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·2005年5月16日、物业管理与房地产开发的关系二、物业管理早期介入作用与任务三、前期物业管理的时间界定四、物业管理的基本环节、物业管理与房地产开发的关系物业管理概述：广义：业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘或委托的物业管理企业进行的专业管理的结合.狭义：是指依法成立的物业管理企业通过公平、公开、公正的市场竞争机制接受物业业主的选聘、委托、依据物业管理法规的规定和物业服务合同的约定行使管理权，对受托管理的物业进行维修、养护、经营，以发挥物业的最大使用价值和经济价值，对基于受托的物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取物业管理劳务报酬和特约服务薄酬的专业服务性行为。、物业管理与房地产开发的关系房地产的开发建设为人们提供入住空间，提供生活、工作的场所。人们对房地产的要求不仅注重价格和价值，还越来越重视其售后服务和物业管理．物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设密切相关．物业管理实际上是房地产开发的延续和完善．起着重要作用．、物业管理与房地产开发的关系（一）优质的物业建设是管理的基础，良好物业管理是建设得延续物业管理依托的房屋建筑物及其发挥正常使用功能的附属配套设施，是通过建设来实现，在建设中合理的规划设计，良好的施工质量，完善的配套设施，将有利于后期物业管理工作的顺利开展。通过科学的管理和优质的技术服务，能有效地提高房屋的完好程度，延长房屋的使用寿命，达到保值增值的目的；通过全方位的专业化服务为广大提供一个舒适安全优美整洁文明的居住环境。、物业管理与房地产开发的关系（二）物业建设会限制管理的开展，物业管理也会制约建设的发展规划设计不合理，建设质量不注重，配套设施不周全等问题，如果在验收时得不到纠正和改善，都会为后期光缆造成困难。物业管理的好坏与商品房销售和现房销售有着直接的关系。、物业管理早期介入作用与任务房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础．房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，又直接影响着日后物业管理的开展．因此物业管理的早期介入十分必要．、物业管理早期介入作用与任务作用“前期介入一一移交接营--入住一一后期管理”，这种模式才是物业管理的完整模式。而物业管理前期介入的作用具体体现在以下几点：、物业管理早期介入作用与任务１、有利于优化设计，完善设计细节．物业管理企业在项目的设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案．（例如：铝合金窗移动的滑轨平口槽改为外低内高型，防止进水）、物业管理早期介入作用与任务２、有利于提高房屋建造质量物业管理企业在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中的各种工程质量问题十分了解，通过参与尽可能把质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋质量．、物业管理早期介入作用与任务３、有利于保证物业的使用功能通过参与竣共验收和接管验收，并按照有关标准验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全．、物业管理早期介入作用与任务４、有利于加强对所管物业的全面了解物业管理企业必须对土建结构.管线走向.设施建设.设备安装等了如指掌。是为了后期做好物业及其附属设施的维修养护工作.、物业管理早期介入作用与任务５、有利于后期管理工作的进行通过早期介入，能保证设计、建造质量和对物业的全面了解。对后期的物业管理能带来很多便利。便于维修保养计划的安排与实施.提高工作效率。另外，通过早期介入，便于与各部门、各单位建立顺畅的关系。、物业管理早期介入作用与任务６、有利于树立物业管理企业的形象通过早期介入，较早的开展物业管理可以为业主的入住提前做好准备。使得业主入住后物业管理能够有条不紊的开展。增强业主对物业管理的信任和满意度。、物业管理早期介入作用与任务任务1、物业自身方面房屋建设的总体不局，周遍环境，绿化，公共活动场所，小区围墙设计，道路循环设计，管线布局，设施设备的安装是否便于维修和更换.、物业管理早期介入作用与任务2、正常管理方面监控室，监控点的布局，设备间，门岗设置，管理用房，人车分流通道，消防通道，垃圾堆放，空调板，烟道等的预留位置及露台，阳台的设计。、物业管理早期介入作用与任务3、其他方面会所的布局及活动项目增设等。、前期物业管理的时间界定根据物业管理企业介入前期物业管理的时间，可分为早、中、晚三类，（一）早期介入：在项目可行性研究阶段（二）中期介入：在项目施工阶段（三）晚期介入：在工程结束、准备竣工和承接时、前期物业管理的时间界定（一）、早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段１、对开发的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的现状，目标市场的定位，成本利润分析，物业管理标准和内容等发表看法和建议。2、物业管理企业根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，分析原设计图纸，提出有关物业结构布局和功能的改良建议；物业规划设计中容易忽略的问题，（如；空调位置，管线布置，管道井内设备安装位置等）提出设备的设置和服务方面的改良意见，避免“先天不足”现象为将来物业管理提供便利。3、提出有关设计遗留的工程项目的建议。(办公用房)、前期物业管理的时间界定（二）中期介入阶段为土木结构的建筑、进行设备安装和内部装修阶段1、前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；2、配合安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。3、提出有关遗漏的工程项目的建议。4、提出有关区内小配套设施的增设建议。5、提出能降低后期运行成本的方案。、前期物业管理的时间界定（三）晚期介入为工程基本结束，准备工程竣工验收、承接验收阶段1、进行机电设备的测试检验，准备交接和验收；2、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议；、前期物业管理的时间界定物业公司提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房屋和未来业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的狼费。如果实行提前介人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避免。而且越早介入越好。、物业管理的基本环节随着物业管理市场化和物业管理工作的完善和成熟，物业管理工作逐渐前移，物业管理也不再是单纯的小区管理与服务。为此，我们为了更贴近物业开发和管理，为了完善物业管理工作的基础，并根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，我们将物业管理分成了以下四个阶段：、物业管理的基本环节物业管理在房地产开发过程中的几个阶段产品研发施工建设规划设计产品销售竣工验收接管验收物业管理售后服务策划阶段前期准备阶段入住阶段正常管理阶段、物业管理的基本环节物业公司围绕以上四个阶段开展工作，不但提前了解了物业情况，同时还在物业开发过程中从物业管理的角度提出使用功能方面的合理化建议，加强了与开发建设单位的沟通与合作，增强了物业管理企业与当地政府部门和相关单位的合作与配合，参与到了物业的竣工验收和接管验收过程，而且提前为入住、装修做好了准备工作，并且使物业管理企业了解业主服务需求，为接管后的正常管理奠定了良好的基础。、物业管理的基本环节一、策划阶段(方案策划——开盘)二、前期准备阶段（开盘——入住前三个月）三、入住阶段(启动阶段)（入住前三个月——入住后半年至九个月）四、正常管理阶段（入住后半年至九个月）、物业管理的基本环节一、策划阶段(一)制定物业管理方案(二)物业管理招投标(三)组建物业管理企业（管理中心）、物业管理的基本环节一、策划阶段(方案策划——开盘)(一)、制定物管方案1、确定管理档次根据物业类型、功能,规化物业消费的水平,确定物业档次（定位）2、确定服务标准不同类型功能和档次的物业,需要提供的物业管理服务项目及服务质量标准是不同的.(参考四级收费指导价标准)、物业管理的基本环节一、策划阶段(一)、制定物管方案3、财务收支预管理、服务人员的工资及福利费公共设施、设备日常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费公共秩序维护费社区文化费办公费固定资产折旧费固定资产折旧费税费、物业管理的基本环节一、策划阶段(二)、物业管理招投标：1）.获悉开发商招标公告，向招投标服务中心报名；（准备资料）2）.现场察勘及准备标书；3）.投标、开标；4）.中标后签订前期物业管理服务合同，房管局备案及物业费报批；、物业管理的基本环节一、策划阶段(三)组建物业管理企业在物业管理方案制定并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业(物业管理中心)的选聘或组建.首次选聘物业管理企业由房地产开发企业进行.也可自行组建物业管理企业.、物业管理的基本环节一、策划阶段作为物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。为了配合销售，物业管理企业应该在楼盘销售过程中完成以下工作：一)签订售楼处服务协议(服务内容)二)制定售楼处各项管理规定及操作流程三)确定组织架构并人员进场四)售楼处日常管理五)完成所有合同文本(双确认)六)配合销售活动（服务标准与内容及作业表格)、物业管理的基本环节二、前期准备阶段(一)完善物业管理方案(二)工程介入(三)客户信息库的建立(四)对外关系协调(五)其他、物业管理的基本环节二、前期准备阶段(一)完善物业管理方案前期物业管理方案要从新审定，应深度和全面地了解开发商、项