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第九章财务管理与绩效评价考试的基本要求：掌握：物业管理绩效及绩效评价、物业管理绩效评价的主要类型、物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。第一节财务管理概述一、财务管理对象（熟悉）企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。（一）企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约的环节。（1）资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。（2）资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。（3）资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。（4）资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业管理企业持续经营的前提条件。（5）资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，即资产=负债+所有者权益，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。因此，对企业的资金运动应从总体上进行考察，既要着眼于过程，看到它的动态表现，进行资金流量管理，也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理。（二）企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：（1）企业同其所有者之间的财务关系。这种财务关系是指物业管理企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。物业管理企业的所有者按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。物业管理企业的经营者受该所有者的委托，运用所有者赋予的经营权并利用这些资本金进行物业的经营管理，实现利润后，按出资比例或合同、章程的规定，向其所有者分配利润。正确处理这种财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。（2）企业同其债权人之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。如物业管理企业向贷款机构取得贷款，购买物业管理服务工具、器材等尚未支付货款，应付而未付给所有者的利润等时，物业管理企业与这些债权单位之间的财务关系。正确处理这种财务关系，能够保持物业管理企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。（3）企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系；二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系；三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。正确处理这种财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。（4）企业内部各单位之间的财务关系。这种财务关系是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的。主要包括物业管理企业同其所属的各专业服务企业，如保洁企业、设备维修企业、保安企业、房屋维修企业等之间的结算关系以及这些专业服务企业相互之间的结算关系。企业内部各单位之间的资金结算关系，本质上是企业内部相对独立经济利益关系的体现。因此协调好这种关系，有利于实现内部各单位之间经济利益的均衡，从而最大限度的发挥物业管理作为物业经营管理整体的综合效益。（5）企业同职工之间的财务关系。物业管理企业按照按劳分配原则，用企业的收入向职工支付工资和津贴，用其利润向职工支付奖金、提供公益金等，这种利益分配关系就是企业同职工之间的财务关系，它体现了职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。正确的处理好这种关系，可以有效的调动广大职工开展物业经营管理与服务的积极性与创造性，为企业的发展增加新的促进力。（6）企业同国家机关之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业要按照税法的规定，向国家财政缴纳营业税、所得税等税款而与国家税务机关形成的经济关系。正确处理好这种关系，是企业合法经营的基础。二、财务管理目标（熟悉）财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。（一）财务管理总体目标财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有以下几种提法：1．利润最大化利润额是在一定期间内企业全部收入和全部费用的差额。利润最大化是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。利润最大化作为财务管理目标存在的优点：利润体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。同时，利润是企业补充资本公积，扩大经营规模的源泉。利润最大化作为财务管理目标存在的缺陷：①利润最大化没有考虑资金的时间价值；②利润最大化忽略了风险因素；③利润最大化往往会使企业财务决策短期化，即只顾片面追求利润的增加，而不考虑企业长远的发展，这不仅会影响企业长期形成的良好形象，而且最终导致企业缺乏持久的增长能力。2．资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润（这里指税前净利润）与资本(即净资产或所有者权益（包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润）)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。这个目标的优点：把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。这个目标的缺陷：该指标仍然不能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素的缺陷。3．企业价值最大化或股东财富最大化企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产（有形资产和无形资产）的市场价值，反映了企业潜在或预期获利能力。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量，企业价值最大化也可以表述为股东财富最大化，它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点：考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。企业价值最大化(股东财富最大化)目标的缺陷：对于上市企业，虽可通过股票价格揭示企业价值，但是股价是受多种因素影响的结果，短期内很难准确衡量企业的实际价值。对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和评估方式的影响，这种估价不易客观和准确。尽管如此，比较而言，企业价值最大化(股东财富最大化)更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。（二）财务管理具体目标财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：1．筹资管理目标企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金(或较多的资金)。所谓企业的筹资成本，是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，前者如融资费用、股票与债券的印刷费用等，后者如借款利息等。所谓筹资风险，是指由于筹资的原因，给企业带来盈利水平下降和债务不能及时偿还的风险。2．投资管理目标企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。投资就是企业资金的投放和使用，包括对企业自身和对外两个方面。企业自身投资主要是对物业经营管理的投资，企业对外投资主要是对其他单位的股权和债权的投资。企业无论对自身和对外投资都是为了获取投资效益，增加企业利润。这里的投资效益是指投资收益率或投资利润率。3．利润分配管理目标利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相关利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。在利润分配过程中，必须贯彻财务管理总体目标的要求，根据企业实际现金存量及今后现金净流量，合理确定利润的留存比例以及分配形式，实现既能提高企业的即期市场评价，又不影响流动资金周转和偿债能力，从而提高企业未来盈利能力的目的。三、财务管理的内容（熟悉）（一）筹资决策筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式，比如通过向业主、租户收取管理费、房租等来筹集，也可以向银行贷款，或者向社会公众发行债券等。企业筹资决策主要包括如下内容：预测企业资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。（二）投资决策投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。例如，购置企业办公设备、作业工具以及开办商店、餐饮店等进行多种经营。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。例如购买政府公债、购买企业债券以及企业股票等。物业管理企业投资决策的内容主要包括以下方面：研究企业的投资环境，研判是否适合投资；预测投资规模和投资时机；确定投资结构；评价投资方案的风险与收益；选择符合财务管理目标的最佳投资方案。（三）利润分配决策利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择。显然，最好的利润分配政策是使企业价值最大化或股东财富最大化的政策。利润分配决策应考虑的因素主要包括：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。筹资决策、投资决策和利润分配决策三者之间的关系：三者之间不是相互独立的，而是有机地联系在一起来共同实现财务管理总体目标的。筹资决策是现代财务管理的最基本内容。45．下列决策中，不属于财务管理基本内容的是(C)决策。（2010年）A．筹资B．投资C．经营D．利润分配四、财务管理的手段（熟悉）我国的物业服务企业应该努力改良传统财务管理手段，积极采用计算机管理手段，逐步实现企业理财手段与方法以网络