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物业管理综合能力重点（1-12章精华编）第一章经济学基础知识与应用第一节需求、供给与局部均衡价格理论个人需求：是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿，第二，个人具有支付能力。影响个人需求的因素：个人的偏好，个人的资产与收入，个人所购买的商品的价格，与个人购买商品的价格相关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。市场需求：是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。市场需求曲线是向右下方倾斜的。需求法则：需求曲线向右下方倾斜的状况解释了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。供给：单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在可能的价格下愿意并且能够出售商品的各种数量。单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂家打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。供给曲线向右上方倾斜，除某些特殊的资源比如土地、劳动等资源外，大多数商品供给曲线是向右上方倾斜的，表示供给量与价格是同方向变化的。不论是供给函数还是供给表或者供给曲线都表明，对于一般商品而言供给量是随着商品价格的变化而同方向变化。均衡价格问题：1.在某种商品的各种价格中，必有买者和卖者共同接受的价格，在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场到达一种平衡，达到市场均衡时的数量称为均衡数量，达到市场均衡时的价格称为均衡价格。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。2.商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。任何脱离这一均衡点的状况都成为失衡，在失衡的情况下，市场供求力量的自发作用最终会实现均衡。3.均衡点的特性：均衡点的存在性、均衡点的惟一性、均衡点的稳定性。均衡点的存在性：如需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点，则存在均衡点。否则，就不存在均衡点。均衡点的惟一性：指只存在惟一的均衡价格与均衡数量，而不存在别的均衡价格与均衡数量。均衡点的稳定性：当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其它经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的；否则该点是不稳定的。第二节弹性理论81.需求弹性：是指价格变化所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格变动是自变量，需求量变动是因变量。2.需求弹性系数：是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。这样就排除计量单位的影响。3.需求弹性系数的数值可以是正值也可以是负值，这取决于两个变量的变动方向。如果他们同方向变动，则Ed为正值，反之为负值。实际运用中，为方便起见一般取绝对值。Ed的绝对值表示变动程度的大小。4.同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小不一定相同。5.︳Ed︱=0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，需求完全无弹性，或称需求弹性为零。如食盐、棺材。6.︳Ed︱=∞，表明无论价格既定的情况下，需求量是无限的，需求有完全弹性，或称需求有完全弹性。如有替代品的商品。7.︳Ed︱=1，表明无论价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）相同比率，称需求为单一弹性，。如住房、医疗教育、保险。8.︳Ed︱＞1，表明无论价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）更大比率，称需求为富有弹性，。如新鲜水果，奢侈品。9.0＜︳Ed︱＜1，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动的比率的绝对值，称需求缺乏弹性，如粮食、米油等生活必需品。10.影响需求弹性的主要因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度，一般而言，商品的替代品数目很多，则该商品的需求很可能富有弹性的。（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占比例，一般而言，支出比例大的弹性大，支出比例小的弹性小。（3）商品本身用途的多用性，某种商品用途越多，其需求弹性越大，比如羊毛。（4）商品的耐用程度，商品越耐用，需求弹性越小，比如房屋、汽车。（5）时间长短，一般而言，时间越长，消费者和厂家越容易找到新的替代品，因此需求弹性越小。供给弹性：是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。供给价格弹性：是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，供给是因变量。影响供给价格弹性大小的主要因素有两点：时间长短（主要因素）和成本状况。第三节生产理论12生产：是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。若生产某种商品所需的各种生产要素的比例不可改变，该生产函数称为固定比例生产函数，若可改变，称为可变比例生产函数。总产量：是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。平均产量：是指每单位可变要素平均生产的产量。边际产量：是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。边际收益递减规律：可变生产要素增加所引起产量（或收益）的变化可以分为三个阶段：边际产量递增、边际产量递减、总产量减少。等产量曲线的特点：1.等产量曲线是一条从左向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。如资本和劳动量，厂商生产出一定数量的产品，当增加一项生产要素资金，必须减少另一要素劳动量的减少。2.等产量曲线图中众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同的曲线代表不同的产量。等产量曲线按产量的大小排列顺序，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小，反之越大。3.等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交，否则因为相交点上代表的产量相同，从而与两条等产量曲线总是代表不同产量的特征发生矛盾。4.等产量曲线凸向原点，他表示随着一种生产要素每增加一个单位，可以替代的另一生产要素将逐次减少，此消彼长。这是由边际技术替代率递减规律所决定的。边际技术替代率：指在产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。生产规模：是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。等成本曲线：是指在生产要素价格既定的情况下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。投入量的最优组合:成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，该切点既是等产量曲线上的点，双是等成本线上的点。规模报酬:是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递减、不变、增加三个阶段。内在经济：是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。内在不经济：指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济主要因素：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。外在经济：是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商带来的产量增加和成本降低。外在不经济：是指整个行生产规模扩大以后的个别厂商的产量减少和成本增加。第四节成本理论19经济学中的成本：是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。经济成本=会计成本（显现成本）+隐含成本（机会成本）。经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本。总成本（TC）：是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。平均成本（AC）：是指每生产一单位产品平均所需的成本。边际成本（MC）：是指每增加一单位产量所增加的总成本量。成本曲线的特征及相互关系：1、在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点，TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。2、平均可变成本AVC曲线呈U形，随产量增加而先降后升的特征。总收益TR：是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入。平均收益AR：是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。边际收益MR：是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。利润：是总收益与总成本（经济成本）的差额。边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。第五节市场失灵23市场失灵含义：是指市场在这种场合下不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因：主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。非对称信息：指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握信息多一些，另一方少一些。逆选择：是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多，便会产生逆选择问题。败德行为：是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行，使发生风险的概率增大的动机。败德行为产生的原因是非对称信息，解决办法只能通过某些制度设计使当事人约束自身委托人-代理人问题：由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。外部性：是指个人经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易成本与价格中。有利的外部性：是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。有害的外部性：是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为些承担成本。外部性及其后果可采取的相关措施：1、政府干预；2、明确所有权；3、合并企业；4、共有财产的重新构造。第六节经济学基础知识在物业管理中的应用30物业管理需求：1、物业管理：是一种以服务为主要内容的特殊商品，物业管理的需求主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。2、某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务和需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面。3、对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应的降低。4、从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。5、对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应的发生变化。物业管理供给：1、物业管理服务是商量，满足商品供给的一般规律。价格越高，物业服务企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。2、单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。3、物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。物业管理市场均衡价格：物业管理服务的总供给量等于市场总需求量时，便实现了物业管理市场均衡。物业管理服务的需求弹性：是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程序的比值。物业管理服务的价格需求弹性：是指物业管理服务的需求量的变化程序对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。物业管理服务的需求的收入弹性：是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。物业管理服务价格的确定：是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，物业管理服务的价格或收益，就以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。物业管理服务具有一定的规模经济性：即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位