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第2章建设用地制度与政策教学内容：①集体土地征收②建设用地使用权出让③建设用地使用权划拨④闲置土地处理教材第12章第4节；第4章第2节内容思考题：1征收集体土地的特点与原则是什么？2什么是土地征收，和征用有什么区别？3征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如何确定？4什么是建设用地使用权出让和划拨？5建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？6建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？7划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？8什么是闲置土地？闲置土地如何处置？2.1.1征收集体土地的特点（掌握）2.1.2征收集体土地的原则2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）2.1.5征收集体土地的工作程序（了解）2.1集体土地征收案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效2004年3月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为2005年5月底。房子的面积为120平方米，价款480000元。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。2005年10月，被告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到2006年底，被告无法将房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还购房款，承担此间利息。嘉禾口号谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子土地冲突土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点。农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业大国现代化（工业化）进程中进行资本积累时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行重新配置的问题。征地制度与社会冲突近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费与土地批租价格的差价最低估计为30万亿元。利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村级组织留下两三成；农民往往不到1%。在近三年我国群体性事件中，约有65％与土地征用有关。集体土地是指农民集体所有的土地。集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收和征用:共同之处是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿；不同之处前者是所有权的改变，后者是使用权的改变。几个概念2.1.1集体土地征收的特点（P245）一是集体土地征收的强制性二是集体土地征收的公益目的性三是集体土地征收的补偿性四是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。2.1.2征收集体土地的原则（了解）①珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。②保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。③妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置主要包括：对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失应适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；要妥善安置征地范围内的拆迁户。2.1.2征收集体土地的原则④有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。⑤依法征地的原则。法定程序和审批权限。“以租代征”土地违规违法的主要形式，通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。违反土地利用规划、扩大开发区用地规模、未批先征等。2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）1征收土地审批权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。2建设单位申请征地不得化整为零3对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助4临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。5联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。6征用土地时必须进行征地公告。《土地管理法》规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内以书面形式或其他形式进行公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。7合理使用征地补偿费。（1）耕地占用税用于土地开发和农业发展（2）菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设、土地的调整和治理（3）征地管理费用于土地管理部门的各项开支。2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利用。征地告知后，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地是一律不补偿。《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准1土地补偿费：征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。标准：征收耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；支付对象：土地补偿费归农民集体经济组织所有。征收土地10公顷，该耕地前三年每亩总产值为4800元，问土地补偿费的总高总额为多少?1600*15*10*10=24000002.1.4征收集体土地补偿的范围和标准2安置补助费：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费标准：按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。对人均耕地特别少的地区，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。支付对象：由农村经济集体组织安置的的人员，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，支付给安置单位；不需要统一安置的人员，发给个人。某耕地前三年平均每公顷耕地年产值为1000元，人均耕地0.2公顷。若每个农业人口安置补助费按最高标准计，该地区征收1公顷耕地安置补助费为多少元？1000*6*5=30000150002.1.4征收集体土地补偿的范围和标准3地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。支付对象：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗补偿费的所有者所有。4临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。2.1.5征收集体土地的工作程序（了解）根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》(国土资源部令第3号)，征收土地一般按照下列工作程序办理：1申请用地2受理申请并审查有关文件3审批用地4征地实施。经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。5签发用地证书6征地批准后的实施管理7建立征收土地档案知识拓展：小产权房概述什么是小产权房？小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房的法律属性首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权房热销的原因小产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果在城里购房仍然是天方夜谭的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。“小产权房”的风险乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部