物业管理百问百答

物业管理百问百答1、开发商为了提供优质与尊贵物业管理服务而采取了什么重要的举措？答：开发商在小区规划的前期就聘请了香港著名的物业管理公司——港联物业（中国）有限公司担任小区的物业管理顾问，为日后小区物管服务提供信心的保证。2、港联物业（中国）有限公司是一间怎么样的物管公司？答：港联物业（中国）有限公司成立于一九九五年，总部设在香港，在国内主要大城市上海、广州、武汉、天津等地都设地区公司，公司的服务范围主要包括：物业管理顾问、委托物业管理、酒店与公寓管理、房地产销售与租赁代理、资产管理等。3、港联物业（中国）有限公司在国内管理了哪些有名的项目？答：广州怡苑（高级住宅公寓）、广州利雅湾（高级住宅及公寓）、上海佘山月湖山庄（豪华别墅）、上海嘉里华庭（高级酒店公寓）、上海多媒体产业大厦（甲级写字楼）、武汉天梨豪园（高级住宅小区）、武汉三金映象（高级住宅小区）、武汉学雅芳邻（高级住宅小区）、成都水映长岛（高档别墅）、贵阳城市方舟（高级住宅及写字楼）、南京世纪广场（商务楼）、沈阳年华国际大厦（高级公寓）、天津水语花城（大型综合小区）等等。4、港联物业公司的服务宗旨是什么？答：“以人为本、以客为尊、以质为先”5、港联物业公司曾受到社会上的哪些荣誉与嘉奖？答：港联物业公司较早地通过了ISO质量体系的认证；被房地产行政管理部门评为“优质管家”称号；被工商行政管理部门评为“信得过企业”称号等等。6、小区日后的物业管理模式如何？答：小区日后的物管模式将推行港式的管理模式，提供贴心管家式的服务，以客户服务为中心，协调各物管职能的畅顺运作，小区将实行24小时封闭式管理，对业户的报修、求助、投诉等管理公司承诺20分钟内派出人员到场关注及处理，令业户享受到尊贵的物管服务。7、小区日后物业管理亮点？答：小区物业管理亮点有：贴心管家式的服务、酒店门童式大门/大堂护卫、“一对一”的高效运作模式、ISO标准高品质的保证、温馨细致的个性化服务、保安工作联席会议制等。8、小区配备了哪些配套设施？答：小区选配了如：会所、泳池、停车场、商业网点、幼儿园等设施，方便业户的日常生活起居。9、物业管理费的厘定依据是什么？答：在前期物业管理期内物业管理费厘定主要依据“以支定收”的原则，结合政府的指导价格范围及物业管理的服务档次等来测算出具体的收费标准，并报物价局审批，日后业主大会成立后，则由业委会与物管公司双方协议定价。10、日后的物业管理费标准是什么？答：日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准范围内，大约为0.8元/㎡～1元/㎡，最终收费标准的确定将以物价局最后审批为准。11、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面积为准。还没有取得房产证的房屋则以购房合同标出的建筑面积为准。12、物业管理费是否已含了水电公摊费用？答：根据当地物业管理服务收费规定及当地的相关规定，物业管理费已含了公共楼道的水电公摊费用，而电梯运行电费则由该栋业户共同负担。13、物业管理费包括了哪些支出成本？答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本14、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。15、物业管理有什么作用？答：为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。16、物业管理的基本内容？物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。1）常规性公共服务（由管理费支付）①客户服务（投诉、求助、反映性情况等）②治安管理③环境卫生管理④消防管理⑤车辆道路管理⑥绿化管理⑦设备、设施的管理⑧房屋建筑主体的管理等2）针对性专项服务（部分有偿）①衣着方面：为业户代收洗衣物②生活方面：为业户代订报纸、杂志、牛奶等③出行方面：代购车船票、飞机票等④房屋中介方面：代业户放盘租售、代业户收取租客租金等⑤政府与社会相关单位方面：小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等3）委托性特约服务（全部有偿）①室内清洁②代买商品③招待客人④室内设施维修⑤室内小型电器维修⑥送餐服务等17、什么是前期物业管理？答：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。18、什么是物业的接管验收？答：接管验收是指物业管理企业接管房地产开发企业建设的新物业，或自其他物业单位接管原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。19、物业接管验收时应提交的材料有哪些？答：新建房屋接管验收应提交的材料：1）产权材料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置材料。2）技术材料：包括竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的。20、物业接管验收的主要内容和技术标准是什么？答：房屋接管验收的主要内容及标准①主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起主体结构开裂和毗邻房的损坏。房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。②屋面和楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。平屋面应有隔热保温措施。地面的面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房地面相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。③装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平正，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。④电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用铰接或绑接。每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1M∩/kV。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家规定标准。电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，安装及试运记录，性能检测记录、图纸资料齐全。⑤水、卫、消防。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑现象，水压试验及保温、防腐措施必须符合国家标准。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8厘米，不可使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水流畅。消防设施必须符合国家标准要求，并有消防部门检验合格证。⑥采暖。采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、精确，安装符合规定，运转准确正常。⑦附属工程及其他。例如，室外排水系统的标高，窨井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，场地清除，临时设施与过渡房拆除完毕，相应市政、市建配套工程和服务设施也应达到质量要求。⑧外墙不得渗水。⑨楼地面。面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起沙等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、洗水间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。21、物业接管验收的程序是什么？答：1）建设单位向接管单位提交书面验收申请；2）接管单位按照接管验收件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并确定验收时间；3）接管单位会同建设单位按接管验收的主要内容及标准进行检验；4）对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。22、物业接管验收有什么意义？答：明确交接双方的责、权、利关系；确保物业是具备正常的使用功能，充分维护业主的权益；为日后管理创造条件。23、接管验收遗留问题怎样处理？答：1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收时应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认；3）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行；4）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行；5）对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备案；6）将《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。24、物业公司在接管物业时，发展商要移交哪些资料？答：1）物业产权资料：项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。2）综合竣工验收资料：——竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证。3）施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审通知单；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。4）机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。5）业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。25、物业接管验收时如何检验？答：1）梁柱、板主体。按图纸设计逐间检查有无变形、鼓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。2）顶棚。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。3）墙面。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆、饱满、线条须直；外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4）地（楼）面。毛地面：平整、无裂纹；块料（如瓷砖）面层；粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面：用小桶塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；第二天到楼下检查楼面无渗漏。5）门窗。开启自如，手轻摇晃门与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。木油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。单指轻击玻璃幕安装牢固，无轻微晃现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；不锈钢无刮花痕迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。6）楼梯、扶手。钢木结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露，钢木结构的