搜索
第1页共160页物业管理词典(上)第一篇物业管理企业一、物业管理公司的设立公司公司是依法成立的以盈利为目的的企业法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人资格，是一种企业法人;(2)公司是以盈利为目的的法人组织，通过其在法定范围内从事生产经营活动获取经济利益;(3)公司是依照公司法而成立的企业法人，区别于依照民法的规定设立的其他法人。有限责任公司有限责任公司又称有限公司，是公司的一种形式。它是指由法律规定的一定人数的出资人或者股东组成，所有出资人或股东均以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。有限责任公司特征有限责任公司有以下几点特征:(1)有限责任公司的出资人或者股东仅以其出资额为限对公司负责，对公司的债权人不负直接责任;(2)有限责任公司的股东人数有限制;(3)有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票刊的有限责任公司股东的出资转让有严格的限制;(5)有限责任公司的资本总额与各股东出资额均应在章程中记载，并须一次缴足;(6)有限责任公司是不公开发行股票的公司，股东人数比较固定;(7)有限责任公司的设立程序和组织机构较股份有限公司简便。股份有限公司股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下几点特征:(1)股份有限公司是最典型的合资公司,其信用基础是资本而不在于股东个人，出资形式只能是现金或实物，而不能是信用或劳务;(2)股东必须达到法定人数;(3)资本划分为均等的股份川的股东承担有限责任;(5)股份有限公司具有较多的优越性，如有利于集中资本，有利于分散投资者的风险，有利于自由转让股票，具有广泛的社会性，适应了企业所有权与经营权分离的需要等。国有独资公司国有独资公司是国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。根据我国《公司法》的规定，凡是国务院确定的生产特殊产品的公司或者属于特定行业的公司，均应采取国有独资公司的形式。合资公司第2页共160页合资公司是指由两个或两个以上的投资者共同出资成立的有限责任公司或股份有限公司。国内公司国内公司是指投资人全部为中国国内公民和法人的公司。涉外公司涉外公司是指外国投资者依照中国法律，在中国境内成立的独资或外方合资公司。分公司分公司是本公司或总公司的对称，是公司的分支机构或附属机构，而公司本身则称之为总公司或本公司，其分支机构或附属机构就是分公司。分公司的特征是：分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格，其民事责任由总(本)公司承担。子公司子公司是指股权和经营的业务活动受其他公司控制的公司，亦称为"附属公司"或"从属公司",子公司是相对于控股公司或母公司而言的，其股票的半数以上(有时无须达到半数)归于实际控制的公司(控股公司或母公司)所有。我国《公司法》规定:公司可以设立子公司。子公司的特征是:具有相对独立的法人资格，有自己的公司名称、章程，以自己的名义从事经营活动，与母公司的财产彼此独立，依法独立承担民事责任。控股公司控股公司亦称"持股公司"或"股权公司",是指通过持有另一个或几个公司的一定比例以上的股票或其他证券而对其实行控制的公司。控股公司必须是"母公司"(母公司不一定是控股公司),被控公司为"子公司"。控股公司按其控股的方式不同可分为纯粹控股公司和混合控股公司两种。上市公司上市公司亦称"公众公司"、"公开公司",是指其股份按一定程序在证券交易所上市交易的股份有限公司。我国《公司法》所称上市公司是指所发行的股票经国务院或者国务院授权证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。物业管理公司物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。物业管理公司组建原则根据物业管理的内涵，物业管理公司组建的原则是zG)企业化;(2)专业化;(3)社会化。物业管理公司的性质物业管理公司属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立的企业法人地位的经济实体，按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。物业管理公司的指导思想物业管理公司的指导思想是：以服务为宗旨、以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。物业管理公司分类第3页共160页根据企业的所有制性质，物业管理公司可分为全民、集体、私营以及外商投资企业，包括中外合资、中外合作或外商独资企业。专项管理公司为了提高效率，进行规模化经营，社会上涌现出一些高度社会化、专业化的专业物业管理公司(专项公司)来承担单一的某项服务，例如清扫保洁公司。专项管理公司的种类在物业管理发展过程中，涌现出很多专项管理公司，通常有以下类型:(1)园林绿化专业公司;(2)清扫保洁专业公司;(3)保安公司川4)市政管养专业公司;(5)电梯、设备修理专业公司等。园林绿化专业公司专门从事林木、花卉、草坪的培育，保养以及美化环境的工作的企业。清扫保洁专业公司专门从事居住小区(大厦)范围内的环境卫生清扫和保洁的企业。保安公司专门提供保安服务，为保障居住小区(大厦)内的业主(使用者)的人身安全和财产安全的企业。电梯、设备修理专业公司专门从事电梯装的企业。房屋修缮专业公司专门从事房屋的维修、保养的企业。设立公司的条件根据公司法规定，设立公司必须符合以下条件:(1)符合法定的出资人数;(2)注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明确的公司名称和组织机构;(5)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。资质资质就是资格等级，公司的资质就是公司的经营能力。资质等级高的，经营范围就大;资质等级低的，经营范围就小。资质等级为了加强对物业管理公司的管理，维护物业管理市场秩序，政府主管部门借鉴其他行业的经验，建立物业管理公司资质评审制度。根据物业管理公司的技术资质、规模和业绩，可将物业管理公司划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理公司的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。资质条件物业管理公司的资质条件一般应有以下几点:(1)有合格的管理章程和管理办法;(2)有20万~30万元以上的货币注册资金;(3)有固定的注册地点及经营地点;(4)拥有或受托管理建筑面积(l~5)万平方米以上的物业;(5)有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不少于5人。企业在册管理人员中专业技第4页共160页术人员不得少于三分之一;(6)有完备的房屋维修、管理与养护的保障措施。资质审批资料物业管理公司申报经营资质审批必须提供的资料有:(1)主管单位提请对物业管理公司经营资质进行审批的报告;(2)设立物业管理公司的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件:(3)拥有或受托管理物业的证明资料;(4)验资证明;(5)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件刊的企业法定代表人任命书或聘任书刊（7)管理章程或管理办法;(8)注册及经营地点证明;(9)其他有关资料。属于私营企业的，还须报业主身份证明、简历和雇员名单。外商投资企业除提报上述各类有关资料外，属于合资、合作企业的，还需报合资或合作项目建议书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件。此外，外商独资企业还需委托具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批的文件。资质审批程序申请单位首先要向房地产主管单位递交物业管理公司的经营资质报告及齐全的申请资料。房地产主管单位审核完毕后，如符合经营资质条件的，核发批准文件。然后按有关规定，申请单位向工商行政管理机关办理注册登记手续后，才能对外营业。公司的组织机构公司的组织机构是公司在法律关系中代表公司整体，实施法律行为的机构。它的行为直接表现为法人行为。股东会和股东大会股东会是由有限责任公司的全体股东共同参加组成的公司最高权力机构。股东大会是由股份有限公司的全体股东参加的公司最高权力机构。股东会和股东大会负责决定公司的最根本的事务，如决定公司的经营方针、投资计划，选择和更换董事，审议公司的预、决算方案等。董事会和监事会董事会是公司的执行机构，行使公司的职权。董事成员必须是股东，董事长或执行董事为公司的法人代表。监事会是公司的监督机构，由股东代表和职工代表组成。经理经理是由公司董事会聘任的负责公司日常生产、经营等各项活动的执行人。经理可以是股东也可以不是。经理的主要任务是主持公司的生产、经营、管理工作，实施董事会决议，完成公司的年度经营计划等。公司债券公司债券是指公司为筹措资金，依照法定条件和程序发行的、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券持有者是公司的债权人，持券人的权利是按约定条件向公司索取利息和到期收回本金，并可优先于股东分红取息，当公司破产清算时，也优先于股东收回本金，但公司债券的持有者无权参与公司的决策和经营管理活动。公司的合并公司的合并是指一个公司吸收其他公司而使其他公司成为自己的一个组成部分￥或两个以上的公司合并成立一个新公司，各合并公司均为新公司的组成部分。公司分立公司分立是将公司分解，各出资人成立新公司，或将公司的一部分从公司中分出，而作为另一法人第5页共160页存在的行为。公司破产公司破产是指公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，经债权人或公司自己申请，由人民法院裁定的公司解体。公司破产的条件公司破产的条件是公司的资产不能清偿到期的债务，即资不抵债，但符合下列条件的，人民法院可以不宣告破产：一是公司的经营内容与国计民生有重大关系，国家统一资助或帮助采取其他措施清偿服务的；二是公司取得担保，自破产申请提出之日起六个月内清偿债务的；三是公司与债权人达成合解协议，债权人同意延期还债，公司能够在所延长的期限内清偿债务的。公司解散公司解散是相对于公司设立而言的。公司解散是依照《公司法》或章程规定申请注销公司登记，终止其法人资格的行为。公司因设立而取得法人资格，因解散清算而消灭法人资格。解散是消灭法人资格的开始，经过清算和注销公司登记消灭法人资格。公司解散的方式，可分为强制解散与自行解散两种。公司解散的条件公司解散必须符合下列条件之一：一是公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现;二是股东会议解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因违反法律、法规而被有关部门依法责令关闭而强行解散的。公司清算清算是指公司在解散过程中，为保护相关当事人的合法权益，终结现存的各种法律关系，而对公司的资产、债权债务关系等进行清理、处分的行为。公司清算分为按《公司法》规定进行的正常清算和按有关破产的法律规定进行的破产清算。清算组织机构组成公司解散时，有限责任公司的清算组由股东组成;股份有限公司的清算组由股东大会确定人选;不能成立清算组的由人民法院指定。公司破产后财产的处理被清算的公司财产，首先支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，然后缴纳所欠税款，清偿公司债务。不能清偿全部债务的，参照《民事诉讼法》关于清偿顺序和按比例分配的办法向债权人清偿。物业管理公司的注册登记公司章程企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中应明确各方的权利、义务、责任。物业管理公司章程的主要内容根据国家规定，章程应包含以下主要内容:(1)总则，主要包括企业的名称(全称)、地址等;(2)物业管理企业的经营宗旨;(3)物业管理公司经营的范围刊的企业的经济性质及组织形式;(5)注册资金;(6)机构;(7)财务会计制度川的利润分配制度刊的职工录用方式、待遇及管理方法;(10)企业的各种规章制第6页共160页度等。按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。二、物业管理公司的运作体制企业的所有权所有权是生产资料所有关系的法律表现。生产资料归谁所有，谁就在法律上拥有对生