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物业经营管理物业经营管理内涵：概念：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，有三层次，一是综合利用物业管理、设施管理，二是房地产资产管理，三是房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理的主要对象：收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。依据标准：专业人员主要依照其所处的位置，楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。零售商业物业：主要依据其建筑规模，经营商品的特点及商业辐射区域的范围区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万，30万人，5亿。地区购物商场：1至3万，30万，5亿。居住区商场：3000—10000，1—5万，3000—10000万无邻里服务性商店：3000平米以下，1万人以下，3000万元以下物业管理企业分为管理型、专业型、综合型三种物业经营管理的层次：分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合以策略性管理为主。物业经营管理不同层次之间的关系：物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，资产管理通常不在现场，努力满足投资者的投资回报目标。三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。物业经营管理中的战略性工作：确定战略，确定标准，构建信息基础，决策分析，进行资产组合。物业经营管理的常规工作：主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务善的管理。现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设施设备管理，物业保险管理房地产投资形式：直接投资和间接投资。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚，物业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将将投入与房地产相关的证券市场的行为，具体形式包括：购买房地产开发，投资企业的债券，股票，购买房地产投资信托基金（REITS）的股分或房地产抵押支持证券（MBS）等。房地产投资的特性：1、位置固定性或不可移动性，是最重要的一个特性。寿命周期长，适应性，各异性，政策影响性，专业管理依赖性，相互影响性房地产投资的利弊：利—相对较高的收益水平。能够得到税收方面的好处。易于获得金融机构的支持。能抵消膨胀的影响。提高投资者的资信等级。弊—流动性差，投资数额巨大，投资回收期较长，需要专门的知识和经验。投资风险：首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险（是投资中危害最大的一种风险）和或然损失风险（自然灾害）等。个别风险：投资者可控制。有收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。投资区位：如何全面理解区位在房地产投资中的位置？房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，除此之外还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。图基本规则：横轴为时间轴，发生在计息周期的期间称为期末惯例法。初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的是第0周期的由来。箭头向上表示正现金流量，向下为负潜在毛租金收入指物业可以获取的最大租金收入；有效毛收入，从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，为有效毛收入。净运营收益最大化是业主最关心的问题。税金有三种，1经营税金及附加。营业税5%、城市维护建设税7%和教育费附加3%。2城镇土地使用税和房产税，3企业所得税25%资金的时间价值：同样数额外负担的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值单利计息：仅按本金计算，利息不再生息，利息总额与借贷时间成正比设备更新的原因与特点：源于设备磨损，是设备使用或闲置过程中发生的的损耗。分为有形磨损和无形磨损设备磨损的补偿：有两种，即局部补偿和完全补偿。局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换。设备更新的特点分析方法四种：1、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3、只比较设备的费用。4、设备更新分析以费用年值法为主。物业管理中的设备更新问题：1、不会提升物业运行服务质量的设备更新，从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。2、能提升物业运行服务质量的设备更新，比较更新和不更新两个方案下的所等额费用，以数值小的方案为优房地产回收与投资回报：包括投资回收和投资回报两部分。回收是投资者对其所抽入资本的回收，回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。财务评价指标体系：房地产投资分析的目的是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括动态指标、静态指标。动态指标：如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益的要求，因而在财务上是可以接受的。反之，则项目不可接受收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性。物业价格的形成条件：有用性，稀缺性，有效需求物业价格的五个特征：物业价格受区位的影响很大。物业价格实质上是物业权益的价格。物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业价格形成的时间较长。物业价格容易受交易者的个别因素的影响。收益性物业价值和价格的种类：1、使用价值和交换价值。2、投资价值（某个特定的投资者）和市场价值（一个典型的投资者）。区别：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因素基础上的价值；在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。3、成交价格、市场价格和理论价格。4、总价格和单位价格。5、实际价格和名义价格。6、现房价格和期房价格。7、起价、标价、成交价和均价。8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（是在物业拍卖活动中出现的一组价格）。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定。。。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。9、买卖价格、租赁价格。10、市场调节价、政府指导价和政府定价。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。11、原始价值、帐面价值、市场价值。原始价值是始终不变的，账面坐标是随着时间的流逝而不断养活的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。收益性物业估价方法：市场法，成本法，收益法。市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用对象是具有交易性的物业。4大步骤：1、搜集交易实例，2、选取可比实例（一般选取3个以上含3个，10个以下含10个可比实例即可），3、对可比实例成交价格进行处理。4、求取比准价格。（经过交易情况修正之后，经过交易日期调整之后，经过物业状况调整之后，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值。）成本法：是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用对象：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价。在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。4个步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料。测算重新购建价格。测算折旧。求取估算价格。物业价格构成：7项。土地取得成本。开发成本。管理费用。投资利息。销售费用。销售税费。开发利润。物业的重新购建价格：两途径，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重建价格相对高一些。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格，一般建筑物适用重置价格。建筑物的折旧：分为物质折旧，功能折旧和经济折旧三大类。收益法：又称收益资本化法，收益还原法，是预测估价对象的未来收益，分为直接资本化法和报酬资本化法。适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼，学校公园等公用，公益性物业的评估。4个步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，预测估价对象的未来收益。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算出收益价格。房地产市场的需求：如其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品哎呀服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。影响因素：收入的变化。其他商品的价格变化。对未来的预期。政府政策的变化。影响供给曲线变化的三个非价格因素：房地产开发成本，政府政策的变化，对未来的预期。房地产市场五个结构：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。房地产市场细分：1、按地域细分，范围最常见的是按城市划分。2、按房地产用途分：居住物业、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。3、按存量增量细分为三级市场（2种）：通常分一级市场（土地使用权出让市场），二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。更清晰为按增量存量的方式，将土地分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场，二级房屋市场。4、按交易形式细分。土地买卖，租赁和抵押等子市场5、按目标市场细分。市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性，高度垄断性市场需求的特点，具有广泛性，与市场供给的非同质性相吻合，多样性，借助金融信贷机构来进行融资市场交易的特点：是房地产产权的流转及其再界定，经过复杂和严密的法律程序，需要专业人员提供服务市场价格的特点：价格与其所处的地理位置关系极大，价格总体呈向上波动的趋势，个别因素的影响。物业经营管理计划表现形式：年度计划，中短期计划和长期计划。中短期3-5年物业管理计划的主要内容：1、建筑物管理计划。2、租赁计划，是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。3、财务收支计划。预算是物业管理中经营计划的核心。4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划。物业管理企业和业主的沟通。房屋租赁的特点：1、房屋租赁不转移房屋的所有权。2、标的是作为特定物的权利。3、是一种经济要式契约关系。4、不因所有权的转移而中止。5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。物业租赁分类：按房屋租赁期限约定模式的不同，分为定期租赁（最常见的租赁形式）、自动延期租赁和意愿租赁（按照租赁期限的长短，分为短期租赁，中短期租赁和长期租赁。）按物业租金的内涵划分：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费，物业管理费和承租单元内部的使用费三部分组成。通常分为毛租、净租和百分比租金三种形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分费用。净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部。百分比租金称为超出性租金，常用于零售商业物业租赁方案与策略主要内容：1、确定可出租面积和租赁方式。2、编制租赁经营预算（核心）。3、定位目标市场。物业租赁所面向的目标市场群体，