物业管理讲座

物业管理讲座引言•1､南京江宁托乐嘉小区业主战物业•11月5日江宁最大小区（80多万平方）•江苏爱涛物业与万科物业交接•2､物业管理与我们息息相关，衣食住行•3､物业费涨价？物业拆除小区私搭乱建？车位管理？目录•一、关于物业管理•二、物业管理公司选聘•三、物业管理主体•四、物业管理收费•五、物业管理服务•六、商业物业管理服务一、关于物业管理•物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。•（物业管理条例第二条）•1､合同约定2､管理范围3､管理内容•4､出租物业用房及电梯或房屋外立面广告收入怎么处理？•物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。•但一般的物业公司操作都说是：“补充物业管理费的不足”。二、物业管理公司选聘•1､建设单位选聘•第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。•第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。•建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。•第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。•住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。•2、业主委员会选聘物业企业•《条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”三、物业管理主体•（一）业主和物业使用人•（二）业主委员会•（三）物业管理企业•（四）物业房地产开发企业（一）业主和物业使用人•1､定义•业主，物业的所有权人。•物业使用人，对物业具有占有和使用权但不具有所有权的人•2､分类•单独产权业主和共同产权业主•自然人业主和非自然人业主•3.业主的权利和义务•权利：•（1）业主对物业及物业公共部分的所有权。•（2）对整体物业的管理权•业主在物业管理活动中，享有下列权利：•(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;•(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;•(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;•(四)参加业主大会会议，行使投票权;•(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;•(六)监督业主委员会的工作;•(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;•(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;•(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;•(十)法律、法规规定的其他权利。•义务•(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;•(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;•(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;•(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;•(五)按时交纳物业服务费用;•(六)法律、法规规定的其他义务。•物业服务合同通常约定：•(一)未经相关业主同意并依法办理相关手续，擅自改变房屋用途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌。•(二)私自或不按统一要求封闭阳台或改造阳台。•(三)在天台、窗外及其他公共部位架设天线及安装卫星天线接收器。•(四)在天台、屋面安装太阳能热水器及搭建阳光房。•(五)在楼宇外墙或阳台上安装或悬挂广告牌。•(六)违章搭建，私设摊点。•(七)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质或超标噪音。•(八)随意安装防盗网。•(九)私自占用公共区域，随意堆放物品，丢弃垃圾和高空抛物。•(十)在小区内公共区域乱贴、乱挂、设置各类标识牌等。•(十一)在小区内无证饲养宠物，有证者亦应对其行为负责，应自觉遵守政府部门限养宠物的规定，禁止其在楼梯间、走廊等公共场所便溺。•(十二)更换防盗门，或在窗户上张贴广告等。•(十三)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。•(十四)随意乱停放机动车辆、乱鸣喇叭或占用他人专有车位。•(十五)随意停放非机动车或推车上楼。•(十六)随意在公共区域晾晒衣服和被褥。•(十七)随意践踏绿地、损坏绿色植物等。•(十八)空调不按照空调预留位置安装，或者外挂。•(十九)随意改动室内供暖设施。•(二十)法律、法规、规章禁止的其他行为。（二）业主委员会•1.定义•物业项目内代表本区域的全体业主、物业使用人对物业项目实施自治性管理的组织，业主委员会是业主大会的执行机构。•依法登记备案的具有法人资格的社团性组织。•《条例》第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。•2、业委会的职权•业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：•(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;•(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;•(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;•(四)监督管理规约的实施;•(五)业主大会赋予的其他职责。•3､业主大会职权•《条例》第十一条下列事项由业主共同决定：•(一)制定和修改业主大会议事规则;•(二)制定和修改管理规约;•(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;•(四)选聘和解聘物业服务企业;•(五)筹集和使用专项维修资金;•(六)改建、重建建筑物及其附属设施;•(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。•1､2､3､4､7项为双半数（专有面积占总面积和业主占总人数）5､6项要求2/3（三）物业管理企业•1､定义•依法成立，具有法人资格，根据《物业管理委托合同》约定对物业项目实施专业化管理并收取报酬的企业。•2､物业管理企业权利•（1）制定健全的物业管理制度•（2）对物业实施管理•（3）收取物业费•（4）维护物业公共安全和秩序，制止违反物业管理的行为•（5）协助政府部门对物业区域内治安、交通、消防等事项进行管理•（6）选聘专营公司承担专项管理业务•（7）其他事项•3､物业管理企业义务•（1）提供物业管理服务•（2）听取业主的意见和建议，接受业主及业委会的监督•（3）接受政府有关主管部门的监督指导•（4）定期公布代管基金收支和帐目，接受质询和审计•（5）重大管理事项和年度工作计划应与委托人协商•（6）法定的和合同约定的其他义务（四）物业房地产开发企业•1､在业委会成立前选聘物业管理企业•2､向业委会和物业管理企业提供办公用房•3､向业委会移交物业项目档案资料四、物业管理收费•（一）物业收费项目•（二）物业收费标准•（三）物业费如何调增•（四）物业费收取的几个误区•（一）物业收费项目•《郑州市物业服务收费管理办法》第四条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容：•（一）综合管理服务；•（二）物业共用部位的日常维护和管理；•（三）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；•（四）环境卫生、绿化管理服务；•（五）物业管理区域内公共秩序维护。•（二）物业费收费标准•《河南省物业管理条例》第三十七条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。•物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。•《郑州市物业管理条例》第四十条物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。•物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。•物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。•（二）物业费收费标准（续）《郑州市物业服务收费管理办法》2014年9月1日实施•第六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。•住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。•住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。•别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。•第十九条住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。•（三）物业费如何调增《郑州物业收费管理办法》•第十二条本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。•（三）物业费如何调增（续）•物业服务企业调增收费标准的程序•1.公布物业服务企业收支帐目,让业主了解物业服务企业的收费及盈亏情况，向小区业主说明调增物业服务费的理由、调增费用的金额及调增起始日期并形成调增费用的问卷调查表。•2.利用问卷调查表向业主进行调增费用的问卷调查争取支持调增费用的业主超过两个二分之一。•3.如果支持调增费用的业主超过了两个二分之一,企业应在小区中公告调查结果并报政府相关部门备案。公告期结束后,则可按新的标准向小区业主进行调增收费。•（三）物业费如何调增（续）•企业调增费用和收费是否违规的判断•1.企业调增费用的理由、幅度和期限是否合理；•2.企业调增费用的程序是否规范；•3.同意企业调增物业服务费的业主是否超过了小区全体业主的两个二分之一。•4.企业合法收费的要件是否具备。•（三）物业费如何调增（续）•企业自行违规调增收费的处理•1.业主可向政府价格主管部门投诉，请政府对企业自行违规调增费用的行为进行干预；•2.业主如认为企业调增费用的比例过高，可请第三方对调价幅度的合理性进行评估；•3.单个业主按《高院关于关于审理物业服务纠纷案件解释》第五条规定，拒交费用，如果企业已收取的，有权要求其退还；•4.单个业主可向法院进行拒费诉讼；•5.召开小区业主大会，对企业是否调可以增费用或调增多少，由小区两个二分之一以上业主表决决定；•6.当调增费用的纠纷无法解决时，业主可召开业主大会解聘选聘物业服务企业。•（三）物业费如何调增（续）•《高院关于关于审理物业服务纠纷案件解释》•第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”•（四）物业费收取的几个误区•1､业主以车辆停到车位被划、被盗等理由拒交物业费情况•如物业公司不存在过错，不承担赔偿责任，如没有脱岗，按规定进行巡视•（四）物业费收取的几个误区（续）•2､业主以房屋存在质量问题为由拒交物业费•建议：物业公司对房屋出现的质量问题或安全隐患，要及时向地产公司反馈、做好房屋质量问题记录和维修情况记录。根据相关法律规定和合同约定，商品房的开发商应履行房屋在保修期间的保修义务，其保修期应从房屋交付之日起计算。物业公司联系施工单位进行维修后，要做好维修记录并要求业主签字确认。对施工单位维修拖延或维修不合格的，