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物业管理第一篇物业管理的基础知识教学内容一、朝阳行业——物业管理二、物业管理的概念三、物业管理的基础理论四、业主自治管理五、物业服务企业六、物业服务相关费用第二篇物业管理的运行教学内容一、物业管理招标投标二、物业管理的前期介入三、前期物业管理四、物业接管与验收五、物业装修与管理六、《物业管理条例》《物权法》简介第三篇物业经营管理物业经营管理概述1收益性物业价值评估2零售商业物业经营管理4写字楼物业经营管理5物业经营管理步骤3导入语朝阳行业——物业管理原因之一政府支持1、解决就业２０13年实现８０％的物业管理覆盖率，每年仅新建住宅的物业管理服务就能解决8７万人的就业问题。再加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物业管理业每年吸纳的劳动力数目大约在400万到50０万人之间。目前物业管理企业接近5万家，从业人员接近1000万，相当于我国社会服务业从业人员的23％，其中10%从事管理，20%左右从事房屋及相关设施设备管理，40%左右从事保安，30%左右从事环境清洁。据保守估计，今后十几年内，城镇每年要建7亿平方米的住宅，按普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理每年就可安排45万—50万人就业。2、政策支持1994年3月建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》2003年9月1日国务院《物业管理条例》2004年1月1日发改委与建设部《物业服务收费管理办法》2004年5月1日建设部125号令《物业管理企业资质管理办法》2005年12月1日实施的《物业管理师制度暂行》2007年10月1日实施的《物权法》2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《《成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）》《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）》《成都市业主大会成立运作指南》3、促进经济增长4、推动房地产业发展原因之二企业“钱途无量”1、收入来源稳定2、收入多样化3、行业门槛低目前存在的问题1、市场化、专业化不足。2、社会舆论环境较差。3、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行合同意识。4、物管企业定位不准确，没有建立服务意识，法律观念淡薄。5、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。未来发展趋势1、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场化的物业管理轨道2、法规建设进一步完善3、物业资产管理4、新技术在物管行业普遍应用5、物业管理将实现规模化经营6、可持续性的物业管理案例11、物管企业能否停水停电？为什么不能停？一定不能停吗？2、开发商能否罚款？设置灯箱广告需要谁的同意？灯箱广告的收入归谁所有？3、张先生有何错误行为？有何危害？案例2“收费难题”1、未出售的空置房是否交物管费？2、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否缴费？3、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？4、出租房谁缴费？5、电梯公寓，低层住户是否缴费？第二章物业管理的概念一、什么是物业管理？业主物业服务企业选聘合同房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。关于概念的几点解释1、物业管理的主体？2、物业管理由谁来做？3、物业管理的对象是什么？4、物业管理的手段是什么？6、物业管理的宗旨是什么5、物业管理的目的是什么？1、物业管理的主体：业主和物管企业按照“物业服务合同“的约定来进行活动,因此物管活动具有委托和有偿服务两个基本特征。物业管理的委托关系，是指房屋产权人为了使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的管理权委托给受托人行使的行为。2、具体的物管活动由专门的机构和人员——物管企业来进行物管企业要经过有关部门的资质审查和批准，物管人员必须通过资格考试，领取上岗证书才能上岗。3、物业管理的对象——已经竣工并投入使用的各类房屋及其附属配套设施、设备和场地。4、物业管理的手段——以经营的方式进行统一的专业化管理。5、物业管理从来源、产品、效果上看物管的核心（宗旨）——服务，是集管理、服务与经营为一体的服务。6、物业管理的目的：追求综合效益。二、物业管理的性质（特性）1、物业管理是以”经济性质服务“为核心的第三产业。2、物业管理是管理、服务、经营为一体的服务管理。3、物业管理是社会化（总管家、总代管）、专业化（高质量、高水平、高标准）、企业化（自主经营、以经济手段为主））经营型（有偿服务、合理收费）结论:物业管理是以“经营”为手段，以“服务”为宗旨，以“综合效益”为目标的集管理、服务、经营为一体的服务管理。三、什么是物业？1、物业的含义——指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施设备和场地。2、物业的类别：居住物业按特性分：商业物业工业物业特种物业3、物业、房地产、不动产的区别（1）内涵不同（2）概念的外延不同（3）称谓领域不同4、物业的性质法律性质物理性质经济性质敏感性“权利束”商品性短缺性保值、增值性不可移动性多样性长期性相邻性四、物业管理服务标准及原则1、服务标准——参照《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》、《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）》服务原则服务至上按合同服务收费与质量相符有限责任提高服务手段五、物业管理服务内容1、常规性的公共服务——针对所有业主（1）房屋共用部位的维护与管理（2）房屋共用设备、设施的维护管理（3）环境卫生管理服务（4）绿化管理服务（5）治安、交通、消防、公共秩序管理（6）物业装饰装修管理服务（7）档案资料管理（8）代收代缴收费服务（9）处理矛盾（10）专项维修基金的代管服务2、针对性的专项服务——针对部分业主包括：日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利及各类中介五类。3、委托性的特约服务——针对个别业主六、物业管理的原则1、以人为本、服务第一原则2、企业化经营原则3、统一管理、综合经营原则4、物业管理公司专业化管理与业主自治自律相结合原则5、契约化原则七、物业管理的运行程序第二章物业管理的基础理论第一节现代产权理论一、产权的概念和特征1、产权的概念：直接管理、支配特定物并排出他人干涉的财产权利。二、物权(所有权、担保物权、用益物权)的效力（1）排他效力（2）优先效力（3）追击效力三、物权的特征（1）物权法定原则（2）物权公示原则（3）物权优先原则四、产权的形态（1）独有。一个人单独持有的某项产权。（2）共有。两个及以上的若干人共同持有的某项产权。分为“按份共有、共同共有、建筑物区分所有”。（3）公有。一定的非家庭式的社会经济组织范围内的全体成员共同持有的某项产权。分为“集体所有”、“国家所有”、“社会所有”等。第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念：指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，对建筑物共有部分所享有的持份权以及因共同关系产生的成员权的总称。二、建筑物区分所有权的内容1、专有所有权（1）专有所有权的概念：指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其所拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益及处分的权利。（2）专有部分的范围“中心说”、“空间说”、“最后粉刷层说”（3）专有所有权的内容A：权利：所有权、相邻使用权B：义务：不得违背全体区分所有权人的共同利益的义务；维护建筑物的义务；不得随意更改共用管线的义务维护公共环境的秩序、安全和卫生的义务。2、共用部分持分权（1）共用部分持分权的概念：指建筑物区分所有权人对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。（2）共用部分持分权的范围：除了专有部分建筑物的剩余部分。具体分为共用部位和共用设施设备（3）共用部分持分权的内容A:权利：对共用部分的使用权对共用部分的收益权对共用部分的修缮改良权B:义务：按共用部分的本来用途使用共用部分的义务分担共同费用的义务（由享用这些共用部分的区分所有人共同分担）3、成员权（1）成员权的概念：指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员所享有的权利和承担的义务。（2）成员权的内容★成员权人所享有的权利：表决权、参与订立规则权、选聘与解聘管理者的权利、请求权★成员权人所承担的义务：执行团体决议、遵守管理规约、接受管理者管理四、建筑物区分所有权的特征1、复合性2、专有所有权的主导性3、一体性4、登记的公示性5、权力主体身份的多重性一、相邻权的概念：在两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。第三节相邻权三、相邻权的内容详见《物权法》如：第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第三章业主自治管理第一节业主大会制度案例分析：某住宅小区已入住一年多，负责该小区的物管公司在提供服务中存在一些缺陷，如抄水、电表有误，维修不及时，引起部分业主强烈不满，这部分业主经过联络，认为已成立的业主委员会没有发挥应有的作用，于是在征求小区部分业主同意后，自行成立了另一个业主委员会，并以新成立的业主委员会的名义，向社会公开招聘新的物管公司。就此形成了在同一个住宅小区，同一时间并存两个业主委员会和两个物业管理公司的局面。一、业主（一）业主的概念（条例第6条）房屋所有权人为业主（二）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则4、监督物业管理企业履行物业服务合同5、参加业主大会会议，行使投票权6、选举业主委员会委员和被选举的权利7、监督业主委员会的工作8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督的权利9、对专项维修资金使用情况的监督权10、法律、法规规定的其他权利（三）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定4、按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务5、按时交纳物业服务费用的义务6、法律、法规规定的其他义务（四）业主使用物业应当遵守规则1、遵守相邻权规定2、遵守房屋装饰装修规定3、共用部位共用设施设备的使用规定4、使用物业的禁止性规定二、业主大会（一）业主大会的含义——物业管理区域的最高权利机构业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（二）业主大会的类型1、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。2、业主人数较多是时，可按比例推选业主代表。3、业主人数较少时，由业主共同履行业主大会的职责。（三）业主大会的筹备和成立1、第一次召开业主大会的规定(条例第11条)“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”2、业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组（2）业主大会筹备组的工作内容（四）业主大会的职责（一