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诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnited诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnited经开客户调研报告NanchangJingkaiCustomerResearchReport诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnited目录Ⅰ客户研究范围界定Ⅱ客户调研及深度访谈Ⅲ目标客户判定及演绎ContentsPage诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·本体分析本案道路：因黄家湖立交正处于维修中，本案四周道路多为断头路，道路坑洼，行车不便交通：本案西面为工业园厂房，东面为待开发土地，暂无公共交通，交通较为不便生活配套：本案靠近于高校和产业园区，基本生活设施完备学校：本案以北1公里为南昌师范学院和江西电力学院，以南500米为江西旅游商贸学院，周边高校资源较为丰厚；暂无重点学区。医院：本案周边无三甲级医疗机构，仅有乡镇卫生所；6.5公里外有洪都中医院红谷滩分院地块位于经开区西南侧，与新建区交汇处，目前四至道路及交通情况较差，周边生活基本配套较为低端；诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·竞品地图本案位置：本项目位于黄家湖西路以西300米本案的板块直接竞品项目（沿黄家湖西路沿线板块）：世纪乐活公园城汉港凯旋城新力·帝泊湾嘉业·海棠湾本案同品牌竞品项目：万科金域国际万科金域国际世纪乐活公元城汉港凯旋城嘉业海棠湾本案在售产品：高层和洋房，洋房均价：8600元/㎡高层均价：8000㎡在售产品：高层；均价5400元/㎡在售产品：高层、洋房均价为7300元/㎡；8700元/㎡在售产品：高层均价为6200元/㎡地块属于经开区黄家湖沿线板块与新建相交，全国品牌发房企项目较少，故截取周边直接竞品与区域标杆项目客户为研究范本；新力帝泊湾在售产品：多层；均价7000元/㎡盛世华庭在售产品：高层；均价7000元/㎡诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·竞品客户分析丨万科金域国际经开区73%东湖区3%西湖区3%青山湖4%青云谱2%高新区1%红谷滩4%新建区7%省外3%教师55%个体户11%工人2%企业员工24%自由职业4%其他4%居住环境13%产品品质6%价格实惠11%企业品牌15%物业管理9%学区需求9%投资潜力9%精装修13%交通8%地理位置7%两口之家[百分比]复合型家庭[百分比]一家三口[百分比]青年之家32%老年之家9%客户居住区域客户职业家庭构成购买因素万科金域国际成交客户主要居住区域在经开区，约占比73%，新建区占比7%，其次是红谷滩与青山湖各站4%；客户职业以教师为主，占比为55%，企业员工占比24%，其次是个体户11%；家庭架构只要在两口之家和复合型家庭占比较大，分别为28%和21%购买因素以企业品牌为主，占比15%，其次为居住环境和精装修，占比13%。同品牌项目金域国际位于双港大道沿线板块，高校教师及周边大型企业员工购买为主，注重品牌和生活氛围，购买实力相对较高；诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·竞品客户分析丨新力帝泊湾新建县59%经开区9%红谷滩7%市区12%湾里1%周边县城2%外地10%医生4%个体及私企老板16%老师6%务农15%公务员11%职员48%居住环境16%产品品质8%价格实惠32%企业品牌8%物业管理3%学区需求6%投资潜力3%赠送面积大18%交通6%两口之家[百分比]复合型家庭[百分比]一家三口[百分比]青年之家19%老年之家9%客户居住区域客户职业家庭构成购买因素新力帝泊湾成交客户主要居住区域在新建县，约占比59%，市区占比12%，其次是外地和经开区分别占比是10%和9%；客户职业以公司职员为主，占比为48%，务农占比15%，其次是公务员11%，和个体及私企老板占比16%家庭架构只要在一家三口和复合型家庭为主，分别为24%和29%购买因素主要看中价格，占比32%，其次为赠送占比为18%。经开区域老牌明星项目主要客群为新建区客户为主，看中实惠的价格和高赠送，客群的支付能力一般；诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·竞品客户分析丨汉港凯旋城上新建18%下新建69%南昌县2%经开区2%红谷滩1%市区4%外地（省内）4%个体摊贩22%公务员2%企业员工59%务农16%事业单位1%居住环境6%价格实惠48%交通17%物业管理2%学区需求8%地理位置4%赠送面积大15%两口之家[百分比]一家三口[百分比]复合型家庭[百分比]青年之家37%老年之家17%客户居住区域客户职业家庭构成购买因素汉港凯旋城成交客户主要居住区域在下新建县，约占比69%，上新建县占比18%，其次是市区和经开区分别占比是4%和2%；客户职业以企业员工为主，个体摊贩占比为22%，务农占比16%，其次是公务员2%。家庭架构只要以青年家庭为主占比为37%,复合型家庭占比19%，其次为一家三口和老年家庭分别占为18%和17%购买因素主要看中价格实惠，占比48%，其次为赠送面积和交通分别占比为15%和17%。地块周边项目，高层单价5200元/㎡左右主要以下新建客户为主，职业为企业员工居多，支付能力低；诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·竞品客户分析丨乐活公元城上新建29%下新建58%经开区8%红谷滩2%市区2%外地（省内）1%个体摊贩33%公务员2%企业员工20%务农43%事业单位2%居住环境13%产品品质3%价格实惠48%工作因素19%学区需求10%交通7%两口之家[百分比]一家三口[百分比]复合型[百分比]青年之家13%老年之家7%客户居住区域客户职业家庭构成购买因素乐活公元城成交客户主要居住区域在下新建县，约占比58%，上新建县占比29%，其次是经开区占比是8%；客户职业以务农为主，个体摊贩占比为33%，企业占比20%，其次是公务员和事业单位占比为2%家庭架构只要以复合型为主占比为33%,一家三口占比19%，其次为两口之家和青年家庭分别占为21%和13%购买因素主要看中价格实惠占比48%，其次为工作因素和居住环境分别占比为19%和13%。地块周边南昌老牌地产品牌项目，上下新建进城客为主，在老家务农或做小生意为主注重价格，支付能力较差；诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchScopeDefine客户研究范围界定·小结从地块竞品客户职业分布来看应对高校教师、公务员、企业职工、个体及乡镇务农客户进行调研；从地块竞品客户支付能力来看周边项目客户支付能力一般客群较为局限，故还应截取区域内品质较高和同品牌项目客户进行调研。通过对本体的研究得出本地块应针对经开及新建区域客户进行客户研究；红谷滩及老城区外溢客户量少但支付能力较高可适量选取具代表性客户类型进行调研；客群调研区域范围客群调研职业范围老城区及红谷滩新建县及乡镇经开区高校教职工地缘性企业职工行政事业单位职工个体户及务农个体诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnited目录Ⅰ客户研究范围界定Ⅱ客户调研及深度访谈Ⅲ目标客户判定及演绎ContentsPage诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研及深度访谈·调研说明问卷调查形式：电访及走访客群：选取同区域四大竞品成交客户及随机市场客户合计150份；1.万科金域国际业主30份2.汉港凯旋城业主30份3.乐活公元城业主30份4.新力帝泊湾业主30份5.市场客户30份(含市区、红谷滩、新建区、经开区域；公务员、企业员工、个体、教师等职业。)深度访谈形式：电访超过20分钟、预约面访客群：选取经开区新建区已购买、意向购买客户1.经开区新建区购房的亲戚朋友20份2.意向购买经开区新建区客户20份（含教师、公务员、企业员工、私营业主、产业园员工、乡镇单位置业等。）诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研·受访者构成受访者居住区域以经开区和新建区的地缘性客户为主，其次为红谷滩与市中心的外溢客户；受访者家庭构成以三口之家为主，其次为复合家庭、两口之家；受访者的职业以私营业主为主，其次为经开区新建区的教师及产业园内员工；受访者工作区域以经开区为主，其次为新建与红谷滩区。居住区域职业家庭构成工作区域受访者特点：大多居住在经开新建的地缘性客户，大多为三口、四口人居住在一起；工作主要集中在经开区和红谷滩，以私营业主最多，其次为教师及附近产业园员工。诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研·分析三分之一的受访者对经开区的未来发展仍停留在大学城和工业区的概念中，对该区域的发展现状和利好并不了解；少部分客户认为附近工厂稍多，不适宜居住。大部分客户因为工作原因、居住在周边而在经开区置业，说明从目前状态来说经开区并没有很优势的资源吸引外部客群；小部分客户因房价低且交通便利、高校人文氛围好而在此置业。√对经开区域未来的发展如何看待？√选择在经开区置业的原因？诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研·分析如果在经开区置业，大部分客户最在意的是学区及交通，部分客户在意商业配套。品牌开发商和商品品质也是部分客户在意的重要因素。从在意因素的均等性来看客户在意的也是客户需求的。√在经开区置业最在意的因素？√倾向在经开区哪个片区置业？如果在经开区置业，大部分客户倾向于财大周边置业，客户认为离高校较近、人文氛围浓厚并且有地铁交通更加方便；小部分客户倾向于新建区交汇处，认为离红谷滩更近些。诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研·分析部分客户表示不会考虑新项目，表示地理位置太偏，配套较少，生活不方便；部分客户认为新建区没有大开发商品牌，如果有项目愿意考虑万科。√是否考虑万科新项目？√想购买的户型面积段？√想购买万科新项目什么类产品？大多客户对90-100㎡面积段比较感兴趣；从面积段也反应了客群的家庭结构以三口之家和复合型家庭为主，对三房的需求较大。同时，又因为其主要客群以企业员工为主，支付能力有限故面积段在110以内。大部分客户想购买的为多层，其次为高层，极少部分客户。意向购买多层产品较多是由于大部分客户对片区价值认可度低故觉得可以花最少钱买到最舒适的产品。诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnitedCustomerResearchandin-depthinterview客户调研·分析高层：对高层的心里价位以7500-8000元/㎡为主，其次为7000-7500元/㎡；小高层：对小高层的心里价位以8500-9000元/㎡为主，其次为7500-8000元/㎡；多层：对多层的心里价位以8500-9000元/㎡为主，其次为7500-8000元/㎡；别墅：对别墅的心里价位以10000-11000/㎡元为主，其次为9000-9500元/㎡。√高层心里价位？√小高层心里价位？√多层心里价位？√别墅心里价位？注：次价格为带装修的最高意向价格（别墅产品除外）诚邦·北京••北京诚邦·荣誉出品•RealUnited141151818112老城区及红谷滩新区客户对高层产品的