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第五章业主本章讲授业主的含义、权利和义务业主自治管理的含义、必要性和原则业主大会的组织形式业主委员会的产生和组织本章的学习目的与要求1．了解业主的含义、权利和义务2．掌握业主自治管理的必要性和原则3．重点掌握业主委员会的组织业主自治管理的含义业主委员会的权利和义务业主的含义业主是指房屋的所有权人。从法律上来说，房屋的所有人是指房地产权利证书记载的权利人，物业的合法买受人尚未办理产权登记，但是已经实际占用使用的，应对享有业主在物业管理活动中的权利，并且需要承担相应的义务。业主的权利业主的权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4.参加业主大会会议，行使投票权5.选举业主委员会委员，并享有被选举权6.监督业主委员会工作7.监督物业管理企业履行物业服务合同8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用业主的义务业主的义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4.按照国家有关规定交纳专项维修资金5.按时交纳物业服务费用业主自治管理的含义业主自治管理是指特定物业的区分所有权人，一方面根据个体利益和自主意志对自己专有部分进行自益性管理，另一方面组成业主自治组织通过行使持分权和成员权对共用部分的共同事物进行统一管理，形成业主个人自治管理和业主组织自治管理相结合的一种物业管理方式和制度。业主自治管理的必要性和原则业主自治管理的必要性：产权利益协调的需要我国民主发展的需要业主自治管理的原则：依法自治原则积极自治原则规范自治原则民主管理原则接受督导原则共同利益优先原则业主大会的组织形式业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则业主大会的组织形式业主自治业主大会业主代表大会作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成首次业主大会第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开《物业管理条例》规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会业主大会的年度会议业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议业主大会的临时会议经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议《物业管理条例》规定：经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议召开业主大会的法定人员《物业管理条例》规定：业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议召开业主大会的公告《物业管理条例》规定：业主委员会应于业主大会会议召开15天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案业主大会的职责①制定、修订业主公约和业主大会议事规则②选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作③选聘或解聘物业管理企业④决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施⑤制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责业主大会的决定限制业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触违反此规定，政府物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条款业主大会决定问题的程序①业主大会可以采用会议集体讨论或书面征求意见等，会议表决采取投票、举手等形式②所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人公章业主大会决定问题的程序﹁续﹂③业主大会会议的出席人数达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效业主大会作出:制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会决定问题的程序﹁续﹂④业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定，其具体计票方法可由业主大会议事规则决定票数的计算通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算二是按拥有的独立单元计算《物业管理条例》规定：业主在首次大会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市制定业主公约和业主大会议事规则首次业主大会会议上需要审议的重要文件：业主公约业主大会议事规则业主公约业主公约是一种管理规约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面权利、义务的准则业主公约的主要内容①业主使用、经营、转让、出租拥有物业时遵守的事项②业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金、装修押金退还方式等③物业管理服务费的缴交方式和时间；不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的措施④《前期物业管理服务协议》中约定在业主公约中保留的内容业主大会议事规则业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成等事项依法作出约定业主委员会的产生和组织业主委员会的性质和地位业主委员会的产生业主委员会的组织业主委员会会议业主委员会的权利和义务业主委员会的性质和地位业主委员会是业主大会的执行机构由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体其合法权益受国家法律保护业主委员会的宗旨业主委员会的是代表本物业的合法权益实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境业主委员会的产生（1）首次业主大会会议的召开符合各地方性法规中所定的召开业主大会条件的物业，开发建设单位应及时负责召集业主召开首次业主代表大会会议，选举成立业主委员会，代表全体业主行使有关权利，督促业主履行义务原由开发建设单位聘请的物业管理企业应积极协助、配合。市县物业管理行政主管部门应及时督促和指导首次业主大会会议的召开业主委员会的产生﹁续﹂首次业主代表大会的组织规模较大、业主人数较多的物业可按幢、楼层等单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会业主代表应有其所代表的业主的书面委托业主代表的投票权按其所代表业主的投票权之和计算业主是自然人的，其书面委托应附业主本人身份证复印件业主委员会的产生﹁续﹂（2）业主委员会的产生按照如下原则进行：自愿报名和业主推荐相结合选举产生的程序和公平、公正、公开业主委员会委员进行差额选举产生（3）业主委员会任期业主委员会每届任期由业主大会章程确定，一般为不超过3年届满后由业主大会会议进行换届选举业主委员会的产生﹁续﹂（4）业主委员会备案业主委员会应当自选举之日起30天内，持下列文件向所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案①成立业主委员会登记申请表②业主委员会委员名单③业主大会议事规则主管部门在30天内没有异议的发给核准通知书，对不符合规定成的业主委员会不予登记，并书面通知申请人业主委员会的组织业主委员会主任、副主任根据物业规模的大小，业主委员会设委员5-15名，其中正主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产生业主委员会主任通常由主要业主代表担任业主委员会委员应当由热心公众事业、责任心强具有一定组织工作能力的业主担任业主委员会的组织﹁续﹂负责处理本会日常事务的执行秘书业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员业主委员会委员为兼职，主任可以为专职或兼职业主委员会成员是否给予津贴及津贴，数额由业主大会会议确定并公布业主委员会的组织﹁续﹂业主委员会主任罢免与补选业主委员会主任如有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任业主委员会委员因物业转让或身体健康状况变化及其他的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主大会章程中予以明确业主委员会会议业主委员会会议分为例会和特别会议两种例会：是常规会议，每3个月至少举行一次有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权业主委员会会议﹁续﹂业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能参加时，由副主任主持召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门，物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权当物业有三分之一以上为出租时，应该聘请相当委员数目三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席会议业主委员会会议﹁续﹂会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权执行秘书应做好会议记录，并由会议主持人签署后存档，涉及物业管理重大问题应由与会的全体委员签署业主委员会的权利①召集和主持业主大会会议②组织修订业主公约、业主大会议事规则③决定聘请、解聘物业管理企业④审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理⑤审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告⑥检查监督物业管理企业的物业管理工作⑦监督公共建筑、共用设施的合理使用⑧业主大会赋予的其他职责业主委员会的义务①筹备并向业主大会报告工作②执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督③贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育④监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，保障各项管理目标的实现⑤接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求⑥不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定案例分析例题欣欣花园小区前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。分析：业主的理由不能成立。因为：选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利