物业管理项目创优简述

物业管理项目创优简述一项目如何创优二简述创优考评操作策刬内容三创优自检—共用设施设备管理项自检说明四创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明五创优自检—环境卫生管理项自检说明六创优自检—房屋管理及维修养护项自检说明七创优自检—管理效益项自检说明八创优自检—精神文明项自检说明九创优自检—基础管理项自检说明十创优自检—绿化管理项自检说明十一关于争创“物业管理达标示范大厦”的工作安排十二物业管理达标申报材料封面.doc十三成立创建全国物业管理示范大厦领导小组的决定及工作安排十四关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报十五创建全国物业管理优秀示范大厦工作计划十六创优示范大厦达标情况自检概述十七评优迎检发言稿十八物业创优工作总结一、项目如何创优评选优秀示范小区（大厦）是政府各级主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施。一个企业创优达标情况如何，最能体现该企业的管理服务水平和企业创品牌意识。企业参与创优活动后，该如何进行创优活动？一、确定创优目标，成立创优小组。做到上下重视、全局一盘棋。企业要把创优活动当作企业上台阶，提高管理手段、管理水平的重要战略步骤之一；树立管理服务的长远目标：市优、省优、国优，通过推行标准化的管理服务手段，而不断增强企业核心竞争力；企业领导应适时组织成立创优小组、全力支持推进创优质服务的活动开展，涉及具体费用的，应及时予以解决；二、内部动员、岗位分工。鼓士气、把创优活动当作企业经营和发展的大事。提高企业员工对创优活动的认识。充分调动员工积极性、增强企业凝聚力和荣誉感；明确岗位分工、交叉管理。即不同岗位之间相互有分工、有配合、有检查、有执行、整改及时，做到环环相扣。三、协调组织、计划推进。成立创优小组后应明确各成员职责，做到既有分工又有协作。如涉及费用问题、与开发商、业主委员会沟通问题、组织操作层员工贯彻、检查发现、如何改进问题都应进行明确具体的人员，并列出详细的时间动态计划安排。企业开展创优活动后，根据《全国优秀物业管理示范住宅小区标准及评分细则》对照检查时，另一方面也可从项目软件方面、硬件方面对项目进行自查和发现，及时整改，及时落实。创优整改包括硬件设施的整改和创优资料的完善：※软件方面：一、日常管理服务是否到位；二、岗位责任明分工，制度规范要齐全；三、日常管理服务标准是否保持和贯彻一致；四、管理和服务细节、过程和结果，发现不合格事项处理；五、项目管理数据要清楚，小区管理资料、信息、档案的建立、使用、管理。六、顾客投诉的接受和处理；七、有无存在管理和服务盲区；八、各岗位考核机制要齐全，考核制度有落实；九、管理服务过程有痕迹，重点体现在日常记录；十、应急措施要明确并具操作性；※硬件方面：一、项目外观要完好、整洁；二、楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章行为；三、设施设备是大项，维护、使用、管理要完善。各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态；四、机房环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽、无灰尘、无锈迹、无脱漆、无虫、无鼠害；五、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通；六、二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要到位；七、无卫生死角；八、环境绿化美化效果；九、公共秩序的防护设施完好齐整、治安、交通标识齐备、设备先进完善；※创优资料的整理主要为以下几大块：一、项目产权资料；二、竣工验收资料；三、图纸移交资料：四、管理公司成立登记资料包括：五、业主委员会成立与活动资料：六、公众管理制度：七、所有内部管理标准作业规程；八、所有内部管理的日常质量记录；九、员工绩效考评结果记录；十、所有的住户投诉记录；十一、所有的住户回访记录；十二、所有的住户报修记录；十三、所有的住户意见征集记录；十四、所有的管理处对外通知、通知记录；十五、财务损益表；十六、所有的对外委托合同书；十七、所有的员工培训记录；十八、所有的员工岗位、职称证书、和员工档案；十九、小区业主、住户档案；二十、所有的住户装修管理档案；二十一、政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书；二十二、所有社区文化记录；二十三、所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；二十四、所有的标识复印件；二十五、所有的多种经营资料；二十六、政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料，以及其它应提供的资料、记录等。所有资料应充分体现完整无缺，体现规范管理服务。创优活动并已得到业主委员会的支持和配合，大多数业主住户知哓和理解。二、简述创优考评操作策刬内容参加市物业管理优秀大厦(小区)考评的申报时，作好一份操作策划至关重要，这份操作策划的主要内容主要从正确理解参加考评的目的及掌握好考评打分的尺度;考评资料的整理与制作;对考评的理解与容易扣分的处理;考评现场工作与安排技巧等方面着手。考评的目的及掌握好考评打分的尺度考评的目的在于树立典范，淘汰不合格企业，培养一批管理人员，推进物业管理市场化;在作操作策划的同时首先应从以下几个方面考虑:1、物业管理公司如何开展考评迎检工作;2、参评单位如何制定自身物业管理考评定位;3、如何做好前期准备阶段的自检工作;4、大厦与小区考评有何区别;5、如何掌握自检打分的尺度;6、如何策划对大厦内业主及物业使用人宣传工作;7、IS09000质量标准与优秀小区(大厦)有何区别，如何从物业管理的重要概念与前期自评、ISO看考评。※考评资料的整理与制作考评资料的整理与制作是考评工作中最主要的一项工作，称为内业资料的整理工作，这也是参评单位管理人员工最头痛的一个课题，特别是第一次参加考评的单位，往往是不知从何处下手，但主要应该考虑以下几个方面:1、资料整理的程序;2、如何整理资料目录;3、资料的表现形式不只限于文字，还可用图表、照片和录像带;4、如何使浩繁的原始资料精简有效，哪些资料可以收录进考评资料中;5、如何进行创优项目费用核算;6、证件的复印应注意些什么问题;7、整理好的资料应怎么装订及包装;8、如何有意识地收集考评原始材料;9、考评会议程序安排及考评参加的人员如何选择;lO、考评时应为考评小组准备哪些能够及时翻阅的材料。※对考评的理解与窑易扣分的处理l、没进行综合验收的物业怎么办;2、完整的管理交接手续应具备哪些内容;3、如何理解考评中专业化管理要求所包含的内容;4、如何自检日常管理制度是否完善(制度体系化应遵循的原则);5、考评标准中要求的现代管理手段体现在哪些方面;6、语言规范化常常会忽略的地方有哪些;7、完整的住户档案包含内容(何谓一户一档);8、房屋完好率指的是什么;9、如何理解业主投诉、求助以及维修及时率;lO、住(用)户的满意率从何而来?如何整理有关资料;ll、人住率、收费率要如何真实体现;l2、二次供水资料包括哪些内容;13、设备、设施的标识、标牌如何制作;l4、如何登记造册、制作权属清册以及如何巡查记录;l5、怎么区分保安值班、消防值班、设备房值班的交接班制度及记录;l6、突发事件的应急方案编制和现场应急措施;17、公共场地的安全管理与警示;18、资料上如何体现达到无重大责任事故发生的要求;19、维修基金的有关制度中应注意的问题是什么;20、卫生管理方面最容易忽略的地方有哪些;21、对参加考评工作的管理人员进行接待礼仪的培训范围;22、是不是所有管理制度都应该上墙;23、其他相关内业资料从何处开始举证，哪些资料是有利的举证材料。※考评现场工作与安排技巧在策划考评现场的安排工作时，更是考评工作的重要环节，切记不要弄虚作假，再怎么说考评人员大家都称为是专家，你的虚假是骗不过这些专家的眼睛的。1、如何安排给别人的第一感觉就是温馨的;2、考评组如何分组，侧重点如何安排;3、考评线路如何设计;4、参评单位人员应注意哪些细节;5、现场会检查哪些内容;6、现场操作人员要训练有素，使之按程序操作熟练，给人一种久经沙场的感觉;7、如何作好业主的宣传工作，得到业主或物业使用人对创优工作的支持理解，至关重要;8、如何安排考评迎检现场的工作布置，气氛不要太隆重，也不要过分张扬，只要温馨就好。三、创优自检—共用设施设备管理项自检说明xxxxxxxxxxx是由xxxxxxxxxxx兴建的高档智能化写字楼，委托xxxxxxxxxxx物业管理有限公司实施物业管理，xxxx在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。xxxx采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统；中央空调系统；三菱高速电梯；国际、国内直拨虚拟网电话系统；光纤接入宽带互联网络；分点式、集中电视安全、消防监控系统等；对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。xxxx设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与xx电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。此外，xxxx的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护；二层，xxxx大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理；三层，xxxx内区域巡检对讲、消防监控系统。管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对xxxx小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前，xxxx内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。xxxx室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。xxxx路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。总体来看，xxxx一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。四、创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明xxxxxxxxxxx采用高科技智能监控系统实施封闭式管理。安装了红外线监控系统；xxxx内用围墙封闭；并为每个岗位的保安队员配备无线对讲机；对讲机与公司值班室和监控中心联网，确保xxxx安全和快速反应。大门设有进出岗亭，分西大门、南大门和写字楼大堂出口。写字楼大堂出口设有保安进行人员出入登记；南大门出口为大型车辆进出专用通道；西大门出口为车辆、行人进出通道，由自动伸缩门管理，实现人车分流。xxxx安全实行人防、机防、技防三结合，配备安保队员17名，实行3班4运转，分设固定岗和流动岗，门岗和监控中心设有固定岗，xxxx内设流动岗，24小时不间断对xxxx进行巡查。值班队员认真记录班上情况，认真登记进出车辆、公共设施完好等情况，交班时要详细记录并报告本班值班情况，领班认真负责履行交接班记录。发现情况按应急处理程序报告。严格实行值班经理和保安队长查岗制，每日不少于查岗5次，每日对每个队员工作表现进行考评，对不当班队员必须保证80%队员备勤，以防突发事件，确保xxxx的正常办公秩序和人、财、物安全。xxxx为市公安局重点保护单位，常年接受市公安局及保安公司业务指导和监督培训。xxxx消防设施齐备，各项制度及火灾等应急处理程序完善，成立了全员义务消防队，并进行了多次消防演习。至今，xxxx未发一一次事件和偷盗现象及重大刑事治安案件。五、创优自检—环境卫生管理项自检说明xxxx的环境卫生工作由管理处下设的保洁队负责完成。环卫设施设备齐全，设有垃圾桶、保洁桶、果皮箱、消杀喷雾器，配备专职环卫垃圾清