物业管理费的研究

物业管理费的研究物业管理费是指物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗)所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业管理企业交纳并由物业管理企业按物业管理活动的构成内容使用的费用。物业管理费概述一、物业管理费的发展沿革及现状由于地区间经济发展和物业管理发展的不平衡，各地现行的物业管理费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业管理费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段，即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业管理，面对如何收费，物业管理费标准怎样确定的问题，深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地没有物业管理费标准的情况下，比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法，从而使我国的物业管理费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴，使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业管理的发展带来了一定的消极影响。20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业管理的收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大，甚至由于管理费方面的问题，给业主和物业管理企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此，这一阶段从企业自身到政府主管部门，对如何确定物业管理费的标准的讨论比较多，有的对管理费标准的现状做了较全面的调查，有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业管理费编制思路。20世纪90年代中期以来物业管理费的发展进入了理性发展阶段，这一阶段对物业管理费进行了较为深入而广泛的研究，一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对全国的物业管理收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业管理费测算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业管理费的调研、测算活动，最后以低于社会平均成本的取费思路，以全成本核算为主要内容，以分类管理为主要手段，于1997年11月份出台了国内第一个物业管理服务费分类指导标准。从此，物业管理费的编制，测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。物业管理服务费分类指导政策的确立和实施，在物业管理费价格管理方面起到了关键性的推动作用，也使物业管理收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。二、研究物业管理费编制的意义和作用物业管理费的编制方法及其管理问题，不仅牵涉着广大业主的根本利益，也关系着物业管理企业的切身利益，它还是制约物业管理行业正常运作和物业管理这_新生事物健康发展的关键性问题。物业管理发展的前期，在物业管理费问题上，由于业主、物业管理企业、政府主管部门等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，同时由于各方对物业管理的期望亦不尽相同，反映在物业管理费上的问题就出现了不同的认识，以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此，如何科学、规范、准确地确定物业管理费标准，统一编制和测算物业管理费的思路和方法，就显得非常必要。(一)明确了物业管理费的性质明确物业管理费性质是物业管理费标准确定以及物业管理收费管理的重要前提，其属性的确定，不仅对物业管理费本身，而且也对物业管理的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以，研究物业管理费，首先应弄清其属性特征，这对于理解物业管理费的实质和编制物业管理费的行为都具有重要的意义。(二)统一了物业管理费所包含的内容物业管理都管什么?物业管理费都包括哪些服务范围?这是经常困扰业主甚至连一些物业管理从业人员都搞不清楚的问题，同时它不仅是个认识问题，而且还是个服务标准的依据性问题，所以，只有统一了物业管理费所包含的服务项目和内容，才能使物业管理的操作行为有了真正意义上的标准，也才能使物业管理费的测算有了标准依据。(三)规范了物业管理费编制的基本原则物业管理费的编制需要依据什么?是否存在必然的内在规律?这是物业管理费编制研究中的一个重要问题．只有挖掘出其中的规律，找寻出可供依据的必然联系，提炼成规则或原则，才能使物业管理费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为，从而得出规范的结果。(四)理顺了物业管理费编制方法物业管理费编制方法的不统一、不明确是物业管理费标准混乱的主要原因之一，在物业管理发展的初期，由于没有物业管理费编制的统一思路和办法，使得其收费行为和标准只能参照香港或相互参照确定标准，必然形成标准不一、悬殊较大，以至影响相关方面利益的情况。所以，统一物业管理费的编制方法，理顺物业管理费编制思路，对于规范物业管理费和解决业主与物业管理企业之间由于物业管理费引发的矛盾，都有着重要作用。三、物业管理费标准确定的政策模式和途径物业管理费标准确定的政策模式和途径是物业管理费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本，十分重要，从目前政府价格管理政策看，主要有以下三种方式。(一)政府订价，即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下，针对某类物业制定的强制性执行标准．在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业管理及其车辆管理的收费标准等。从全国来看，有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的，总体趋势是政府订价范围会越来越小。(二)政府指导价，即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论，确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见，在深圳1997年底开始实行，主要有两个途径，其一，在没有成立业主大会的小区或大厦，根据分类指导价相应标准报政府批准，其二，成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。(三)市场订价，也称为企业订价或企业与业主协商订价，即由企业根据市场行情确定价格，目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业管理费价格，业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准，这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算，得出能让市场接受的合理的标准。四、物业管理费认识上的误区及民众物业管理消费意识的提高购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可，但购买房屋后的物业管理作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为，花钱买房无非有两种意义，一是投资，二是消费。总之，我的钱已花完，房子已经归我．这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上，很多人表现为对物业管理的不理解，他们认为“房子都是我的了，还给你交什么管理费”?甚至在一些物业管理发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些(很多是开发商的问题)理由来拒交物业管理费，更有很多人不知道就算物业管理公司有某些问题，你不交纳管理费，物业公司拿什么来给你服务?同时，部分业主不交管理费，实际上是在享受其他业主所交管理费的利益，是对其他业主的侵权。事实上，房屋被购买后，其消费过程并没有结束，它不像一般消费商品在购买后很快被消费掉，也不像一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐被消费。房屋作为耐用不动产，其使用周期长，且在长期的使用过程中需要不断对其进行维修保养，其主人即业主或非业主使用人又有不断接受服务的必然需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这都需要进行长期不问断的再投入即长期的消费过程，这个过程构成了一种特殊的不动产消费形式——物业管理消费。那么，物业管理消费意识为什么在全民消费意识中被忽略甚至不被理解呢?造成其消费意识的障碍是什么呢?归纳起来，主要有如下三种原因：(一)我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房，形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势，使物业管理消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。(二)在计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低工资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度，工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴，但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等，也没有用于物业管理消费的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，形成了物业管理收费难的情况。(三)部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴，错误地认为这种低标准管理费是应该的，对物业管理消费观念仍然十分模糊。从以上情况可以看出，提高民众物业管理消费意识既是社会发展进步的需要，也是社会主义市场经济体系建立的必然要求，它关系到物业管理行业能否得到健康有序的发展。那么，如何才能提高民众物业管理消费意识呢?第一，从政府方面看，要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。此外，还应采取下列措施：1、完善物业管理法规。目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度，但从消费者的角度还没有充足的法规文件，所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。2、改变政府对物业管理采取的补贴方式，将物业管理费纳入工资结构变暗补为明补，使人们的物业管理消费意识逐渐由不自觉变为自觉。3、企业应按其经营状况，将员工的物业管理补贴纳入企业经营成本，对购买商品房的消费者和企业(机构)消费者，把交纳物业管理费纳入企业成本和消费成本。4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。第二，从社会方面看，物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业，同时，物业管理行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业管理的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。第三，从物业管理企业方面看，加强物业管理企业的服务质量，建立市场竞争和优胜劣汰机制，保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务，同时，物业管理企业要在市场上不断发展自己，形成规模化、集团化的发展格局，并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业，以保证物业管理消费者有一个好的服务群。第四，从民众方面看，居民要不断提高物业管理的商品意识。物业管理公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时，也付出了艰辛的劳动，实质上是一种服务型的商品交换。因此，居民的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业管理的商品观念形成了，才能提高居民对物业管理的消费意识，增加居民对物业管理的消费，从而促进物业管理行业的发展。物业管理费的性质物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业管理服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有