物业管理课堂笔记

物业管理课堂笔记第一章物业及物业经营管理第一节物业一、物业的定义：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。二、特征：1.权属性质(所有权和使用权，土地的使用权和所有权）中国：物业的使用权和所有权可统一亦可分离；我国的城市物业所有权（使用权）和管理权分离；土地的所有权一律归国家或集体所有。2.经济性质:物业是商品（房地产）。3.物理性质：⑴物业构成内容的二元性（建筑与土地）⑵空间的固定性⑶建筑的形成的多样性⑷使用寿命的长期性。三、物业的质量1.楼龄2.区位3.工程质量4.结构与装饰四、物业市场1.我国物业市场的结构地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场2.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）房产交易市场（买卖、租赁、抵押）房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）五、物业的价格：在一定时期内，区域物业的保值和增值的可能性价格的形成具有多样性与经济发展形势相关.④土地始终是升值的第二节物业的经营管理一、定义：狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。二、管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计参与销售参与管理（参与房地产开发的全过程）。（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）（3）专业物业管理公司（酒店管理）。三、物业经营管理模式：（1）房管部对物业的经营管理的模式（计划经济管理时代;适于公房、经济适用房，只提供住房，不提供服务）（2）以街道居委会等管理的模式（私房，提供最常规的服务）（3）自建自管（占50%~60%)（4）市场化之后，物业经营管理企业进行管理（业主公开招标委托市场上的物业管理企业进行管理,这是我国法律提倡的，预计将成为主流）四、物业经营管理的环节（广义）（1）早期介入（以顾问身份）（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）（3）启动阶段：狭义的经营管理（4）移交第二章物业管理企业一、物业管理企业的性质、宗旨和目的。（1）性质：物业管理企业是从事物业管理与经营为内容为业主提供物业管理经营相关服务和社会服务的企业。（2）定义：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。（3）宗旨、目的：为房地产服务城市管理和文明建设的重要组成部分为业主提供一个整洁、舒适、宁静、优雅的工作环境④为物业（保值、增值和安全）二、物管企业的成立和机构设置（一）物管企业的资质条件：P41~43(二）申报程序和申报材料：P43（1）申报程序：申报材料的准备向物业管理行政部门申请，进行审批④（三）企业内部机构的设置：（1）设置法则：因事设岗、因岗招人经济工作量饱和适度（2）部门划分：（功能的相关性和上下程序的关系）（3）物业管理企业可设部门：董事会、总经理、副总经理、办公室、财务部、工程部、经营部、保安部、房管部、绿化部、保洁部、管理处、领班、工作人员。三、物业管理的人员（1）分类：管理人员、工程技术人员、一般技能人员。（2）管理人员的素质：具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识应变处理能力。四、物业管理企业的监管（1）政府的职能部门：主要工作：每两年进行资质监管（2）行业协会：信息、业务的指导、培训（3）新闻舆论（4）业主委员会及业主五、物管企业的权利和义务：P62~65六、物管企业的管理制度（1）对外管理制度（管理区域活动的人）①《业主公约》（业委会）②《房屋设备管理制度》③《物业维修和专项基金管理制度》④接管、验房的制度⑤委托管理契约⑥住户手册。（2）对内管理制度（全体物业管企业的工作人员）⑦行政管理制度（规范日常公务活动程序）⑧财务管理制度⑨用工制度⑩人事制度11岗位制度12程序制度。第三章物业区域内的组织一、物业区域的组织（1）开发公司——建设（设计、施工、前期管理）聘任物业公司（2）物业管理公司（3）业主委员会（管理主体）:委托物业公司管理（4）社区委员会（居委会）（5）其他组织（业主或物业的使用人）二、各组织在物业经营管理中的职能(1)开发商：提供物业的维修基金和物业主体部分的保修（保修范围：梁、柱、楼地面、地基、承重）（维修基金由业主、开发商共同承担）负责招聘首任物业管理公司③负责提供物业管理的原始材料(2)物业公司：权利与义务，提供三大项服务、物业的前期介入。P63~65(3)业主委员会：业主：物业所有权及由此产生的民事权利。权利：建议，监督，咨询、评议义务：交费、服从管理业主大会（与物业相关的最高的权利机构）A召开条件B选举票权C召开的程序D大会的内容业主委员会：由业主选举产生具有法人资格的组织。A地位：独立的法人性质：自治组织B物业管理的主体C选举三、物业公司应正确处理与开发商和业委会的关系。（1）早期介入时期，物业公司的立场是业主：为业主的生活提供方便材料的使用隐蔽工程的验收。（2）售房时与开发商合作（代理）注意的问题：房地产项目的主题（主题：某一识别的内容与含义和容易识别的形象（广州奥林匹克花园、五星之家）。样品房与实际房的联系广告陷阱（景观、面积、交房）④售楼书的制作（楼的位置、交通、休闲、上学、就业特点）（社会有什么设施，小区的物业管理、大概的均价）售楼书的实际内容与具体不符的情况（展优点，隐缺点，不利于业主客观判断房子的价值）⑤证照图表（管理费的算法、报送物价部门）（3）摆正与业主委员会的位置:多让业主参与。第四章物业管理招投标一、物业管理市场的定义和特点（1）定义：它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。（2）市场中的主体：供方：物业管理企业需方：业主政府部门、行业协会、舆论（指导、监督、协调作用）（3）特点：①具有双重职能的市场（融要素市场、消费市场于一体）②对前级市场具有激励作用（有利于房地产开发与销售市场的发展）③具有劳动力市场的属性④具有双向选择的交换关系，相互作用、互利共赢的合作关系二、物业管理市场的委托关系（一）类型：（1）自身型委托关系：全方位委托：把全部物业管理项目委托给一家公司。项目性委托：将物业中的一个项目分给物业管理公司。（2）代理经租型市场关系：由业主与承租人直接签定合同，物业公司只负责经营收费部分经营权委托三、物业管理市场的作用：①促进房产私有化②有利于房产经营效率的提高③有利于城市面貌的提升④增加劳动就业⑤有利于人民生活水平的提高。四、物业管理招投标概述（一）招投标的基本知识点（1）原则：公开、公平、公正的原则：公开是指招标的各项程序要公开发布，招标的项目、操作的项目、标书要求要使有关各方都了解。公平是指所有上网物业管理企业在等同的条件下参加投标、招标方向提供的资料、条件、标书都一样。公正是指评标、验标、决标的规则、计分方法对所有的投标方都是一样的。不规避法律的原则消除地方或行业壁垒原则④实事求是，合情合理原则：对于投标方不要贪高求远，评标、评分要合情合理。对于投标方。⑤早期介入原则五、意义：P93六、招投标书的内外条件（一）三个成熟：招标方的成熟，投标方的成熟，市场的成熟。（1）招标成熟：①招标单位取得统一意见②对于招标的方式取得统一意见③招标程序比较规范④业主委员会的成员有较强的公义性和协调能力。（2）投标成熟：⑤投标方有充分准备⑥投标方所做的标书符合实际⑦原物业管理企业心甘情愿参与竞争（3）市场成熟：市场的信息网络建立了竞争规则的确立（二）招标时机符合各方利益七、招标方式：（一）按招标对象的分布来分：①两段招标（将项目分期、分项目招标）②公开招标③邀请招标（不超过10家，不少于3家）④议标（非竞争性招标）：招标单位邀请一家或几家物业管理公司分别协商谈判，从中选择。（二）按物业管理服务内容分：A常规性服务项目的招标B经营性服务项目的招标八、物业管理招标（一）物业管理招标的预备工作（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：①角色的转换（以业主身份招标）②就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）（2）业主委员会①做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主与业主之间的关系，招标方式及范围的协调②做好对外工作③组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）（二）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）①主要有各项管理服务达到的标准。②标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。（三）编制一系列招标文件：①管理目标②物业的基本情况③管理的模式④招标通告（告知：什么时候报名及截止日期，物业的名称及性质，联系人及联系方式，管理的范围，物业区域的环境）⑤投标者须知：（投标、开标的时间、地点，填写标书的规定，投标单位的权利；招标单位的情况，招标单位的承诺；招标单位对未中标单位的处理）⑥投标单位提交申请书（投标单位的概况）⑦书面咨询书：（投标单位对招标单位要求回答问题的书面文件⑧投标通知书⑨中标通知书（四）接受投标单位的报告（资格申请表）（五）召开标前会议，进行现场勘查（六）接受投标书（七）开标（八）决标（九）发中标通知（十）签协议第五章物业管理的投标一、招标单位的评标方式：低价中标接近标底中标专家评分（用得最多）评分标准：①管理措施（10%）②房屋保养维修的计划（20%）③环境管理措施（10%）④社区文化建设（10%）⑤安保（10%）⑥特约服务（5%）⑦创优（5%）⑧报价（10%）⑨现场答辩（20%）二、投标的组织和投标的程序（一）投标的组织（技巧）①成立投标小组（领导人、专业技术人员、商务财会人员）②自我包装宣传③市场调查④投标行为规范⑤按时完成（二）投标程序：①获取招标信息②投标决策（市场、声誉、技术、风险）③申报资格预审④取得招标文件⑤组织标书编写班子⑥现场勘查⑦编写投标书⑧送达标书⑨参加竞标会议，进行答辩⑩中标签合同。（三）投标组织