物业经营管理试题及参考答案

物业经营管理试题及参考答案1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。A．日常维护和维修B．确定管理标准C．资产管理D．构建信息基础4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A．物业管理B．房地产开发C．房地产资产管理D．房地产组合投资管理5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）A．政策影响性B．专业管理依赖性C．相互影响性D．位置固定性或不可移动性6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）A．MBS投资者B．REITs投资者C．房地产直接投资者D．房地产间接投资者7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。A．系统风险是指市场供求风险B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制C．或然损失风险属于个别风险D．周期风险属于个别风险E．持有期风险属于个别风险8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。A．投入资金的安全性B．期望收益的可靠性C．投资项目的变现性D．资产管理的复杂性E．投资项目的复杂性9、从（A）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A．有效毛收入运营费用B．潜在毛租金收入运营费用C．有效毛收入空置和收租损失D．潜在毛租金收入空置和收租损失10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。A．全部投资回收期B．动态投资回收期C．静态投资回收期D．投资回收终止期11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。A．空置和收租损失B．抵押贷款还本付息C．房产税和所得税D．为租客提供服务的费用12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。A．封存的设备因自然力产生的磨损B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A．市场法B．成本法C．收益法D．趋势法14、物业价格构成中包括了（AD）A．土地取得成本B．开发成本C．投资利息D．物业折旧E．开发利润15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。A．统一付款方式B．统一采用人民币C．统一货币单位D．统一采用平方米E．统一采用单价16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A．内容B．价格C．管理机制D．环境17、不属于需求分析具体内容的是（C）。A．人口和家庭分析B．就业分析C．竞争对手分析D．收入分析18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。A．收入的变化B．政府的税收政策C．国际市场住宅价格D．对未来的预期E．政府的住房政策19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。A．建筑物维护的标准B．建筑物管理策略C．租金方案D．物业检查计划E．财务收支计划20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。A．居住用房租赁和非居住用房租赁B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C．公房租赁和私房租赁D．国内租赁和涉外租赁21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。A．包租转租和委托管理B．出租代理和委托管理C．包租转租和出租代理D．包租转租、委托管理和出租代理22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应C．租赁关系在双方中的一方死去时终止D．又称周期性租赁E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。A．确定可出租面积和租赁方式B．编制租赁经营预算C．定位目标市场D．确定租金方案E．明确广告策略24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。A．直接人工费B．间接费用C．直接材料费D．管理费用25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。A．7250B．290C．3480D．500026、成本控制的原则有（ABDE）。A．全面控制原则B．讲求经济效益原则C．常规管理原则D．责权利相结合原则E．例外管理原则27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。A．成本预算必须同其他预算相协调B．成本预算要以成本计划为基础C．成本预算应有相应的技术经济措施保证D．成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地28、不属于前期物业服务合同特征的是（D）A．由建设单位和物业管理企业签订B．前期物业服务合同具有过渡性C．前期物业服务合同是要式合同D．前期物业服务合同期限的确定性29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。A．投保人B．被保险人C．第三者D．雇员30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。A．风险识别B．风险评估C．风险处理D．风险控制E．风险调整31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。A．建设施工合同B．售房合同C．收益性物业的租赁合同D．水电供应合同E．专项维修工程承包合同32、不属于物业管理报告构成内容的是（B）。A．工作总结B．满意度调查C．财务报告D．未来工作计划33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。A．利润最大化B．资本利润率最大化C．每股利润最大化D．企业价值最大化34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。A．物业管理企业的盈利能力B．资产运营水平C．偿债能力D．物业管理企业E．后续发展能力35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。A．基本指标计分方法B．修正指标计分方法C．评议指标计分方法D．偏差指标计分方法E．定量和定性相结合计分方法36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。A．全员性B．全期性C．确定性D．动态性37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。A．当地房地产市场状况B．物业发展定位C．承租人的接受能力D．业主希望达到的投资收益率目标E．其可接受的最低租金水平38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。A．租户组合与位置分配B．租户的商业信誉和财务状况C．物业的周边环境D．所需面积大小E．需要提供的物业管理服务39、租户和业主之间可能要协商一个（D）作为计算百分比租金的基础。A．净租金B．盈亏平衡点C．基础租金D．人为平衡点40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。A．管理模式风险B．管理范围不确定风险C．垫款风险D．突发事件风险E．投资风险41、（A）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。A．生命周期成本B．生命周期资产C．经济周期成本D．经济周期资产