南京万科金域蓝湾一期精装修项目管理

金域蓝湾一期#精装修项目管理策划书南京万科金域蓝湾一期精装修项目管理策划书南京金域蓝湾项目部2010年3月10日金域蓝湾一期精装修项目管理策划书2目录一、项目实施概况-------------------------------------------------------2二、项目实施目标-------------------------------------------------------2三、项目实施意义-------------------------------------------------------3四、项目管理重点--------------------------------------------------------3-4五、项目实施方案-------------------------------------------------------4-18（一）开工前准备-------------------------------------------------------4-6（二）图纸深化-------------------------------------------------------6-8（三）材料管理-------------------------------------------------------8-9（四）集中加工-------------------------------------------------------10-12（五）现场施工方案-------------------------------------------------------12-14（六）总计划管理-------------------------------------------------------14（七）成品保护及垃圾处理方案--------------------------------------------14-15（八）安全文明管理------------------------------------------------------16（九）施工技术交底与指导-----------------------------------------------16（十）现场安全文明具体措施------------------------------------------------17（十一）甲分包单位配合管理工作-------------------------------------------17-19六、项目开放日管理------------------------------------------------------19七、装修房交付管理-----------------------------------------------------19-26八、装修房维修管理-----------------------------------------------------26-28金域蓝湾一期精装修项目管理策划书3根据公司推行精装修房创新管理工作要求，欲将南京金域蓝湾一期精装修项目管理建设成为上海区域标杆项目。2010年3月5日项目部组织全体人员到苏州玲珑湾进行考察学习，考察结束后，多次进行考察总结研讨，编制了该项目管理策划书。一、项目实施概况：万科金域蓝湾位于南京江宁新城范围，距南京市16.7KM。其得天独厚的地理优势，加上万科高品质的服务已在南京地区树立了高档社区典范。此次涉及的精装修项目属于金域蓝湾一期一标段的1—4号楼：1号楼128户、2号楼192户、3号楼126户、4号楼108户，户型分别为A（A1、A2）、B（B1、B2）、C。为提高万科品牌、倡导环保，本工程的标准要求为：品质第一；统一标准；集中加工；文明标化工地。其具体措施及优势体现为：加工与安装过程分离，实现专业分工；加工环境、人员、机具、流程固定、加工效率提升、品质得到保障；安装现场无大量加工过程，环境良好等方面。材料加工采用集中加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工到位后到现场拼装施工；现场管理采用装修总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、人员管理都纳入总包统筹管理，管理标准一致，真正做到统一。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量规范在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。二、项目实施目标：通过对本项目的了解和分析，结合苏州玲珑湾项目进行实地学习考察，我们计划从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、一户一档、可视化管理、成品保护六个方面精细项目管理水平。通过提升管理水平，打造精品工程，使南京金域蓝湾精装修项目成为上海区域的标杆工程。三、项目实施意义：通过该项目管理的试点，配合工程管理部的精装修创新管理，为精装修管理寻找到精细化、系统化的管理模式，提高精装修房交房比例，从而使精装修能做到集中化、工厂化施工和管控。四、项目管理重点：1、金域蓝湾采用装修总承包，土建总承包为江苏双楼，装修总承包暂定3家（总包单金域蓝湾一期精装修项目管理策划书4位待定），从土建阶段进行质量标准控制上讲，装修部分细节尺寸（如门框厚度、窗框厚度、窗框高度）存在部分偏差。要求装修单位对现场结构尺寸要细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交办理移交书面确认。根据现场实测结果确定标准尺寸，初步估计需要规划2—3种规格尺寸；2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计，并确定材料分类表，细化图纸设计，设计包含吊筋龙骨排版图、墙地砖排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，为下步确定精装修图纸标准的确定奠定基础；3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立，材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系；4、集中化加工，现场根据设计排版图，由专调度人员把排版图转化为下料单，专人负责进行工厂化切割加工，并每块排版标识编号规格尺寸，调度员负责发料统一运输供应到施工现场，专门成立材料配送班组，增加运送器具，每天供料，每天用完；5、重点工序均办理工序界面移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认，需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、入户门安装交接、内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建立交接档案；6、采取装修总承包管理，所有甲分包单位均纳入总包管理，包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等均统一管理，严格按照集团要求的成品保护标准执行；7、工程资料的档案建立，建立一户一档，分阶段验收档案（四个阶段）、动态可视化管理资料均张贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性，每户张贴排版图，保证现场施工依据,昀终每户墙面形成“一表、四档、一图”；8、现场施工过程中分为四各阶段：材料控制阶段、界面移交阶段、装修过程阶段和昀终阶段，各个阶段划分出各个验收分项，对每个分项进行严格把控，并建立完善的验收档案，昀终汇总到一户一档资料中，装订成侧；9、现场安全文明管理，所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合，每层设砂浆存放盒，每天材料每天用完，加工厂均统一布置包装，每层设灭火器，每两层小便桶，每天垃圾集中堆放处理，设专人专车成品保护。金域蓝湾一期精装修项目管理策划书五、项目实施方案：（一）开工前准备：计划实施时间：10年4月26日进场，10年5月6日完成。1、临水、临电、临时设施现场排布：临水临电平立面图.dwg请王全全、刘鑫深化临水临电现场配置计划：a)临时电箱：每单元每两层设配电箱一只；b)垃圾箱：每单元每层设垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，规格大约为700*700*1000mm；垃圾桶每天施工结束后由清理小组用小推车拉至楼下进行清理。c)小便斗：每单元每两层设小便斗一只。为环境考虑，我们决定使用小便斗并接下水管至一楼接窨井，或接入大号桶并且桶规定每天定时检查清除，具体接入位置视现场实际情况进行选择；d)水槽：每单元每两层设水槽一只。e)吸烟告示区：每单元每两层设一个吸烟区。吸烟区设置沙桶1只，并贴有吸烟告示、规定，在楼道内张贴吸烟区指示牌。f)户内材料集中堆放点：在每户客厅内规划一个中间区域集中堆放材料，墙上张贴堆放方法、规定以及违规处罚。g)灭火器：每单元每层设灭火器一只，灭火器架子固定在墙上，并张贴灭火器使用说明。2、临水临电管理及维护：临时用水从现场的指定水源点直接接入，并设置水表箱，及每个单元在底楼及中间层设置增压泵。楼层内水源每单元每层设一个水龙头，龙头分前期粉刷和后期装饰进行管理控制，前期粉刷及地坪浇筑阶段，由于用水量大，所以水龙头处于一直可用阶段，只是在晚上下班离场前由安全员进行检查；而在后期装饰为避免龙头损坏造成漏水、溢水影响到施工环境甚至破坏完成成品，所以我们将出水点装上锁，指定人员进行开关及检查。5金域蓝湾一期精装修项目管理策划书6临时用电主要指施工用电，从现场指定电源点直接接入，设置电表箱及总控制箱。计划每单元每两层设置一个分电箱，分电箱电压为220V，分别设置三个五孔插座加漏电保护器，排布电缆为3*16+10*2。施工中要求一机一插，严禁插座接插座。电缆、电箱采用优质合格产品。从事电气作业人员持证上岗。每天由安全员上、下午各检查一次电箱及各施工临时用电情况，除在电箱上签字外，对于违规使用临电者必须现场监督其整改，并填写《临电检查整改记录》。定期对施工人员进行临电使用培训。3、前期土建粉刷拌灰用地在粉刷及地坪浇筑大面积施工中，对砂浆的需求量特别大，由于装饰集中加工区离施工现场距离较远，会产生供料不及时而影响施工进度，所以我们由装修总包在合适部位布置搅拌机，计划使用时间为4月底至5月底。（二）图纸深化：1、图纸深化的主要工作内容有水电定位开槽、墙地砖排版、吊顶图排版、配套项目（地板、门、橱柜）详图2、具体项目图纸深化步骤及初步方法¾测绘排版人员计划：技术员1名、泥工管理员1名、设计师1名、绘图员2名、资料员1名。小组中每位成员每个步骤都得参与。¾测量尺寸分为2个小组，两人测量，1人读数记录。¾测量时要求标准统一，如整个空间绕墙测量，起始点回到终点；卷尺放置地面测量，必须拉平拉直；每个房间长宽都必须有两组尺寸；层高以水平线上测量，每个空间测4个点；门框测量长、宽及墙体宽度3个尺寸等等。¾为避免弄混乱，进户门张贴楼层及房号。粉刷尺寸、铺贴尺寸确定后都必须制成表格，尺寸类型统一编号，表格中明确每套房间中的每个空间相对应的尺寸编号。1)测量土建完成面尺寸，绘制554套原始尺寸图。2)确定标准尺寸（即粉刷尺寸）3)水电调整定位图金域蓝湾一期精装修项目管理策划书7a)根据样板房及设计变更将施工图完善，绘制与样板房标准一致的施工图；b)对比施工图与土建现场水电位置，比较出插座、开关、灯具等所有需增加或改动项目，绘制隐蔽工程管线施工图。c)根据管线施工图在施工样板中放样，确认无误后交监理或甲方确认。d)张贴图纸，大面积放线定位，进行集中开槽施工。4)墙地砖排版图相比较水电定位，墙地砖排版就繁复很多，一是因为施工量比较大，二是因为尺寸要求更精准。所以在这个工序上施工单位加派人员，细化流程，每步工序后都复核尺寸，尽可能做到准确无误。流程：测绘原始尺寸——甲方、监理、施工方尺寸会审——确定粉刷尺寸（计划分3种左右类型）—现场粉刷后尺寸复核——确定铺贴尺寸(按粉刷类型分)——出排版图——施工样板放样（复核尺寸图是否合理）——交监理及甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工。z绘制排版图，根据设计蓝图以并充分考虑美观和损耗率后进行绘制。制图中要明确开关插座、地漏等位置，避免砖缝处安装。z排版图中所有需切割加工的砖按照墙面方位