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《物业管理概论》主编王秀云教学课件主讲人：谢志强第三、四章前期物业管理第一节物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性招标和投标是一个过程的两个方面。（一）物业管理招标投标的概念物业管理招标投标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。物业管理投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。（二）物业管理实行招标投标的必要性1.物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要。2.物业管理的招标投标是房地产管理体制改革的需要。3.物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需要。二、物业管理招标和投标的原则（一）物业管理招标的原则1.公平原则所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。2.公正原则所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个评标过程中，对所使用的准则应具有一贯星河普遍性。3.合理原则所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。（一）物业管理投标的原则1.真实性原则所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行”。2.合理竞争原则所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。三、物业管理招标投标的组织机构的设置（一）物业管理招标的组织机构的设置招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。（二）物业管理投标的组织机构1.开发部2.财务部3.工程部四、物业管理招标的范围、方式（一）物业管理招标的范围1.根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则。2.根据“是否关系到国家利益”的原则。3.根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则。（二）物业管理招标的方式1.公开招标公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2.邀请招标所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招标方式。3.仪标议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。五、物业管理招标的程序（一）招标的准备阶段所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一阶段所做的一系列准备工作。1.成立招标机构2.编制招标文件3.制定标底（二）招标的实施阶段所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。（三）招标结束阶段六、物业管理的招标文件（一）物业管理招标文件的概念物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同基础。（二）物业管理招标文件的构成我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况下应包括以下几部分内容：1.招标书2.招标单位对管理服务的具体要求和初步设想3.投标须知七、投标实施的步骤（一）购买阅读招标文件（二）考察物业现场（三）制定管理服务方法及测算工作量（四）制定资金计划（五）标价试算（六）编制标书（七）封送标书八、物业管理投标书的编写（一）物业管理投标书的主要内容所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几部分：1.标书的封面投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理项目或本投标书的名称（标题），投标单位的名称、负责人的姓名，以及标书投送的日期等内容。2.标书的序言投标书的序言是投标企业对自身及拟管理的物业进行简短的介绍。3.标书的目录4.标书的正文5.标书的附件（二）编写物业管理投标书的注意事项1.编写物业管理投标书的基本要素（1）计量单位（2）货币（3）标准规范（4）表述方式（5）理论技巧（6）资料真实性2.物业管理投标书在编写中应注意的问题（1）要确保填写无遗漏、无空缺（2）不得任意修改填写的内容（3）填写方式要规范（4）不得改变标书格式（5）计算数字必须准确无误（6）报价合理（7）包装整洁美观（8）报价方式规范（9）严守秘密，公平竞争九、开标、评标与定标（一）开标所谓开标是指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。它的程序是：（1）宣布评标委员会成员名单（2）标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。（3）招标委员会负责人宣布唱标内容、评标经律、内容事项和评标原则。（4）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标单位的名单，并将此情况记录在案，必要时公证人员签字。（5）公证人员当场验证投标标函，主持抽签决定唱标顺序。具体做法是工作人员将投标箱运送到开标会场，当众开启投标箱，并核对每个封套上的编号以确定此项投标无误。（6）唱标（7）宣读公证词，表明此次开标经公证不效。（8）开标会议结束（二）评标所谓评标是指在评标委员会的组织下，由招标委员会选择标价较低，资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。评标的程序分以下几个步骤：（1）标书的初步评议①投标单位投标资格的审查。②对投标书内容完整性的检查。③计算偏差的审查。（2）标书的详细评审（3）询标（4）编写评标报告评标报告就是评标结论，该报告的主要内容有：①简要介绍招标情况。②列出参加竞标的公司总数及各自名称，以及因各种原因其标书被列为“废标”的投标公司名称。③主体部分（三）定标所谓定标是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人。十、物业管理投标策略与技巧（一）物业管理投标策略1.物业管理投标原则（1）集中实力、重点突破（2）客观分析、趋利避险（3）精益求精、合理估算（4）适当加价、承诺报价（5）加强调查、了解市场2.物业管理投标策略类型（1）攻势策略（2）守势策略（3）低成本策略（4）差异策略（二）标价估算技巧1.标价的确定程序（1）估价准备工作（2）服务费用估算（3）报价的编制与提交2.标价的调整与确定（1）标价调整的原因（2）标价调整的内容第二节前期物业管理概述一、物业管理早期介入的工作内容和必要性（一）物业管理早期介入的工作内容1．投资立项阶段2．规划设计阶段3．施工建设阶段（二）物业管理早期介入的必要性1.完善物业的使用功能；2.有利于后期物业管理工作的顺利进行；3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础。二、前期物业管理（一）前期物业管理的概念前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。（二）前期物业管理的工作内容物业管理企业前期物业管理的工作内容，大致可归纳为以下几个方面：1.草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。2.签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。3.工程建设现场，提出合理化建议。4.设计物业管理模式，草拟管理制度。5.建立服务的系统与网络。6.办理移交接管与入伙事宜。三、物业管理的早期介人与前期物业管理的区别（一）是否拥有对于物业的经营管理权（二）是否承担相应的民事责任第三节物业的竣工验收与接管验收一、物业竣工验收及其种类（一）物业竣工验收的定义竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。（二）物业竣工验收的种类物业的竣工验收，可分为以下四种类型：1.隐蔽工程验收2.分期验收3.单项工程验收4.全部工程验收（三）竣工验收的依据、标准及所提交的资料1.竣工验收的依据2.竣工验收的标准3.竣工验收时所应提交的资料二、物业接管验收（一）物业接管验收的概念和条件1.物业接管验收的概念物业接管验收，是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。2.物业接管验收的条件①建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；②供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；③房屋幢、户编号已经有关部门确认。3.物业的接管分两种情况：（1）从房地产开发企业接管（2）从管理委员会接管(二)物业管理公司在接管使用过程中的物业时应做好如下工作1.收集资料2.接管验收3.用户基本情况调查4.资料归类、存档（三）物业接管验收与竣工验收的区别1.验收目的不同。2.验收性质不同3.验收主体不同。4.交接对象不同。（四）物业接管验收应移交的材料⑴新建房屋接管验收的资料。⑵原有房屋接管验收应交的材料。（五）物业接管验收的程序1.新建房屋接管验收的程序①建设单位书面提请接管单位进行接管。②接管单位对照接管验收应具备的三项条件和产权资料、技术资料进行审核。③接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。④对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。⑤经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。2.原有房屋接管验收的程序⑴原有房屋接管验收的程序如下：①移交人应书面提请接管单位接管验收。②接管单位对照接管验收应具备的二项条件和产权资料、技术资料进行审核。③接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。④对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。⑦如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。（六）物业接管验收中应注意的问题1.依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收2.落实物业的保修事宜3.重视书面移交手续接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限（七）物业接管验收的标准1．新建房屋的接管验收标准(1)主体结构(2)外墙外墙不得渗水。(3)屋面(4)楼地面(5)装修(6)电气(7)水、卫生、消防(8)采暖(9)附属工程及其他2.原有房屋接管验收的标准1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。2）从外观检查建筑整体的变异状态。3）检查房屋结构、装修、和设备的完好与损坏程度。4）检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。第四节物业入伙与装修管理一、入伙流程用户入伙是指住宅小区的居民入住或商贸楼宇中业主和租户的迁人。二、入伙手续文件（一）入伙通知书（二）收楼须知（三）缴款通知书（四）入伙手续书（五）楼宇交接书（六）住户手册三、装修管理（一）装修管理程序1.业主应提前5天向物业辖区管理处申报。2.详细、如实地填写《装修申请表》。3.经管理处审核同意后、方可进行装修施工。4.装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。（二）装修管理要求1.不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。2.不得凿穿地面和房顶的水泥层。3.不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。4.装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。5.严禁将垃圾倒人下水管道内或将生活污水由雨水管