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物业管理费预算案二00七年十月十一日目录现在状况服务目标及费用设想预算案说明存在问题暨建议第一部分现在状况现在状况1.晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管理提升一个档次，且在相应一段时间不落后2.物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成本的增加3.水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费用上升4.房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升5.消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的提升，涉及的也是成本的增加6.行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在2.8元/㎡~4元/㎡之间SWOT分析S（strength）1、小区前期开发物业费别墅在2.5元/㎡,高层在2.5元2、已经有了升价基础3、有国际知名品牌物业公司在支撑物业费的基础4、新组建，有许多设想可以达成，一张白纸服务项目可策划W（weakness）1、翰林物业属新建立，所有部门／职务均会涉及，增加了本身的费用、成本及房地产的投资2、团队是新的，也有服务质量达不到设想的风险性，引起业主不满2、由于是分期开发，服务面积达不到，亏损期会延长O（opportunity）1、幼稚园教育品牌的支持2、香港、深圳、常平购买者对较高物业费的消费习惯3、政府已经从政府指导价为物业费备案，市场协商成为主流4、竞争对手低档物业服务及收费使高端楼盘及配套服务有一定市场T（threat）1、物业市场竞争的不规范性2、万科等品牌物业服务收费情况仍不了解，3、此次目标客户主要为常平客户，对物业服务费用较高的消费习惯不强4、前期开发区域物业服务质素不高对新区的影响第二部分服务策划及费用设想传统综合资产服务＋一站式服务体验式客户服务风险评估＋战略规划＋危机管理＋训练有素的安管专员安保措施日常清洁、绿化建筑维修（突发性维修）客户服务（大厅接待）财务收费房地产竣工后的附属功能专业的建筑装饰维护＋家政服务＋后勤计划＋执行＋环境政策＋针对传染病毒的卫生管理全现的预防性保养计划＋健康及安全风险评估＋设备持续升级／改善的资本开支一站式礼宾服务＋一体化接待方案＋人情味／个性化的业户关系计划财务软件平台＋资产管理房地产投资＋使用“俱乐部”项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。加强基础服务：安管防护从小区大门→区大门→入户大堂→电梯大堂→报警系统设置五重安防系统；另外，消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为业主营造一个舒适安全的家居空间客服的提升设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值小区创示范/ISO贯标，提高业主对小区信任行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升10%~25%服务策划及费用设想不是越便宜越好我们不能削弱高品质服务的影响力普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产的市场竞争能力？消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价：购买的信念：个人身份+安全性+可靠性+售后服务+价值保持拥有高品质的服务才能保持物业价值费用设想费用设想序号项目收费标准元/㎡·月1高层18层2.6~2.82小高层11层2.2~2.63小高层9层2.2~2.64叠加别墅3.8~4.55会所3.8~4.56幼儿园37商业3.8~4.58车位100~180元/个·月2008年度费用设想项目面积单价收费率收入/年支出/年年度盈亏住宅22,176.002.890％128374会所2911.594.5100%26204幼稚园3466.83100%20801商业750.364.590%6753车位21918015%11826其他(办证)76000小计2699592253874-1983915项目面积单价收费率收入/年支出/年年度盈亏住宅91210.382.890％770244+521897会所2911.594.5100%157225.8幼稚园3466.83100%124804.8商业750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000车位8318015%*3个月6723车位407180219*60%*12个月270864+15228其他(办证)1000000小计2057504300万-1002009年度费用设想(二期预计09年10月1日交楼)项目面积单价收费率收入/年支出/年年度盈亏住宅91210.382.890％2758190会所2911.594.5100%157225.8幼稚园3466.83100%124804.8商业750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000车位8318030%50000车位40718060%500000其他家政150000小计3830738480万-100万2010年度费用设想项目月收入月数收入/年支出/年年度盈亏20083000026000010万-4万200910000012120万60万+40万201015000012180万100万+80万小计306万170万+116万会所2008~2010年费用设想综述:2010年物业费收入380万及会所收入180万,物业支出480万,会所在100万,小计亏损在20万/年,如果家政及车场收入理想,则会持平第三部分预算案说明08年全年费用225万,其中1-10月费用152万,10月31日收楼(行业操作在收楼前费用一般由开发商负责)09年由于管理面积在10月1日前只有29000平方,其余7万平方在10月1日交付,故收不敷出,亏损在100万左右2010年管理面积10万,年收入在380万,而费用在480万,计入会所收入后,年度亏损在20万,若家政业务开展顺利,以1000户×10%×300元/户/月=36万,则可持平费用预算中人工占预算总费用的50%,由于我们要提高服务水准,故总体费用较高预算案说明人手编制说明：详见附表一期为101~105人其中物业80人,会所21人一、二期为131人,会所27人以上编制包括清洁、绿化人员人手配置以增加客服，减少安管人员，提高快速、及时响应业主服务为宗旨编制，增设了区域管家5人，装修事务专员1人，设施开通专员1人，品质及文化专员1人，让业主体验到物业高效、专业的服务预算案说明预算案说明-年度公共水电费项目数量计算公式小计园林灯、路灯200个200个×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度2.1万电梯、17台17×15KW×2H×30D×12个月×0.61元/度12万梯间灯318个318×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度3.4万大堂\架空层灯200个200个×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度2.1万厅前灯318个318×0.04KW×12H×30D×12个月0.61元/度3.4万水景水费2500立方2500×4次/年×3倍×2.8元/立方8.4万绿化用水40000㎡40000㎡×1吨水/㎡·年×2.8元/立方11.2万冲洗地面用水2.4万㎡2.4万㎡×1吨水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方16128办公用电5000元/月6万其他节日用电\水泵房用电等10万冲洗车库用水18183㎡1.8万㎡×1吨水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方1.2万车库用电18183㎡以10㎡配置灯一具,40W,另半地下室共2200个灯23万小计85.5万第四部分存在问题暨建议物业费用中除了人工费用占50%左右，节省人员建议如下存在问题暨建议公共水电费用占费用的20%，对公共水电建议如下1.少设计出入口且合并部分出入口，如人行与车行出入口合并在南2栋与4栋中间,用2个人/班来守护;2.加强智能化安防的设计,如人行出入安装刷卡系统及与监控中心\住户的对讲主机;如车场设计自动道闸及收费系统3.设计周边红外、探头、巡更系统，减少后期安管人员配置4.大堂及电梯\车库均设置探头,减少安全隐患1.水景、泳池的水可否用于浇灌绿化，然后再向水景补水，保持水景的流动性，减少洗水景的频率，水景以25000立方，泳池以1000立方，计可节约年水费约5万元2.绿化浇灌以喷淋为主,节约人工及用水,且需安装水表3.车库用电线路设计为两路,白天及夜晚开启不同的线路,节约用电4.路灯.园林灯也需多线路控制,安装电表5.梯灯.电梯前室.大堂灯除消防要求的照明外,其他建议用感应灯并采用节能灯具物业办公场所事宜1.客服中心及相应各部门办公室建议集中,便于提高联系及工作效率2.监控室预留二期\三期的线路(监控\对讲\消防\背景音乐等)3.在公共地方(如部分架空层首层设计公共洗手间)4.对于工程\清洁\绿化\安管的办公\仓库事宜也需提前考虑5.设备房应考虑外间的值班室,便于日常记录\休息\工作存在问题暨建议若不实施一费制,则建议将公共水电费另计,85万/年,建筑面积为100088㎡,每月水电费分摊约为0.7~0.8元/㎡,则建议管理费为2元/㎡(不包括公共水电费,每月抄表分摊)但此收费与国家物业管理费收费办法中明确包括公共水电费相抵触需下一步与东莞物业协会\物价局\房管局等部门沟通后再定存在问题暨建议期待您提出意见谢谢!黎宇清yqli@crystal.com.cn137--12--511--91183335030-803