物业经营管理方案

目录概况一、公司架构1二、组织架构2三、公司简介3四、公司宗旨6五、公司优势6前言一、我们对新三林『xxxx』的认识8二、我们对新三林『xxxx』的经营管理服务理念8方案一、管理目标9二、物业经营管理服务模式10三、物业交付使用后物业经营管理服务13四、物业经营管理处人员管理架构31五、聘用条件32六、『xxxx』物业经营管理预算案（详见附件）32附件一：『xxxx』物业经营管理预算案附件二：地下车库管理预算案附件三：同类业态管理费一览表七、合作寄语33『xxxx』物业经营管理服务提案-1-概况一、公司架构『xxxx』物业经营管理服务提案-2-二、公司组织架构xx物业服务（中国）有限公司xx物业服务（上海）有限公司总经理办公室行政人事部项目部物业管理部商业租赁部住宅租赁部财务部资产管理部顾问服务部项目管理部品质保证部合约管理部设施设备部市场策划商业租赁住宅租赁售后服务设计规划『xxxx』物业经营管理服务提案-3-三、公司简介xx物业（中国）有限公司是合富辉煌集团控股有限公司的附属公司，业务主要是为客户提供高素质和全面的专业物业服务，并致力推动房地产业务发展。xx物业集团总部设置在香港，并在国内主要城市上海、广州、武汉、天津等地设立业务机构，主要业务包括物业经营管理顾问、委托物业经营管理、房地产策划及项目推广、销售及租赁代理、酒店及酒店公寓管理、投资及资产管理顾问等。至今所管理项目面积已超过1000万平方米。xx物业的母公司合富辉煌集团控股有限公司，是一家香港上市公司（香xx合交易所证券号0733），其业务以提供房地产全程服务著称，在业内享负盛名。xx物业服务(上海)有限公司于1998年成立，正式进入上海市房地产服务市场。公司整合了物业经营管理、工程技术、物业租赁、市场营销等各方面的综合型人力资源，培养出了一大批市场研究、信息处理、项目策划、营销管理、物业租赁、物业经营管理等方面的专业人才，掌握着上海市各区域项目的市场数据及资源，拥有着对各种物业类型的丰富管理经验，尤以别墅和酒店式公寓为最。公司深信“品质是企业的生命”，为迎接新一轮挑战，公司依据ISO9001：2000国际品质认证体系标准，从物业策划、推广、销售，到物业工程、验收、入伙、日常管理服务等制定了一整套规范的管理档案，建立并通过了ISO9001：2000国际质量管理体系的认证。以遍布全国的顾问信息网络、经验超卓的人力资源和完善的管理体系为客户提供专业、优质、规范的物业经营管理服务。xx物业至1999年起，从担任上海市当时最大型住宅小区万邦都市花园的物业经营管理顾问，瑞虹新城、阳光真邸的物业策划销售代理开始，至承接香港兴业国际投资的嘉里华庭第二座酒店式公寓，香港新世界集团开发的柏华丽酒店式公寓的独家租赁代理；静安静邸、香港恒基集团开发恒安阁的独家策划销售；全权管理上海多处高档物业，从大型住宅小区、酒店式公寓、上海顶级别墅、至甲级写字楼，商场，面积多达140余万平方米；物业经营管理顾问面积达100余万平方米；xx物业在上海市房地产、物业经营管理市场上创造着一个个令人瞩目的成绩。『xxxx』物业经营管理服务提案-4-我司各类证书：『xxxx』物业经营管理服务提案-5-我司物业经营管理企业资质等级证书：中华人民共和国物业经营管理企业资质证书QUALIFICATIONCERTIFICATEFORPROPERTYMANAGEMENTENTERPRISEINTHEPEOPLE’SREPUBLICOFCHINA中华人民共和国建设部制企业名称xx物业服务（上海）有限公司法定代表人注册资本企业类型证书编号资质等级发证机关上海市房屋土地资源管理局2004年09月23日物业经营管理企业资质专用章（02）『xxxx』物业经营管理服务提案-6-四、公司宗旨诚意协作、齐心开创、信赖永恒以人为本：人才就是我们的资产。xx物业的每位员工均拥有丰富的房地产服务经验，以专业的知识为客户提供最佳服务。以客为尊：我们凡事以客为尊，并以满足客户的不同需要为首任。因此我们细心聆听，了解个别客户所需，制定合适的策略。以质为先：我们竭诚为客户提供全面性的优质服务，在项目的每个细节都提供专业意见，为客户争取最高回报。五、公司优势阁下阅读以上资料后，对xx物业公司的物业经营管理经验已有基本的了解，而此经验如应用在贵司项目的物业经营管理服务上将会发挥良好的作用。我们非常希望能为您分担物业经营管理任务，并承诺提供最优质的服务，依靠我司的实力和做事认真负责的态度，为贵、我双方的合作做出贡献。以下本司谨列出委任xx物业服务（上海）有限公司作为贵司项目经理人的利益：1.我司为一独立之物业服务机构，并不作投机买卖活动，身份绝对正宗及不会与客户造成任何利益冲突；2.在邀请工程承办商为物业提供服务时，均以公开招标形式进行，务使价格及质量受到保障，以客户利益为依归；3.我司领导层以往均为香港及国内外多所大型国际物业顾问公司之主要领导层，已对国内之物业经营管理情况及进展皆了如指掌，客户可以非常合理之费用便得以享有高质素之物业经营管理服务；4.我司在上海已领有有效之全外资之物业经营管理牌照，随时为贵司物业提供专业的『xxxx』物业经营管理服务提案-7-国际一流之物业经营管理服务，务求令贵物业的管理水平达至国际级标准；5.我司管理层员工均为最早期进入国内发展物业经营管理业务之先锋领导，对国内的有关法规及国情已非常了解，此为其他同业不可同语，并能令物业最短时间内能达至正常营运标准；6.我司具有一个从事多年物业经营管理经验，具备高、中级专业职称的工程顾问班子，将对贵公司物业的工程管理工作提供专业的服务和提供最合理的设备选型建议，使物业的能源及物料耗费最低，人员配置最合理，设备得到及时与充分的维护保养，确保物业恒久常新；7.我司注重人才培训，以求能独立地、长期地胜任贵司项目服务管理工作；8.团队优势：作为专业港资背景公司，注重企业文化营造，公司主要骨干流动率低，每个项目均保持稳定的高水平服务；9.以我司全部的知识产权和所有资源为贵司项目服务；10.我司能根据贵司项目合理配备人员，最大限度地控制成本，降低物业运行费用，以实现贵司和业主的投资回报；11.我司更会按贵物业实际情况，设计一系列之管理方案，以改善及加强物业的形象，此项措施对物业的价值保障及增幅有极大帮助。『xxxx』物业经营管理服务提案-8-前言一、我们对新三林『xxxx』的认识位于浦东新区上南路（世纪大道）上的『xxxx』项目，占地面积2.5公顷，总建筑面积约8万平方米；其中：地上五层建筑面积约50332平方米；地下二层建筑面积约30500平方米；地上、地下停车库共800个车位。是一座集美食、休闲、生活、零售等功能于一体的一站式“家庭娱乐购物中心”广场，而这座广场的掘起将成为浦东三林商业的全新坐标。2010年的世博盛会为我们带来7000万人次，其中350万又为海外游客，从而将会给这座商业广场带来无限商机和影响。为此，我们从物业经营管理者的角度来配合贵公司，共同打造『xxxx』，使之成为浦东三林真正的地标性建筑。二、我们对新三林『xxxx』的经营管理服务理念我司对贵物业的经营管理服务理念是“以人为本，以客为尊，以质为先”。我司将在『xxxx』物业经营管理服务中树立“金牌物业经营”的品牌形象。因此，我们提出的理念是：“金钥匙为您开启金色商业服务之门，贴心服务伴您金色休闲之旅”金钥匙——“专业化、个性化、网络化”贴心服务——“使客户和租户放心、舒心、开心、省心”『xxxx』物业经营管理服务提案-9-方案一、经营管理目标1.管理公司以及开发商卓越的品牌形象商业物业的经营管理不仅仅是指物业管理，而且还需要采用各种营销手段，不断增强商业物业的吸引力，并根据市场环境的变化不断地调整经营策略，创造具有『xxxx』的特色之管理理念、管理系统，确立xx物业以贵物业在市场中独特、卓越之品牌形象。2.国际品质ISO9001：2000资格利用我司的管理资源，令贵物业达致国际品质ISO9001：2000之要求，使物业经营管理工作标准化、规范化、系统化。通过ISO9001：2000质量体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。3.三个阶段的战略目标，保持较高的租用率，以长期获取理想的租金收益和物业的增值收益第一阶段：第1-3年，保持较高的租用率和人流量，逐步树立『xxxx』的市场号召力和区域领先地位；第二阶段：第3-5年，通过不断商户调整及运营策略的多样和创新，使得商户的品牌向更适合本项目定位靠拢，租户信誉度的增加，租金收益和投资回报率逐年增加；第三阶段：第5-10年，保持项目长期的稳定性，尤其重视本项目的资产增值，带动整个区域的良性发展。『xxxx』物业经营管理服务提案-10-二、物业经营管理服务模式1.前期物业经营管理服务的时间划分1)前期物业早期介入阶段的顾问服务自双方签订《『xxxx』前期物业经营管理服务合同》之日起至贵司『xxxx』交付租户使用之日前（物业交付使用前）。2)前期物业经营管理正式运行阶段的全管服务自『xxxx』交付使用之日起满五年止（物业交付使用后）。2.前期物业经营管理阶段顾问服务的工作内容该阶段我司主要是为贵公司提供下列服务，内容包括从今后项目的持续运营，物业增值以及物业使用者和管理者的角度，为『xxxx』提供咨询和建议：1)为『xxxx』的招商定位提供有关咨询和建议2)与前期招商衔接，对今后项目的统一经营、管理提供有关咨询和建议3)为『xxxx』的设计、策划提供有关的咨询和建议；4)为『xxxx』的建筑和内部布置提供有关的咨询和建议；5)为『xxxx』的机电设备、设施提供有关的咨询和建议；6)为『xxxx』的弱电系统、智能化管理系统提供有关的咨询和建议；7)我司顾问经理对涉及贵司『xxxx』物业经营管理方面的各类事宜或工作，及时提出顾问报告和建议；8)我司顾问经理将根据『xxxx』建设的需要，参加公司召集的与物业经营管理有关的工程设计、施工等方面的会议；9)为贵司『xxxx』的产品宣传或广告提供有关物业经营管理服务的介绍；10)根据贵公司的需要，为『xxxx』现场售楼处、提供物业经营管理保安、保洁人员的服务标准、工作流程和员工培训。向业主、租户展示贵公司『xxxx』交付使用后的物业经营管理人员的服务形象，以配合促进销售；11)提供贵公司『xxxx』前期物业经营管理预算及开办费预算，供贵公司决策时参考；12)贵公司可在物业销售和物业经营管理的活动中，使用xx物业顾问服务的品牌；13)为贵公司『xxxx』提供所需的前期物业经营管理文件；以便呈报政府有关主管部门审核批准；『xxxx』物业经营管理服务提案-11-3.前期物业经营管理服务的顾问酬金（详见第32页）前期顾问酬金由贵公司按月支付；我司以上每月顾问服务酬金中,包含我司顾问经理至贵公司『xxxx』顾问服务的交通费补贴。4.前期物业经营管理服务的方式我司物业顾问经理每周一次每月四次亲临贵司『xxxx』服务，每次顾问服务为一个工作日。也可根据贵公司『xxxx』的实际工作计划进行局部调整，但总的次数不变。5.物业经营管理顾问服务范围物业形象展示由我司提供优质管理服务，对贵司在国内之信誉更见巩固及裨益，在租户及来客等口碑下，间接免费作为贵司日后其它业务发展或销售之推广及宣传，从而能更有效地创造更理想的业绩。管理预算我司将进行精确的测算并参照上海地区的物业的收费标准，物价幅度来测算费用收支，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予发展商，配合市场推广策略。人事管理和员工招聘／培训第一线(基层)员工表现乃公司形象之直接及首要反映,加之我司对员工质素一向非常重视，因此招聘及培训工作为物业经营管理最重要及影响最深远之一环，于物业移交前，我司将根据『xxxx』之特点制订员工招聘及测试准则，先行甄选重要岗位员工，向其提供全面之管理课程培训，确保物业移交营运时，即具备一批已接受训练，可提供高质素的管理服务之员工。管理公约我司可联同发展商之律师事务所，共同订定一符合发展商及共同租户利益之物业公共契约，使各方面都