搜索
北京——中粮万科长阳半岛快速开发成功案例2010.8.242区位京开高速京石高速南五环南四环☆☆►临近京石高速和南五环►房山线今年年底试运行，临近长阳站►长阳半岛占据长阳1号、5号地，其余地块被中铁、城建、建工、首开等开发商占据。►长阳地区堪称“国企集合地”3序号宗地名称土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)成交价(万元)楼面价(元/㎡)受让单位成交日期1长阳西站1、2号地505630.5293778925783151北京创新建业地产投资有限公司和中创置业有限公司联合体2010年2月24日2房山区长阳镇起步区3号地10450715799298319.166223北京万科企业有限公司和中粮地产（集团）股份有限公司联合体2010年5月18日3房山区房山线长阳站8号地1509911869481402117500北京建工集团有限责任公司2010年5月18日4房山区长阳镇起步区6号地（中小套型普通商品住房）1664952395071460006096中铁房地产集团有限公司2010年5月20日5房山区长阳镇起步区2号地及3号地4083565248581707533253北京首都开发股份有限公司2010年5月20日6房山区长阳镇广阳新城地42422.8960998.77134002197北京玉亭房地产开发有限公司2009年6月18日7长阳镇起步区1号地225998.3341461.22200006443北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司2009年9月7日8长阳镇起步区5号地338054511700.12930005726北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司2009年9月28日9长阳镇起步区4号地290446.4363791.31510004151北京城建投资发展股份有限公司2009年9月30日土地09、10年房山区主要地块成交情况，放量很大，总建面达到270万方，大开发商入驻4总规86万平大盘，一期以90平三居和80平两居为主，已与宣武区教委签约引入学校会所28层高板9层低板会所28层高板5推案情况7月24日首次突出1#（216套）、5#（100套）、6#（90套）、7#（448套），共854套房源►1#、7#楼未28层高板，5#、6#为9层低板►2010年7月24日开盘，共推854套房源，户型面积拥有50.82-72.9㎡一居，共10套82.25-94.04㎡二居，共676套91.76-94.04㎡三居共168套纯刚需产品6市场表现相比3-4月高点降价15%左右获得热销，北京万科长阳半岛854套房源开盘即售罄，成交均价13657元/㎡（报2000元/㎡精装修）总销10个亿月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2010年08月17,11619213,679234,137,0002010年07月55,93562813,650763,507,900总计73,05182013,657997,644,900截至2010年8月24日网上备案数据7重要节点由于项目总建86万方，整体规模较大，定位与方案阶段花了较长时间，因此从拿地到取得用地规划许可证时间较长，但由于北京正负零即可销售，拿地——销售周期为320天重要节点2009-9-72010-1-12010-4-12010-6-15-2010-7-3土地取得时间奠基开工时间销售中心开放登记蓄水万科中粮长阳半岛总建86万方项目用地长阳镇起步区1号地、5号地分别于2009.9.7、2009.9.28取得2010-1-1举行项目奠基仪式销售中心、样板区使用万科中粮假日风景市区接待中心意向购买客户需在6月15日至7月3日登记，可享受优惠用地规划许可证工程规划许可证工程施工许可证预售许可证分别于2010.7.9、2010、8.3核发1#、2#住宅楼用地规划许可证分别于2010.7.9、2010、8.3核发1#、2#住宅楼工程规划许可证于2010年7月21日取得1#、5#、6#、7#楼工程施工许可证于2010年7月24日取得1#、5#、6#、7#楼预售许可证重要节点2010-7-92010-7-92010-7-212010-7-248开发五证房地产开发五证拿地2009.9.7用地规划许可证2010.7.9工程规划许可证2010.7.99开发五证房地产开发五证工程施工许可证2010.7.21商品房预售许可证2010.7.2410快速开发成功要素核心问题：2009年9月拿地，2010年才7月才相继取得用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证的前提下，为什么万科中粮长阳半岛在2010年7月就能开盘，并取得热销？——北京万科中粮长阳半岛快速开发成功要素总结►利用现成的样板体验区•节约了样板体验区的施工时间•为开盘前蓄客提供了足够的时间•同时节约成本，为项目低价销售提供支撑►包括内部、外部具有默契度团队的移植嫁接•万科中粮长阳半岛项目对于万科中粮假日风景项目包括内部、外部具有默契度团队的移植嫁接►企业基础制度、标准化体系的完善11快速开发成功要素►万科：与信任的供应商持续合作，战略供应商的培养沉淀•美的空调：万科全国精装房指定供应商•安信地板：万科集团地板战略供应商•方太厨房电器、日立电梯……►工作的前置、并行与交叉•样板房精装修设计单位、装饰、部品部件材料定样、施工单位确定前置•售楼处及样板间精装修施工的前置•采购及分包单位招标工作的前置•利用现成样板体验区前置客户积累工作核心问题：2009年9月拿地，2010年才7月才相继取得用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证的前提下，为什么万科中粮长阳半岛在2010年7月就能开盘，并取得热销？——北京万科中粮长阳半岛快速开发成功要素总结12快速开发成功要素万科中粮长阳半岛项目由于项目前期方案、报批报建进度有问题，为了能尽早实现开盘，利用万科中粮假日风景现成样板体验区，在万科中粮假日风景设置售楼处与样板房万科中粮假日风景万科中粮长阳半岛三环四环五环13快速开发成功要素由于项目方案时间较长，在项目实地工程及样板段未能及时呈现的情况下，临时售楼处设置于万科中粮假日风景·紫苑，其实景为现成的大样板段，大大提升效率►选择现成的万科中粮假日风景·紫苑作为其大样板段，2010.4.1即开放售楼中心开始积累客户►在项目样板段及工程进度来不及为开盘前蓄水提供足够的时间，万科中粮采用现成的项目作为大的样板段的策略，值得借鉴，但前提是同一城市、同一区域有同类型的多项目在操作►长阳半岛的临时售楼处设在紫苑的现场，已交房的小区和道路规划对客户杀伤力较大14快速开发成功要素由于万科中粮长阳半岛所有854套房源均为100㎡以下纯刚需产品，此类产品客户对于公共空间敏感度相对较低。因此，万科中粮长阳半岛项目采临时售楼处，在临时售楼处谈判区的窗外就是紫苑待交房的实景园区，即节约样板段费用，且实景景观更具有说服力15快速开发成功要素紫苑待交房状态的实景小区16快速开发成功要素小区内的一些细节17快速开发成功要素小区的一些中式小品18石砖涂料快速开发成功要素临路的外立面选用的石砖，墙体的外立面选用的类似形态的涂料，控制成本，又不失品质感19快速开发成功要素中式入户大堂和较高品质感的石材门廊20已安装好的门铃门挡可放东西的台面快速开发成功要素精细化——精装修已经安装好门铃和门挡，在邮件箱下面增设了一个台面21快速开发成功要素不增加成本的前提下为刚需客户提升附加值——90平的样板间，从墙体内偷空间，打造出了一个衣柜22快速开发成功要素成熟团队的移植与嫁接——在万科中粮假日风景项目中配合已形成较高默契度的团队在新项目万科中粮长阳半岛中的移植与嫁接提升开发运营效率中粮万科·长阳半岛►投资商：中粮集团、万科集团►项目开发运作团队：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司►总包：三元建设►销售代理：北京思源兴业房地产经纪有限公司►建筑设计：北京市建筑设计研究院►物业公司：北京万科物业服务有限公司►……中粮万科·假日风景►投资商：中粮集团、万科集团►项目开发运作团队：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司►总包：三元建设►销售代理：北京思源兴业房地产经纪有限公司►建筑设计：北京市建筑设计研究院►物业公司：北京万科物业服务有限公司►……23快速开发成功要素企业基础制度的完善、企业标准化体系——是项目实现快速开发的基础►万科集团流程效率的完善►三级计划体系的完善►集团各阶段基准工期实施的持续推进►成果体系工作的完善►标准化工作的完善►数据库建设工作的完善►信息化平台建设工作的完善►人才培养基础工作的持续推进►考核体系建设工作——制定项目开发全流程各环节的输入输出标准和时间节点的考核，明确责任和奖惩，提升效率24快速开发成功要素战略供应商的培养与沉淀万科：与信任的供应商持续合作“万科：与信任的供应商持续合作对于合作稳定的供应商,万科的策略是持续合作。以电梯为例,万科的电梯供应商为日立和通力,十几年的合作关系让我们彼此互为信任并渗透双方的公司价值。日立电梯还根据万科的项目进行了许多产品的深化设计,如电梯装修的标准化设计,改变了以往电梯企业先提供轿厢,开发商再做出装修方式设计,之后由电梯企业将设计方案实现的复杂工作程序。现在万科只需根据项目特点,从日立电梯标准化的产品中选择不同装修档次、形式的产品即可,降低了采购成本,减少了工作周期,实现了双赢。在价格没有大幅上升和质量没有大幅下降的情况下,合作仍将持续,原因是双方在价格、服务、企业价值渗透方面磨合良好。——万科集团某高管”25►选好供方：•万科已建立战略供应商：加大对供方资源提升的管理，安信地板、方太厨具、日立电梯等一批有能力、有实力、信誉良好的供方单位已经陆续成为万科的战略供应商；•用本土有较高知名度和认可度的供方：北京项目用北京建筑设计院、北京思源经纪等本土有较高知名度和认可度的供方，提升效率和保障；•万科基本实现了“一个项目用70％合作过的和30％战略供方的目标”；►用好供方：•有双赢和换位思考的工作方法，在项目管理过程中对供方给予支持配合；在合作履行过程中，加强与供方配合与沟通，给供方一个平等的工作环境；•万科已建立了与供方高层定期沟通的机制；•公平、公正地做好供方履约和后评估工作，及时对供方库更新，完善供方数据库；快速开发成功要素战略供应商的培养与沉淀万科：选好供方、用好供方26快速开发成功要素工作的前置、并行与交叉►工作的前置、并行与交叉•样板房精装修设计单位、装饰、部品部件材料定样、施工单位三元建设的确定等工作前置•售楼处及样板间精装修施工的前置：由于项目2010年7月才获得用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证，现场样板段及样板房的工程进度无法满足开盘销售的要求，因此中粮万科长阳半岛销售中心及样板体验区设置于中粮万科假日风景，可提前做售楼处及样板间精装修施工，不受施工许可证的限制•利用战略供应商资源库，采购及分包单位招标工作的前置•利用现成样板体验区前置客户积累工作，在2010年4月1日尚未取得用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证的前提下即开放销售中心和样板间、样板体验区实现客户积累27TheEnd