对各种应急预案进行编制，如停水、停电、火灾、电梯困人、雨雪天气等等；第七部分日常管理服务方案、质量标准及措施7逐一编制文本编辑编制合成编制方案的要点和方法对于档案和资料要进行区别管理；如：建筑设备的图纸，隐蔽工程的资料，设施设备的年检保养记录，物业使用人的档案资料；日常运行的记录，人事资料等等。非常关键，是日后解决问题的依据。第八部分档案管理、资料管理8编制方案的要点和方法编制方案的基本方法和要点4方案的组成部分及编制要点•物业服务相对其他行业来说，利润不高，尤其收入单一，现在有人常说物业行业是捧着金饭碗讨饭吃。•因此需要我们来共同拓展思路，比如现在有的，收快递、做中介、百姓菜场进小区，情人节卖花、等等。9第九部分项目特约服务与经营方案编制方案的基本方法和要点4方案的组成部分及编制要点1、在衣食住行用中找出需求。2、与社会化机构、专业公司合作，通过社会化力量开展专业服务。3、根据项目不同、区位不同考虑需求不同，如青年城与熙园。4、根据项目性质不同多重考虑，如写字楼的保洁，文化广场的例子。思路：9第九部分项目特约服务与经营方案尽量详细准确、具体真实。1项目的定价方式，了解酬金制还是包干制的区别？2一种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。第十部分物业费收支测算9编制方案的要点和方法尽量详细准确、具体真实。3核算成本，列出excel公式，按照费用的组成结构，逐项核算；4核算收入，分清主营收入、其他收入等按照规定提取；5最后计算税费，不能缺项，如营业税、城建税、教育附加税、所得税等第十部分物业费收支测算9编制方案的要点和方法编制方案的基本方法和要点4第十部分物业费用测算10方案的组成部分及编制要点支出部分测算的要求一全，二细，三实，四多1、全--应“横向到边，纵向到底，中间到位”。2、保洁费用工资福利费工会费社保材料垃圾清运费编制方案的要点和方法2、细如测算人工费，人头要细到0.几个人；测算材料费要细到多少根领带、多少个膨胀螺丝。测算办公费用可能要细到一个月或一年要用多少支签字笔等。测算电费要细到有多少个灯泡，每个灯泡多少瓦，每个灯泡开多少分钟等．测算低值易耗品要细到有多少水笼头，每个笼头的出水量有多大，开多长时间，等等。编制方案的要点和方法3、实就是要做实。之前要进行工作分析和工作分解。将一年、一季、一月要干的事情，用货币的形式反映出来。科学测算的基础是工作的有效分析和有效分解。编制方案的要点和方法如：测算供配电系统维护费工作分析和工作分解为：（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；编制方案的要点和方法（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：编制方案的要点和方法（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。编制方案的要点和方法结合服务标准承诺：（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查一次；（3）每年测试、试验1次；（4）每年进行2次；（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；编制方案的要点和方法（6）每年检测1次；（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（9）每月检测1次；（10）每日填写运行记录并归档备查。编制方案的要点和方法4、多要多次上下沟通，多次讨论。编制方案的要点和方法测算编制的方法（一）固定（一般用于在管）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑测算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的测算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用测算是值得的。（3）主要特点是编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。编制方案的要点和方法（二）零基（一般用于新建）（1）是以零为基础的测算（2）不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据测算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用测算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力编制方案的要点和方法五、编制方案应注意的问题1、方案编制过程中不能有漏项或缺失，包括细节的阐述。2、编制科学、合理、可行的方案或者措施。3、编制方案过程中要有针对性，要足够了解项目的情况，分析存在的各种情况。注意编制方案应注意的问题4、遵循全面、高效、合理的原则。5、利用日常的管理经验综合分析，必要时要采取学习借鉴。注意编制方案应注意的问题6、找出项目中存在的管理风险、经营风险、通过有效的方法防微杜渐。7、方案的内容要符合国家及地方的法律、法规的规定。注意编制方案应注意的问题8、成本控制：在编制方案中要考虑到管理过程中发生的各种耗费，对进行计算、调节和监督的，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程，但不是不发生费用。注意编制方案应注意的问题不当之处敬请指教思考训练•1、物业服务企业支付的物业管理用房有偿费用计入营业成本或管理费用；•2、物业服务企业支付的物业管理用房装修费用计入递延资产；•3、收取固定费用，盈亏自负的物业服务收费方式是？思考训练•4、代办业务手续费是否