第二章建设用地制度与政策

L/O/G/O周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一二年十一月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies第二章建设用地制度与政策集体土地征收建设用地使用权出让12主要内容征收集体土地的特点，征收的原则，征收、征用集体土地的政策规定，土地征收补偿范围和标准出让的概念，建设用地使用权出让计划，出让方式，出让年限，建设用地使用权的收回（四种情况），建设用地使用权的终止，建设用地使用权出让合同第二章建设用地制度与政策建设用地使用权划拨3主要内容建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理闲置土地的处理4闲置土地的认定，闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权。第二章建设用地制度与政策掌握■熟悉◆12学习要求闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权了解▲3征收集体土地的特点，征收集体土地应遵守的原则，征收集体土地的工作程序，建设用地使用权出让合同及其管理征收、征用集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准，建设用地使用权出让的概念，建设用地使用权出让计划、方式和年限，建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理，闲置土地的认定【补充】我国土地制度框架－所有权与使用权分离房地产开发用地的土地使用权第一节集体土地征收一、征收集体土地的特点▲1.1集体土地概述■农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有■宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有■集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设■符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）【2006年真题】◆《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.农民集体第一节集体土地征收一、征收集体土地的特点▲1.2征地集体土地的概念■是国家为了公共利益（？）的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为（所有权的变化）■实质是土地所有权由集体所有变为国家所有1.3征收与征用的共同与不同之处（2004.3，2004.8.28）■共同之处◇都具有一定强制性◇都要经过法定程序◇都要依法给予补偿第一节集体土地征收一、征收集体土地的特点▲1.3征收与征用的共同与不同之处■不同之处◇征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权◇征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人1.4征收的特点■强制性-土地征收是国家行为■妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿■被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地第一节集体土地征收二、征收的原则▲2.征收的原则▲■珍惜耕地，合理利用土地的原则◇能不征就不征，能少征就少征■保证国家建设用地的原则◇该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用■妥善安置被征地单位和农民的原则◇对征收的土地要适当补偿◇对农民造成的损失要适当补助◇对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排◇妥善安置拆迁户第一节集体土地征收2.征收的原则▲■有偿使用土地的原则◇土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应■依法征地的原则◇必须有县级以上政府的批准文件◇按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续◇禁止以租代征（视频案例）二、征收的原则▲第一节集体土地征收【2007年真题】◆下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）.A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的二、征收的原则▲第一节集体土地征收3.1征收土地的范围■为了公共利益的需要，可以征收集体土地■土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权3.2征收土地批准权限■听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证■征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）■农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）■由国务院审批的◇基本农田◇基本农田以外的耕地超过35公顷的（525亩）◇其他土地超过70公顷的（1050亩）■其他用地由省级政府审批并报国务备案三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收【2006年真题】◆《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购三、征收、征用集体土地的政策规定▲《宪法》第十条，《土管法》第二条第一节集体土地征收3.3申请征地不得化整为零■征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零■分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用■铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收3.4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助■由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费三、征收、征用集体土地的政策规定▲江苏铁本钢铁有限公司在常州市和扬中市建设设计能力为840万吨的大型钢铁项目，于2003年6月开始施工。经查明，该项目在建设过程中，当地政府及有关部门严重违反国家有关法律法规，越权分22次将项目分拆审批，违规审批征收土地6541亩，违规组织实施征地拆迁。第一节集体土地征收3.5临时用地政策■由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准■由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）■临时用地期限最多不超过2年■不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久建筑■期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记■超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收3.6联营使用集体土地政策（两种方法）■联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业■持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件■由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请■两种处理方式◇批准后可以改变土地性质，实行征收◇也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收3.7征收土地公告（主要是两个公告）■概念◇由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告■征地公告内容（四项）◇征收批准机关、文号、时间和用途（批文）◇被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）◇征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）◇办理征地补偿的期限与地点（手续）三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收3.7征收土地公告（主要是两个公告）■征地补偿安置方案公告内容◇被征地土地情况◇土地补偿费标准、数量、支付对象和方式◇安置补助费的标准、数量、支付对象和方式◇地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式◇农业人口具体安置途径◇其他措施■未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续（必须的步骤）三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收第一节集体土地征收第一节集体土地征收三、征收、征用集体土地的政策规定▲3.8征地补偿费的使用■补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）■耕地占用税用于土地开发和农业发展■菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理■征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支第一节集体土地征收3.9特殊征地政策■大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定■征收林地、园林－林业管理部门规定■征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地■烈士墓、华侨墓－按主管部门办理■用地范围内有国防设施－经协商后方可征收三、征收、征用集体土地的政策规定▲第一节集体土地征收【征地补偿费的构成】三大类四、土地征收补偿范围和标准■■土地补偿费－给集体的，补偿所有权■安置补助费－给个人的，安置劳动力■地上附着物及青苗补偿费－给地上物的所有人【注意专有名词的精准性】■征地补偿费与土地补偿费不同■安置补助费，而不是安置补偿费第一节集体土地征收4.1土地补偿费（对地）■内含◇是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项◇由用地单位支付土地补偿费■标准◇征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍（按原用途补偿）◇其他土地标准，由省级规定四、土地征收补偿范围和标准■第一节集体土地征收4.2安置补助费（对人）■内含◇安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（用地单位支付）■耕地标准◇安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准◇需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算◇每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍◇每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍（上限）四、土地征收补偿范围和标准■第一节集体土地征收■非耕地标准◇由省级规定■征地补偿费的特殊规定◇人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍◇土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴四、土地征收补偿范围和标准■第一节集体土地征收■政府的管理◇省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价◇征地补偿做到同地同价◇国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算◇对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股四、土地征收补偿范围和标准■4.3地上附着物和青苗补偿费■地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定■征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金■城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘特大城市城市人口100w7000-10000元/亩大城市50w=城市人口=100w5000-7000元/亩中小城市城市人口50w3000-5000元/亩第一节集体土地征收4.4临时用地补偿标准■征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议■按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）■但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和【为何有高限的规定】■临时用地补偿相当于租金■征地补偿费相当于销售价格■如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租四、土地征收补偿范围和标准■第一节集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准■抢建的房屋发布征地告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征收集体土地时一律不予补偿。第一节集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准■沿江公路路边抢建的竹棚架和抢种抢栽的果树苗第一节集体土地征收四、土地征收补偿范围和标准■■恶意抢种、抢栽骗取补偿款，将被追究刑事责任■巡控不力的街镇村社相关责任人也将实施行政问责第一节集体土地征收4.5补偿费用的使用■土地补偿费－农村集体经济组织所有■地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者■安置补助费（三种方式）◇由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用◇其他单位安置的人员－支付给安置单位◇不需要统一安置的人员－发放给个人四、土地征收补偿范围和标准■第一节集体土地征收【2006年真题】◆下列关于征收土地的表述中，正确的是（）A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金四、土地征收补偿范围和标准■◆某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元/亩。按照标准，每一个需要安置的农业