物业管理综合培训(新客户进场各部门工作职责)

物業综合管理培訓新客戶進場各部門工作職責培训主講陈日夫二○一一年三月CONTENT內容I准备前期管理工作II新客户进场工作流程III主要核对文件IV各部门工作职责准备前期管理工作中山嘉政物业管理服务有限公司发布收楼通知准备交楼文件相关部门协调交付单元预检疑难问题解答收楼通知书致：尊敬的业主您好！感谢阁下购买了凝星名都单位（下称：该房屋），我司现通知阁下，请阁下于201年月日前于百忙中抽出宝贵时间前来办理相关收楼手续。若阁下未能按以上最后通知日期内办理收楼手续的，则视为我司已将该房屋实际交付阁下，并于首次发出收楼通知书之日起开始计算该房屋的质量保修期和物业管理费。请阁下尽快前来办理收楼手续，届时请阁下携带身份证、《商品房买卖合同》、《认购书》、《收楼通知书》、已交费用之收据到我司办公室，届时我司将有专人为阁下办理收楼手续。（附业主收楼须知）特此函达！请勿再延！并祝安康！嘉政物业联系电话：[phone]中山嘉政管理物业服务有限公司凝星名都收楼须知中山市好世界聚宝园房地产开发有限公司、中山市嘉政物业管理服务有限公司全体同仁热烈欢迎阁下成为凝星名都的业主，我们将一如既往地为阁下提供优质服务。让阁下顺利快捷地接收楼宇，敬请阁下按如下收楼须知指引办理相关收楼事宜。收楼时间安排如下：年月日二、办理收楼手续：（一）收楼流程：缴纳有关费用签署相关文件完成交楼手续验收房屋及领钥匙验核相关证件及资料业主提交资料及证件（二）到“收楼财务处”验收核对资料并缴交相关费用；验收核对资料：①收楼通知书；②商品房买卖合同；③神湾镇农村合作信用社存折④购房收据或发票；⑤携带业主身份证或有效身份护照原件（若业主不能亲临办理，则受委托人需出示业主委托书原件、业主身份证护照原件、委托人身份证原件）；缴交相关费用；（三）到“收楼手续办理处”签署收楼文件及领取发放文件：需带备资料：①收楼通知书②收楼许可通知书③《商品房买卖合同》④业主身份证或护照原件（若业主不能亲临办理，则受委托人需出示业主的委托书原件、业主身份证或护照原件、委托人身份证原件）；（四）由“交楼验收组”引领验收楼宇并接收单元钥匙。房屋验收；①水、电等表具读数确认；②填写签确《业主房屋验收表》。阁下办妥上述手续后，即为正式收楼，物业管理费将从该日起计收。若阁下在年月日前仍未到中山嘉政物业管理服务有限公司属下（凝星名都物业管理处）办理收楼手续，则视为我司已将该房屋实际交付阁下，物业管理费将从年月日起计收，敬请阁下垂注。缴交相关费用如下：①房产证办证费用合计：元；②补交房屋面积差异:元；③房屋专项维修资金(收费标准:按房屋建筑总面积2０元/㎡缴纳);④预收三个月物业服务费⑤收费项目标准：一、多层住宅0.8元×按商品房买卖合同建筑面积×3个月；二、高层住宅1.50元×按商品房买卖合同建筑面积×3个月；三、商铺1.60元×按商品房买卖合同建筑面积×3个月；⑥车辆停放服务费标准：一、月租车位汽车室内：220元/月/辆；二、月租车位汽车室外：150元/月/辆；⑦装修保证金2000元/户；⑧装修垃圾清运费300元/户；需缴交费用合计：元；阁下经验收并核对相关资料无误及缴交相关费用后，由收楼财务处签发《收楼通知书》，凭此办理以下收楼手续。财务部建立收费帐目：预收三个月物业服务费代收其它款项等准备相关票据工程维修部单元预检墙体：结构、墙身、玻璃地面：裂纹、空鼓天花：消防设施、风机等电气：开关插座、灯具、管线供水：水管给排水：厕洁具、下水管路检查情况汇总保安部检查安全防范设施检查消防设施清洁部清洁公共区域有偿家居服务新客户进场工作流程交付业主物业工作流程核对文件钥匙交付验收楼宇缴纳费用客户登记主要文件核对业主临时公约用户手册装修指南其它文件质量保证书使用说明书综合验收证交付用户的工作文件住戶登記表客戶交納費用文件領取証明房屋狀況點驗清單單元接收証明公共水電錶讀數記錄表檢視后遺漏/維修項目辦理入住手續流程表交款通知書需填写的办理相关表格負責人名單紀錄法定簽名人/公章样本退還客戶費用常住單位登記卡商戶接收表檢視后遺漏/維修項目商戶遷入所需資料寫字樓交付使用通知書需填写的工作表格各部門工作職責验收相关资料入伙通知書購房合同書/租约業主身份証/營業執照代理入住委托証明以及代理人身份証發展商/业主注明應具備的其他文件資料客户服务中心职责：查验文件办理客户入住登记入住登記表收取复印件購房合同書/租约業主身份証/營業執照代理委托入住証明及代理人身份証其他文件資料发放住户手册等客户服务中心职责：办理住户资料绝对保密收缴费用客户服务中心职责财务部职责列明应缴纳费用清单交财务部审核费用项目开票收费验收楼房内容客户服务中心职责：查验房屋记录水电、煤气表读数解答疑问工程维修部职责：查验房屋记录问题汇总问题物业管理怎样协助住户验收楼房我们在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节，一般住户在入伙验楼时仅凭开发商有没有通过政府的质检部门验收、有没有交工验收证或自己开开灯、推推窗、有没有漏水、滴水问题，粗略的检查一下了之。但住入以后往往会发现工程质量问题，这些总是在工程竣工验收过程中单凭工程竣工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。因此在住户入住前，我们协助住户检查房屋，再把一次质量关就显得十分必要，现在针对住宅建设工程上存在的通病，就协助住户验楼时应该注意的几个问题和检查方法简略介绍如下：一、结构方面：房屋结构部份主要指房屋基础、柱、梁、板（楼板）、墙（主要反映现浇墙），现浇楼梯、剪力简（高墙楼宇）等承受房屋自重和外力作用的构件部分。结构为终身（50—70年）保修；如在验楼时发现梁下部、墙45摄氏度、板上下在同一断面的裂缝等，就要引起高度重视，尤其是现浇墙如果在同一部位从楼高层到低层均发现同样的45摄氏度裂缝说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础有严重问题，应立即报告建设单位。二、建筑方面：1、地面：一般住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台和厨房为地砖地面，验楼时应注意：①水泥砂浆地面应平整不起砂，起砂原因沙浆标号不够，水泥量不足，应凿掉该找平层后，以足标号的水泥砂浆重新找平地面。②在阳台、厨房、洗手间有地漏的地面，注意地面坡度，为排不通畅地面均应向地漏方向倾坡。可向地面上倾水试验，排水通畅地面不积水即为合格。③对地砖地面以小锤轻击应发出实声，如轻击发出“壳壳声”说明地砖空壳，地砖和原地面粘结不实，（对洗手间、厨房的磁片墙面也可用本办法检验）。其次磁片、地砖颜色要一致，铺设应平整，地砖之间“十”字交叉处要无严重错位和平整。2、墙面：①墙面抹灰、批灰要平整不裂缝，阴阳角（墙角和柱角）线条平直；有没有弯弯扭扭。②一般住宅墙面为涂料墙面，要求色彩均匀，不脱粉。③洗手间、厨房等磁片墙面的检查一般可采用上述检查地砖的办法进行检查。④对经过一段日期后入伙的房屋检查其墙面及窗户上、边框处墙面或最顶层楼宇的天面有无雨水渗浸的痕迹。3、门窗：①铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户（平开窗、推拉窗）关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。②实木和夹板门。一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有0.5-1cm之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。③防火防盗门防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。①铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户（平开窗、推拉窗）关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。②实木和夹板门。一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有0.5-1cm之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。③防火防盗门防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。三、管道：1、给水系统：①镀锌管要不生锈，有锈斑即有采用了不合格的非标冷镀锌管之疑。（市建设局有规定严禁采用冷镀锌、不合格的水煤气管）②对暗埋的给水管来说只能看墙壁面有没有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不允许。③坐便器、水咀、管道没有滴、漏、跑、冒水的情况，水咀要开启灵活。④注意抄水表记录原始新表的行度，并让收楼业主确认。2、排水系统：①洗手间、阳台、厨房有地漏的连同检查地面坡度一起倒水试，在检查地面坡度同时检查地漏排水畅不畅通（地漏要能迅速排水，否则有堵塞或轻度堵塞）。②检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死，同时检查水平排水管各接头处有没有漏渗水。（检查水平排水管一般要到下一层楼检查）③检查坐便器下水是否通畅。四、电系统：1、检查开关，并检查每个灯是否都亮、不亮时，应检查是开关问题是否灯泡已坏。2、检查插座是否全通电，可用灯泡或万用电表试（指示220V），不能用试电笔判断插座有没有电。3、最好用绝缘摇表检测各回路之间的绝缘情况，并应作好检测记录。4、把新电表的行度记录下来并让收楼业主签字确认。上述是协助业对住宅楼宇收验楼时一般应注意的问题。物业经理、管理处主任、物业管理员、维修机电工都应掌握这些常规知识。办理业主手续程序：客户服务中心职责簽收鑰匙辦理業戶《住戶証》常住人员登记解答后期管理问题后期管理服务工作后期管理服务工作遗留问题整改用户装修管理客户跟进服务争创品牌理念