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注册物业管理师物业经营管理第九章财务管理与绩效评价考试大纲•（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。（三）要点说明1．企业财务管理的对象、目标及其基本内容2．企业财务报告的编制与分析3．物业管理绩效考核的内容4．物业管理绩效评价方法与类型5．物业管理绩效评价指标体系的构成6．物业管理报告的类型及其内容第九章财务管理与绩效评价•第一节财务管理概述•第二节财务报告分析•第三节物业管理绩效评价•第四节绩效评价的主要方法•第五节物业管理报告第一节财务管理概述•一、财务管理对象•二、财务管理目标•三、财务管理的内容•四、财务管理的手段一、财务管理对象•财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。•企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理•企业财务管理的对象：1.企业财务活动2.各种财务关系(一)企业财务活动(一)企业财务活动(1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。(2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。(3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。(4)资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等(5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。(一)企业财务活动•企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。•静态形式是资金占用和资金来源的统一：包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；•动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。•物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。企业既要进行资金流量管理，又要进行资金存量管理(二)企业财务关系•企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系•包括以下几个方面：(1)企业同其所有者之间的财务关系。这种财务关系是指物业管理企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。物业管理企业的所有者按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。(二)企业财务关系(2)企业同其债权人之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。(二)企业财务关系•(3)企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系(二)企业财务关系•(4)企业内部各单位之间的财务关系。•主要包括物业管理企业同其所属的各专业服务企业•企业内部各单位之间的资金结算关系，本质上是企业内部相对独立经济利益关系的体现(二)企业财务关系•(5)企业同职工之间的财务关系。•物业管理企业按照按劳分配原则，用企业的收入向职工支付工资和津贴，用其利润向职工支付奖金、提供公益金等，这种利益分配关系就是企业同职工之间的财务关系，它体现了职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。正确的处理好这种关系，可以有效的调动广大职工积极性与创造性(二)企业财务关系(6)企业同国家机关之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业要按照税法的规定，向国家财政缴纳营业税、所得税等税款而与国家税务机关形成的经济关系。正确处理好这种关系，是企业合法经营的基础。二、财务管理目标•财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。•财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。二、财务管理目标(一)财务管理总体目标1．利润最大化2．资本利润率最大化或每股利润最大化3．企业价值最大化或股东财富最大化(二)财务管理具体目标•它取决于财务管理的具体内容1．筹资管理目标2．投资管理目标3．利润分配管理目标(二)财务管理具体目标•1.筹资管理目标以较低的筹资成本和筹资风险，获得物业经营管理所需要的资金(二)财务管理具体目标•2．投资管理目标企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。(二)财务管理具体目标•3．利润分配管理目标利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。三、财务管理的内容•财务管理的基本内容：(一)筹资决策(二)投资决策(三)利润分配决策(一)筹资决策内容：•预测企业资金需要的数量•确定筹资规模和筹资时机•确定筹集资金的来源与比例•研究或评价最佳的筹资方式•确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构•研究资本结构的弹性及调整方法(二)投资决策投资决策的内容：•研究企业的投资环境，研判是否适合投资•预测投资规模和投资时机•确定投资结构•评价投资方案的风险与收益•选择符合财务管理目标的最佳投资方案(三)利润分配决策•兼顾国家、集体和个人三者的利益，最大限度地调动各方面的积极性，•保护企业的财产不受侵犯，确保企业的发展后劲和拓展能力。利润分配决策应考虑的因素•利润分配与留存利润的关系；•利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等•利润分配的时间和方式•股票股息及股票回购问题四、财务管理的手段•网络财务•ERP系统网络财务•(1)企业的事务可以进行远程处理和实时报告。•(2)实现财务与业务的一体化，使企业资源配置最优化、最大限度地节约和使用资源。•(3)电子单据可以节省许多中间环节，从而促进财务流程速度和效率的提高。ERP•所谓ERP是英文EnterpriseResourcePlanning(企业资源计划)的简写。是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集中信息技术与先进的管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。(ERP)企业资源规划•ERP系统的基本思路是将企业的运营流程看作是一个紧密连接的供应链，包括供应商、制造工厂、分销网络和客户等；•将企业内部划分成几个相互协同作业的支持子系统，如财务、市场营销、生产制造、人力资源、质量控制、服务维护、工程技术等，把客户需求和企业内部的制造活动以及供应商和制造资源整合在一起，体现了完全按用户需求生产的思想。由此可见．网络财务的发展趋势是融入到企业资源规划(ERP)系统中。•网络技术运用于企业财务管理，已不仅仅是对企业的单一部门的改革，其实它已经是整个企业经营管理模式的变革。同时，物业管理企业根据自身实际以及行业的状况综合考虑，通过网络技术的运用最终可以实现企业财务管理乃至整个企业管理都达到一个新的水准。第二节财务报告分析•一、财务报告的构成与内容•二、财务报告分析的概念与形式•三、财务报告分析的主要方法•四、财务报告分析的一般过程一、财务报告的构成与内容•企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。•主要包括企业某一特定日期的财务状况以及某一会计期间的经营成果以及现金流量等。这些信息既有对外的一面，又有对内的一面；•财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。(一)会计报表(一)会计报表部分1．主表主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表•2．附表(1)资产负债表(1)资产负债表揭示的财务信息有三个方面：1)企业拥有并可利用的经济资源2)揭示了企业负债的水平与构成等3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况4)有助于揭示企业财务状况的变动信息(2)利润表•(2)利润表。利润表又称损益表，它反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。1)一定时期企业的盈亏状况2)企业盈亏的原因及构成3)有助于评估企业的获利能力(3)现金流量表(3)现金流量表1)企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何2)企业现金流量的构成3)企业净现金流量的多少(4)成本表(4)成本表。成本报表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。物业管理企业的成本费用属于商业秘密，所以成本报表不对外报送或公布2．附表•附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类是《企业会计制度》规定的，另一类是企业内部管理需要的。•(1)资产负债表附表•(2)利润表附表(1)资产负债表附表(1)资产负债表附表1)资产减值准备明细表。反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表。2)股东权益增减变动表。该表是反映企业在某一特定日期股东权益增减变动的报表。为决策提供有用的信息。3)应交增值税明细表。它是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表。按月编制。(2)利润表附表(2)利润表附表1)利润分配表。利润分配表时反映企业在一定时期利润分配情况和年末未分配利润的结余情况的报表。按月编制。2)分部报告。分部报告时企业对外提供的财务报告中，按照确定的企业内部组成部分(业务分部和地区分部)提供各组成部分有关收入、资产和负债等有关信息的报告。其他附表企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表是:货币资金明细表、应收账款明细表、其他应收款明细表、存货明细表、待摊费用明细表、长期投资明细表、固定资产明细表、在建工程明细表、无形资产明细表、短期借款明细表、应付账款明细表、预售账款明细表、预提费用明细表、产品生产成本明细表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业费用明细表。这些附表对资产负债表和利润表的主要项目作了进一步的说明(二)文字报告部分•许多会计报表数字不能表达数字背后隐含的信息，需要通过文字部分来加以说明。•文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。1．会计报表附注•1．会计报表附注会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础。(1)企业基本情况。(2)不符合基本会计假设的说明。(3)重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响。(4)或有事项的说明。经营管理者应重点了解企业的或有负债。(5)资产负债表日后事项的说明。(6)关联方关系及其交易的说明。(7)重要资产转让及其出售情况。(8)企业合并、分立的说明。(9)重大投资、融资活动。(10)会计报表中重要项目的明细资料。(11)合并会计报表的说明。(12)有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。2．财务状况说明书•财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价.•编制财务情况说明书就是为了更全面地说明有关财务状况.•阅读财务情况说明书可以对企业的情况有更全面、深刻的理解.•它是阅读和分析会计报表的总结.2．财务状况说明书•财务情况说明书一般应包括：