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《物业经营管理》练习题目录第一章物业经营管理概述....................................................................3第二章房地产投资及其区位选择........................................................7第三章房地产投资分析技术..............................................................11第四章收益性物业价值评估..............................................................15第五章房地产市场与市场分析..........................................................19第六章租赁管理..................................................................................23第七章成本管理..................................................................................27第八章合同与风险管理......................................................................31第九章财务管理与绩效评价..............................................................35第十章写字楼物业经营管理..............................................................39第十一章零售商业物业经营管理......................................................43第十二章物业经营管理的未来发展..................................................463第一章物业经营管理概述1.1单项选择题1.物业经营管理是以（）为管理对象的。A.住宅物业B.收益性物业C.非收益性物业D.办公楼物业2.物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场4.物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度度最大化D.物业价值最大化5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（）。A.作业管理B.运行管理C.资产管理D.组合管理6.()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。A.居住物业B.收益性物业C.公共物业4D.所有物业7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（）。A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场8.市级购物中心建筑面积一般在（）A.3万m2B.1万——3万m2之间C.3000-10000m2之间D.3000m2以下9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（）。A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.综合型物业管理企业D.特殊型物业管理企业10.别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。A.空中别墅B.叠拼别墅C．独栋别墅D.双拼别墅11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。A.成本和收益B.支出和费用C.成本和费用D.费用和租金12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（）。A.持有资产规模和结构B.预期收益和风险水平C.实际收益和风险水平D.组合投资规模和结构13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）。A.单个租户店面宽度计算5B.单个租户耗费的成本计算C.单个租户占物业总面积的比例计算D.单个租户在物业中所处位置分别计算14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（）。A.甲级B.乙级C.丙级D.丁级1.2多项选择题1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（）A.所处的位置B.楼宇设计装修状况C.建筑规模D.收益能力E.辐射区域2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。A．物业投资收益B．企业发展战略C.主营业务发展目标D．物业维修养护E．延长物业的自然寿命3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（）。A.复式公寓B.高档公寓C.普通公寓D.花园公寓E.单间公寓4.人们主要依据写字楼（）等对其进行等级分级A．收益能力B．所处的位置C．楼宇设计和装修情况D．使用时间E．投资者类型5.房地产组合投资管理公司主要通过（）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。A.经营规模B.物业类型C.管理人员D.地域分布E.辐射范围6.物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（）A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C．物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。6D．写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（）。A.持续持有物业至生命周期结束B.在极好的条件下购买物业C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业D.根据物业管理师的意见调整资产结构E.在合适的时机售出物业8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（）等A．写字楼B．高尔夫球场C．休闲度假村D．赛马场E．花园公寓9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（）几个层次。A.日常管理B.趋势管理C.公司管理D.现场管理E.现场作业10..物业经营管理内容的三个层次中，（）以策略性管理为主。A．物业管理B．设施管理C．运行管理D．房地产资产管理E．房地产投资组合管理7第二章房地产投资及其区位选择2.1单项选择题1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情况反映了房地产投资特性中的（）。A.不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性2.投资者进行房地产投资的主要目的是（）。A．获得作为房地产业主的荣誉B．降低其投资组合的总体风险C．抵消通货膨胀对其资产的影响D．使其财富最大化3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（）。A.住房抵押贷款证券化B.住房抵押贷款股份化C.住房抵押担保统一化D.住房抵押期限一致化4.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关。A．所投资的房地产房地产类型B．投资决策的准确性C．进入房地产市场的时机选择D．房地产所处的区位5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（）。A.全国性市场B.区域性市场C.世界性市场D.专业性市场6.公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。A．适应性B．差异性C．长期性D．政策性7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（）。8A.A项目B.B项目C.C项目D.无法确定8.（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。A．房地产债券投资B．房地产间接投资C．房地产开发投资D．房地产转业投资9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（）。A.个别风险B.非系统风险C.系统风险D.可保风险10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B．房地产开发投资通常属于长期投资C．房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产信托投资12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产信托投资13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（）。A.个别风险B.非系统风险C.系统风险D.可保风险14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（）。A.周期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.利率风险15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（）。A.周期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.利率风险16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。9这种风险称为（）。A.未来经营费用风险B.收益现金流风险C.资本价值风险D.持有期风险17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（）。A.非系统性风险B.或然损失风险C.资本价值风险D.经营费用风险18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（）。A.非系统性风险B.或然损失风险C.资本价值风险D.经营费用风险2.2多项选择题1.房地产投资的基本形式可以分为（）。A.资产投资B.组合投资C.直接投资D.间接投资E.金融投资2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C．直接可分为开发投资和两种置业投资两种D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（）。A.支持型B.权益型C.抵押型D.混合型E.组合型4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。A．从购买土地使用权开始B．从购置房地产开始C．以获取物业