房屋登记工作规范(试行)

1房屋登记工作规范（试行）目录1.总则1.1目的和依据1.2房屋登记1.3适用范围1.4房屋登记分工1.5房屋登记信息系统2.一般规定2.1房屋登记范围2.2房屋登记种类2.3房屋登记簿与房屋权属证书2.4房屋登记内容2.5房屋登记程序2.6房屋登记的法定文字2.7房屋登记原则2.8房屋登记时限2.9房屋登记要求2.9.4国有土地范围内房屋所有权登记2.9.5国有土地范围内房屋抵押登记2.9.6国有土地范围内房屋预告登记2.9.7国有土地范围内房屋更正登记2.9.8国有土地范围内房屋异议登记2.9.9国有土地范围内房屋地役权登记2.9.10国有土地范围内房屋登记的其他要求2.9.11集体土地范围内房屋登记2.9.12依生效法律文书登记2.10房屋登记收件标准一般性规定3.国有土地范围内房屋登记3.1房屋所有权登记3.1.1初始登记3.1.2转移登记3.1.3变更登记3.1.4注销登记3.2抵押登记3.2.1一般抵押权登记23.2.2最高额抵押登记3.3预告登记3.3.1预购商品房预告登记3.3.2预购商品房预告登记变更3.3.3预购商品房预告登记注销3.3.4预购商品房抵押权预告登记3.3.5预购商品房抵押权预告登记变更3.3.6预购商品房抵押权预告登记注销3.3.7房屋所有权转移预告登记3.3.8房屋所有权转移预告登记变更3.3.9房屋所有权转移预告登记注销3.3.10房屋抵押权预告登记3.3.11房屋抵押权预告登记变更3.3.12房屋抵押权预告登记注销3.4更正登记3.5异议登记3.5.1设立异议登记3.5.2异议登记注销3.6地役权登记3.6.1地役权设立登记3.6.2地役权转移登记3.6.3地役权变更登记3.6.4地役权注销登记3.7补证、换证3.7.1遗失补证3.7.2破损换证4.集体土地范围内房屋登记4.1集体土地范围内房屋登记4.1.1登记范围4.1.2申请人4.1.3公告程序4.2各类集体土地范围内房屋登记4.2.1初始登记：4.2.2转移登记：4.2.3变更登记4.2.4抵押登记4.3集体土地范围内其他房屋登记附件：1.房屋异议登记证明2.授权委托书31.总则1.1目的和依据为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府令第135号）等法律、法规、规章，结合本市房屋登记工作实际情况，制定本规范。1.2房屋登记房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。1.3适用范围本规范适用于本市行政区域内的房屋登记工作。1.4房屋登记分工北京市建设委员会（以下简称：市建委）是本市房屋登记机构。受市建委委托，北京市房屋权属登记事务中心、各区县建设委员会、房屋管理局（以下简称：市、区、县登记部门）负责具体实施房屋登记工作。东城区房屋权属登记中心北京市房屋权属登记事务中心负责办理全市范围内的下列房屋登记：军队房屋、武装警察部队房屋、保密房屋的房屋登记；中央国家机关办公用房的房屋登记；其他应由北京市建设委员会直接办理的房屋登记。前款范围以外的其他房屋登记，由房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局负责具体办理。1.5房屋登记信息系统市、区、县房屋登记部门应当在市建委建立的北京市房地产交易权属管理系统上统一办理房屋登记事务。2.一般规定2.1房屋登记范围（一）国有土地范围内的房屋；（二）集体土地范围内依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。2.2房屋登记种类（一）所有权登记，包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记；（二）抵押权登记，包括抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、注销登记；最高额抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、确定登记；（三）地役权登记，包括地役权的设立登记、变更登记、转移登记及注销登记；（四）预告登记，包括预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房，以下相同）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记；（五）其他登记：包括更正登记、异议登记等。2.3房屋登记簿与房屋权属证书2.3.1房屋登记簿记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项，是房屋权利归属和内容的根据。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应有唯一、确定的纸介质转化4形式，并应当定期异地备份。2.3.2房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。预告登记、异议登记以及法律、法规、规章规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。2.3.3房屋权属证书、登记证明应当与房屋登记簿记载一致。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，房屋登记机构应当书面通知权利人换领与房屋登记簿记载一致的房屋权属证书、登记证明。2.3.4未建立房屋登记簿的，以房屋登记档案记载作为房屋权利归属和内容的根2.4房屋登记内容2.4.1房屋登记内容应当在房屋登记簿中记载。房屋登记簿应记载以下内容：房屋基本状况部分、房屋权利状况部分、其他状况部分。（一）房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等；（二）房屋权利状况部分：房屋所有权记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质；他项权利记载抵押权人、抵押人、债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况、是否有在建工程抵押、最高额抵押权人、最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额、地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等；（三）其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况、异议登记申请人、异议事项、异议登记证明号、查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。2.4.2登记机构每次办理各项登记，都应在登记簿上记载登记时间、登记最终审核人员。2.4.3房屋登记簿记载内容发生改变的，应通过合法程序增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。未经合法程序，不得对房屋登记簿记载的内容进行更改。2.5房屋登记程序2.5.1基本程序（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。2.5.2房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。2.5.3办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（三）法律、法规、规章规定的应当实地查看的其他房屋登记。实地查看应如实填写查看记录，幢数、每幢房屋的层数应当与建设工程规划许可证一致，房屋坐落应5当与区县公安分局人口管理处（科）出具的北京市门楼牌编号证明信一致。2.6房屋登记的法定文字房屋登记簿、房屋权属证书、登记证明应当使用中华人民共和国法定规范汉字缮写，姓名可以使用异体字、繁体字。申请人为境外自然人、法人、其他组织的，应当使用中文姓名或名称（或中文译文），可以在登记中文姓名和名称的同时，将申请人的母语（或者英文）名称、姓名如实记录在登记簿中，并在权属证书、证明附记栏内注记。2.7房屋登记原则2.7.1房地权利主体一致原则。办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。2.7.2房屋应当按照基本单元进行登记的原则（一）房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间；（二）国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；（三）集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；（四）非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限并可以独立使用的部分为基本单元进行登记；（五）平房院可依申请以门牌坐落为基本单元进行登记。2.7.3登记部门依申请进行登记的原则2.7.3.1申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。2.7.3.2申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）因房屋所有权人的姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋申请变更登记；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规、规章规定的其他情形。2.7.3.3有关当事人可以就不同登记事项向登记机构一并申请登记，登记机构认为合理的，可以一并受理；登记机构受理后，应当按照顺序依次登记。2.7.3.4房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。单方撤回登记申请的，登记机构应当中止登记程序，并书面通知其他申请人。撤回登记申请应提交以下文件：（1）书面申请原件；（2）身份证明。2.7.3.5申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当即时受理，出具房屋登记受理通知书，并由受理单位加盖公章。通知书中应列出申请人提交的登记材料明细和办理时限等内容，并由申6请人签字。2.7.3.6申请人提交的登记材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当即时出具不予受理决定书，决定书上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等内容。2.8房屋登记时限2.8.1自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内的房屋所有权初始登记，30个工作日；其他房屋所有权登记，10个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日（原则上当天办理）。2.8.2公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规、规章对登记时限另有规定的，从其规定。2.8.3需要申请人补充登记材料的，补充材料时间不计入登记时限。2.9房屋登记要求2.9.1申请人身份资格应符合下列条件：（一）申请人是自然人的，应具有完全民事行为能力，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理申请；（二）申请人是法人的，应具有法人资格；（三）申请人是其他组织的，应具有相应资格。2.9.2登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与提交的登记材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋在申请人提交的规划证明材料记载范围内，申请其他登记的房屋在房屋登记簿记载范围内（未建立房屋登记簿的应在房屋登记档案记载范围内，以下相同）；（三）申请登记的内容与有关登记材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在法律、法规、规章规定的不予登记的情形。予以登记的房屋，申请人领证时应在房屋权属证书、登记证明领取凭证上签字，领取凭证存入档案；不符合上述条件之一的，房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人。2.9.3房屋登记有下列情形之一的，房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人，将申请文件复印留存后退还申请人：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造