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物业管理综合能力第二章管理学在物业管理领域的应用3第一节管理与管理学一、管理的定义对管理的不同理解法约尔：计划、组织、指挥、协调、控制西蒙：管理就是决策4第一节管理与管理学二、管理的特征和性质管理的基本特征：产生、载体、核心、任务管理的性质：自然属性、社会属性5第一节管理与管理学1、以人为本原理三、管理的原理2、系统均衡原理3、运动控制原理4、信息沟通原理5、目标效益原理6第二节管理的基本职能管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。观念主体职能种类早期观点计划、组织、控制法约尔计划、组织、指挥、协调、控制卢瑟·古利计划、组织、人事、指挥、协调、报告、预算教材观点决策、计划、组织、领导、激励和控制7第二节管理的基本职能决策计划组织领导激励控制8第二节管理的基本职能管理者的十大阴谋第一、制造竞争对手：使用能力与你相近的同事来克制你，这在管理学上又称为“赛马”。第二、制造矛盾：将同事对你的工作方面的意见说成是对你个人的意见，并传递回你的耳朵，避免部属之间实现“强强联合”，统一对抗主管。第三、安排垃圾工作：用垃圾工作将你变成垃圾员工。第四、设置陷阱工作：用最棘手的工作彻底打跨你。9第二节管理的基本职能管理者的十大阴谋第五、员工缺陷养成：培养你的缺点，让你沦为低级动物。部属的能力越强，其缺陷也就越引人注目，甚而至于给同事们造成这样一种印象，能力强总是与更明显的性格缺陷不可分割的。第六、员工依赖感养成：主管会对你偶尔犯下的小过失横挑鼻子竖挑眼，打击你的工作积极性，使你不敢轻易下决断，从而剥夺你的人格独立，养成对主管依赖的弱点。10第二节管理的基本职能管理者的十大阴谋第七、以愚困智，把纵横千里的良驹与跛脚的骡子凑成一个“团队”，把在某一方面能力不足的员工与在此方面能力强的员工组合起来，形成彼此的困扰。第八、用人所短，使用员工的“短处”与不足，迫使你成为最缺乏能力的“老鼠”。11第二节管理的基本职能管理者的十大阴谋第九、用人所长，拼命使用你某一方面的特长，压制你全面能力的发挥，在企业形成你只能从事某一方面工作却没有把握全局的能力的印象。第十、诋毁部属的“领导能力”，这是主管最常用的招术之一，做法是肯定部属的工作能力，但通过巧妙的安排设置几个小小的陷阱，用最不具有合作意识的同事与部属之间所发生的冲突，来证明部属“缺乏领导能力”，这样一来就彻底打消了高层对部属重用的可能。12第三节市场营销管理市场营销是指企业根据市场需求状况，有计划的组织生产经营活动，通过各种销售渠道和促销手段以满足市场需求的经营销售过程。13第三节市场营销管理一、目标市场的选择市场细分市场细分的标准：地理标准、人口标准、心理标准、行为标准目标市场的选择（1）无差异目标市场营销策略（2）差异目标市场营销策略（3）集中目标市场营销策略14第三节市场营销管理内容（1）市场需求调查（2）销售渠道调查（3）消费者和消费行为调查（4）竞争结构调查（5）产品调查（6）技术发展调查（7）其他因素调查15第三节市场营销管理询问法个人访问法邮寄调查法电话调查法网上调查法观察法用户调查柜台观察痕迹测量实验法（二）市场调查的方法16第三节市场营销管理企业市场营销战略包括两个部分：目标市场和市场营销组合。所谓市场营销战略，就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销组合。三、市场营销组合1、市场营销组合的构成产品（product）价格（price）渠道（place）促销（promotion）172、市场营销组合的特点第三节市场营销管理市场营销组合因素对企业来说都是可控因素。市场营销组合是一个复合结构。市场营销组合是动态组合。市场营销组合要受企业市场定位战略的影响。183、大市场营销第三节市场营销管理美国著名市场营销大师菲利普.科特勒，针对现代世界经济迈向区域化和全球化，企业之间的竞争范围早已超越本地本土，形成了无国界竞争的态势，提出了“大市场营销”观念。193、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销(MegaMarketing)，指为了进入特定市场，并在那里从事业务经营，在战略上协调使用经济的、心理的、政治的和公共关系等手段，以获得各有关方面如经销商、供应商、消费者、市场营销研究机构、有关政府人员、各利益集团及宣传媒介等合作及支持。203、大市场营销第三节市场营销管理这里所讲的特定市场，主要是指贸易壁垒很高的封闭型或保护型的市场。在这种市场上，已经存在的参与者和批准者往往会设置种种障碍，使得那些能够提供类似产品，甚至能够提供更好的产品和服务的企业也难以进入，无法开展经营业务。213、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观念。一是在企业与外部环境关系上，突破了被动适应的观念，认为企业不仅可以通过自身的努力来影响，而且可以控制和改变某些外部因素，使之向有利于自己的方向转化。223、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观念。二是在企业与市场和目标顾客的关系上，突破了过去那种简单发现、单纯适应与满足的作法，认为应该打开产品通道，积极引导市场和消费，创造目标顾客需要；233、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销发展了市场营销观念和社会营销观念。三是在市场营销手段和策略上，在原有的市场营销组合中，又加进了政治权利（power）和公共关系（publicrelations）两种重要手段，从而更好地保证市场营销活动的有效性。243、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销战略的运用有三种基本方式①提供报酬：给予回扣；在协议中提供优惠条款；提供专业知识或信息；②利用合法权和声望；③商业强制与非商业强制253、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销战略的步骤一般说来，公司运用大市场营销战略要通过以下三个步骤进行一、探测权力结构二、设计总体战略三、制定实施方案263、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销战略的步骤一、探测权力结构经营者必须首先了解目标市场的权力结构。权力结构主要有三种类型：1.金字塔结构。权力集中于统治阶层，它可以是一个人、一个家族、一家公司、一个行业或一个派系，中层是贯彻统治阶层意图的，下层是执行者。2.派系权力结构。这是指在目标地区中有两个以上的集团（权力集团、施加压力的集团、特殊利益集团）勾心斗角。在这种环境下，公司必须决定与其中哪些集团合作。而一旦与某些集团结成联盟，往往会影响与其他派别的友好关系。3.联合权力结构。各权力集团组成临时联盟，公司必须通过与联盟合作才能达到目标，或者另组成一个对应的联盟来支持公司。在弄清权力结构后，公司必须对各方实力进行评估对比，做出相应的决策。273、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销战略的步骤二、设计总体战略在进入一个封闭型市场时，公司必须先了解到各集团中的反对者、中立者和同盟者。可供选择的总体战略有：1.补偿反对者所受损失，使之保持中立。应把对受害者的补偿包括在总成本内。2.将支持者组成一个联盟，以壮大自身的力量。3.把中立者变为同盟者。这需要对中立者施加影响和提供报酬。另外，设计总体战略往往是与运用政府机构的权力联系起来的。283、大市场营销第三节市场营销管理大市场营销战略的步骤实施方案规定由谁负责哪些工作、何时完成、在哪里完成以及怎样完成。三、制定实施方案这些活动的顺序可按两种方式排列：线性排列法和多线性排列法。29第四节企业经营战略一、企业经营战略的含义企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观点的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。（1）全局观念（2）市场观念（3）竞争观念（4）效益观念30第四节企业经营战略二、企业经营战略的特征全局性长远性政策性应变性31第四节企业经营战略（1）按企业行业中经营态势分类进攻型战略防御型战略撤退型战略（2）按企业竞争优势分类总成本领先战略差别化战略专业化战略三、企业经营战略的类型32第四节企业经营战略三个阶段：经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。四、企业经营战略管理的基本过程（一）经营战略分析阶段确立企业正确的经营思想与指导方针进行企业外部环境分析，找出机会与威胁进行企业内部条件分析，找出优势与劣势确定企业的使命与目标33第四节企业经营战略（二）经营战略形成阶段类型选择方案设计评估与决策制定政策应注意问题选择经营领域明确经营领域的优势设计多个可供选择的方案制定评价标准34第四节企业经营战略（三）经营战略实施与控制阶段经营战略的实施准备经营战略的实施推进经营战略实施评审与控制具体工作实施行动计划制定组织机构战略性配置战略实施准备与推进战略实施业绩的评审战略实施过程的控制35第五节创新管理一、创新的一般理论创新的概念和特征它表现为发明、发现、革新、开发以及管理活动的创新等。特征：高风险、高效益、相对性、继承性、创造性36第五节创新管理1、创新动力科技推动市场需求推动制度推动（二）创新动力与创新激励2、创新激励产权激励市场激励企业激励政府激励37第五节创新管理创新过程：微观过程、持续创新过程创新活动：研究开发、技术管理、组织、工程、制造、营销、用户参与、管理和商业活动。它伴随着组织创新、管理创新、生产创新和商业营销创新。创新模式：内生型、外生型、混合型创新活动管理重点1、创新源管理2、研究开发管理二、创新过程与创新活动管理38创新成功因素1、过程因素2、战略因素第五节创新管理39第五节创新管理成功创新的三个特征成功是多因素的成功因素具有一般性成功是以人为中心的40第五节创新管理（一）企业创新机制所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在技能和相应的运转方式。（二）企业创新机制体系1、企业创新动力体制2、企业创新运营机制3、企业创新发展机制三、企业创新机制41第六节时间管理的方法习惯二、随时随地做记录。习惯一、身上身边永远带着笔和纸吃饭，出门、打车、走路、床边、讨论、沟通、拜访、思考、工作、上课、出差……想到、听到、看到：需要做什么，可以做什么、希望做什么、要别人做什么、建议做什么、……马上简单记下来。睡觉前、醒来时、…想到、看到、听到…记下来。上级、同事、下属、朋友、家人……要求你、希望你、建议你。。。更重要，自己要求或希望的，补充、记下来。灵光一闪的灵感，可能是条财路，记下来。记得记下每一页的日期。42第六节时间管理的方法每天，在家或上班，第一件事，阅读。阅读有关和有兴趣的资料、文章、课本、网页。习惯三、“关闭一小时”，自我工作时间：进修关键是心态：“放得下”放下诱惑：回避泡网查看回复邮件、告诉任何闯入的不速之客一小时后找他、记下来。来电时告诉对方一小时后回复、记下来。压制马上打电话欲望、记下来。想到、看到、听到。。。。还是记下来。告诉上下级同事不希望打搅的一小时。43第六节时间管理的方法自我关闭后，或者每一天把写下来的事项清单包括最新进修时的补充迅速的过一遍。习惯四、时间管理：思考工作、优先顺序。思考哪一件事项是最重要的，最关键的，而非最紧急（先要的是做对的事），按优先顺序：挑一项，开始工作、把事一次做对。一事一事。。。。。专心、专注的工作而不脚踏两条船。44第六节时间管理的方法完成了最重要的一件事后，删除清单上相关事项。重新梳理优先顺序确定另一个最重要的事项。习惯五、时间管理：更新梳理（清单）、优先顺序。再开始工作、把事一次做对。思考任何今天刚决定的、新工作、新要求。。。计划的？改变的？还是记下来。习惯性的每日梳理、可能的每周回顾、定期评审：什么事项可否放弃、什么事项必须尽快、可否整合、是否已经（连带的）完成。。。。梳理整合。45第六节时间管理的方法思考汇总工作的启动可以是客户要求、上级安排、同事需求协助、下属请求或提议