物业管理第十章物业租赁管理

第十章物业租赁管理本章讲授本章讲授：物业经营管理的含义、内容和原则物业租赁物业中介代理房屋租赁合同租户管理房屋租金本章的学习目的与要求1．了解租赁合同的法律特征物业中介代理2．掌握物业经营活动的含义和内物业租赁3．重点掌握房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务房屋租金的构成房屋租金的确定房屋租金的计算方式物业经营管理的含义传统理论对物业管理内容划分的三分法公共服务专项服务特约服务物业综合管理物业经营管理服务导向公共利益市场导向企业利益物业经营管理的概念以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理概念理解范畴：属于第三产业，并不专属于物业管理的工作范畴物业管理企业可以充分利用其优势，在细分市场上，开展多种经营服务概念理解目的：满足业主及非业主使用人的需求，提高了他们的工作、生活质量提高物业管理企业的经营效益和竞争能力是综合管理的补充促进物业管理交易市场的健康发展物业经营管理的特点特点：服务性与综合管理服务的互补性对物业区域条件和市场的依赖性需求与服务的差异性经营管理定位的现实性和超前性物业经营管理服务的内容一般配套服务类型：最贴近日常生活的衣食行乐服务商务服务类文化、教育、卫生、体育类经营中介服务物业经营管理服务发展方向物业租赁–物业经营管理的主要项目个性化服务现代物业经营管理的一个发展方向表现为特约服务需求不断增加物业经营管理的原则效益公共资源管理经营物业市场物业租赁物业租赁的地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则物业租赁物业租赁的地位：物业管理企业的主要业务之一也是物业市场流通的重要方式之一物业管理企业的重要收入来源物业管理企业通过经营出租物业，可以获取长期、稳定的经济收入，提高经营管理水平物业租赁物业租赁的含义：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题物业租赁物业出租与出售的区别：物业出售是所有权的转移与让渡；而物业出租让渡的只是使用权在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是经过多次交换实现；而物业的出售是通过一次交换在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变。物业出售中两者是分离的物业租赁物业租赁的特征：房屋租赁的标的是作为特定物的房屋物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租金的合理确定是物业租赁的核心问题房屋的租赁关系是一种经济的契约关系物业租赁的分类按物业用途住宅租赁非住宅租赁按租赁房屋性质公房租赁私房租赁按物业租赁期限短期租赁长期租赁无限期租赁按承租人国籍国内房屋租赁涉外房屋租赁物业租赁的原则房屋租赁的原则：为承租者服务的原则维护租赁房屋的原则提高经济效益的原则保证租赁关系正常的原则充分发挥房屋效用的原则物业中介代理物业中介的涵义：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。物业中介代理从以下三个层次来理解狭义广义泛义微观层次地产经纪宏观层次地产服务资产管理相关领域物业中介代理物业中介代理工作性质:委托－代理性质和契约性质物业中介代理的主要内容房地产估价房地产经纪房地产咨询房屋租赁合同租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务房屋租赁合同租赁合同的法律特征：房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，它是一种债权合同房屋租赁合同租赁合同的法律特征双务合同有偿合同诺成合同要式合同继续性合同房屋租赁合同房屋租赁合同基本条款的主要内容：(1)甲乙双方的姓名或名称及住所(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况(3)租赁用途(4)租赁期限(5)租金及支付方式(6)房屋的修缮责任(7)转租的规定(8)变更和解除合同的条件(9)违约责任(10)当事人约定的其他条款房屋租赁合同租赁双方的权利和义务出租人的权利和义务承租人的权利和义务出租人的权利和义务出租人的权利:有按期收取租金的权利有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利有依法收回出租房屋的权利有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利出租人的权利和义务出租人的义务:有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务有保障承租人合法使用房屋的义务保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务组织租户，依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务承租人的权利和义务承租人的权利:有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养出租房屋出售时，有优先购买权有对物业管理状况进行监督、建议的权利经出租人同意有转租获利的权利承租人的权利和义务承租人的义务:有按期交纳租金的义务有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务租户管理租赁关系租赁关系管理物业租赁条件房屋租赁登记备案制度城市《房屋租赁证》租户管理租赁关系租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系租赁关系管理租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活动，所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等物业租赁条件出租：城市公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或国家授权管理和经营的房屋可以依法出租转租：承租人经出租人同意。可以依法将承租的房屋转租遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款物业租赁条件物业出租人必须具备的条件:出租人是物业所有权人或受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力物业租赁条件物业承租人必须具备的条件:城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证单位承租公房，必须具有区、县、市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准承租人承担物业应以自住自用为主；承租人必须具有民事行为能力承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力物业租赁条件出租房屋必须具备的条件:经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋，险房屋和违章建筑房屋不得出租能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租物业租赁条件不得出租的几种房屋未依法取得房屋所有权证书的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共用房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形房屋租赁登记备案制度凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续变更、终止租赁合同的，当事人也应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持本办法下列条款规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续房屋租赁登记备案制度申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件书面租赁合同房屋所有权证件当事人的合法证件城市人民政府规定的其他文件出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明出租委托代管房屋，还须提交委托人授权的出租的证明城市《房屋租赁证》房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，由该房地产管理部门核发《房屋租赁证》县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证房屋租金房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及价格确定房屋租金的概念房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额房屋租金的类型和构成成本租金折旧费维修费管理费投资利息税金五项因素市实场际租租金金商品租金保险费地租利润八项因素在商品租金基础上根据市场供求关系形成城市房租的计算原则及价格确定城市房租的计算原则以租养房按质论价利益兼顾调节供求城市房租的计算原则及价格确定物业租赁价格的确定确定租金标准租金基数核定步骤等级计算法项目基分计算法结合计算法租金标准=租金基数±增减调剂因素城市房租的计算原则及价格确定商业物业租金计租方式毛租金净租金百分比租金案例：2011年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？分析：根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。本章要点1．物业经营管理的含义、内容和原则物业经营管理的含义物业经营管理服务的内容物业经营管理的原则2．物业租赁地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则3．物业中介代理物业中介的涵义物业中介代理的主要内容4．房屋租赁合同与租户管理租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务第10章完了！