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万科云城米酷考察报告编制：运营管理部时间：2016年10月目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目区位项目一期项目二期万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华南快速，21号地铁在建项目东南边设智慧城站（2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。整体上，万科云城项目发展潜力巨大。一期：万科云城一期：万科云城写字楼A万科自持写字楼D】BC写字楼公寓建筑信息产权年限40年（商业用地）占地面积2.8万㎡建筑面积8.3万㎡户型平层复式55—76㎡（1层底商，2－8层LOFT，9层平层）装修情况精装修楼层状况1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间；3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方写字楼产品。总户数711（公寓342户）代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.0绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位681个目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议万科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空间万科云城一一九立方〈写字楼〉万科云城一一售价50m产品类型后号户型撞EE高使用率梯户售价均怕荤合均曲管理噩主植时国主髓标在是否重租提黄回报萃公里平匡C栋55而第9匡3米80部9层(5梯20户)55而(83月)1.5月/而1.5万/ßP(t坯}6.5元/m12015.12主i不帘涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j46户)8匡(5j30户)55而(114-116月)主坯:1.8JJ/阳'精装费另算，-房-厅2500元/而.二房-厅2900元/主ff:1.8月/ßP2.0-2.1月/ßP(主精装)精装击噩噩6草{自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100-3400元/月，具体57而7、8匡57阳2(91-97JJ)1.6-1.7月//m11.6-1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租写字楼写字楼A、B炼D栋())科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j22户130m1(234)))1.8万元/_11.8万元/ßP{毛垣)毛坯商捕商i自50-60川2151(135万)2.7万元/_12.1JJ元/1萨{毛垣}毛i平二期：万科米酷C4栋已有客户商议购买整栋C2栋已卖完C1栋在售C3栋在售C5栋在售建筑信息产权年限40年占地面积12万㎡建筑面积47万㎡户型平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层装修情况精装修楼层状况1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡；2、LOFT：25㎡、35㎡总户数5584户代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.9绿化率35%物业公司广州万科物业有限公司停车位1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多二期:万科米酷二期2万科米酷二期：万科米酷25㎡复式25㎡复式二期：万科米酷35㎡复式35㎡复式万科米醋一一售价13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m类型房号户型楼层层高使用率梯户售价均价综合均价管理费交锻时间交锻标准是否逅租投资回报事平EC3栋13m217匡2.9米75%3梯50户2(21万)2(1.62万1m2)1.7万Ilf萨(精装}4.5元1m22017.03精装13耐不带返fH，nlf、251萨奠自3、4、51.4%1年18m22(31万)2(1.72万1m2)25m22(42万)2(1.68万1m2)E营运黯5年，67π/m2，例如18m2(18lT2*67兀=1206n;/月)，6m以上不带返f1bC5栋13m2187梯100户2(21万)2(1.62万1m2)2017.0618m22(42万)2(1.68万1m2)复式Cl栋25m212匡4.5米120%3梯35户2(53万)2(2.12万1m2)2.1-2.27ilw(精装)5.5元1m22017.11不带遁fH-35m235m2(73万)35m2(2.09万1m2)不带返租万科云城米酷一一售价25m25m项目类型房号户型楼层层高使用率锦户售价均价综合均价管理费交楼时间交楼标准是否返租投资回报率二期平EC3栋13m217层2.9米75%3梯50户13m2(21万〉13m2(1.62万1m2)1.7万1m〈丰富装〉4.5元/时2017.03精装13耐不带返租，18州、25m奠空3、4、5i苦1.4%1年18m218m2(31万〉18m2(1.72万1m2)25m22(42万〉2(1.68万1m2)运Hrn竿，67π1m气例如18m2(18m与67元=1206元/月)，6层以上不带返1.11.;C5栋13m218层7梯100户13m2(21万〉13m2(1.62万1m2)2017.0618m225m2(42万〉25m2(1.68万1m2)复式Cl栋25m212层4.5米120%3梯35户25m2(53万〉25m2(2.12万1m2)2.1-2.2万1m(精装〉5.5元1m22017.11不带返租35m235m2(73万〉35m2(2.09万1m2)不带返租一期平层C栋55m2第9层3米80%9层(6梯20户)55时(83万〉1.5万1m21.5万1m(毛坯}6.5元1m22015.12毛经不带返租复式55m22-8层4.5米150%2-7层(6梯46户〉8(6梯30户〉55m2(114-116万，台装修〉毛坯1.8万1m2精装费另算，一房一厅2500元/时，二房一厅2900元1m2毛坯:1.8万1m2.0-2.1万1m〈含精装〉精装手苦返E目6圭E〈臼，3.7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真体看朝向(56-62开:/m2)57m27、B层57m2(91-97万，毛坯〉1.6-1.7万IIm21.6-1.7万1m〈毛坯}毛坯不带返租写字楼A、B栋D栋(万科自持办公〉130-400m29层4.5米6梯22户130m2(234万〉1.8万元1m21.8万元1m〈毛坯〉毛坯目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议万科云城米酷一一户型分析项目类型后号售价综合均价量资分析《性价比毒、目前售卖辈辈势》售卖情况13m'(21月)2、131Ii':面1旦有点Jj、，床只能用佛缩型的，如果将庶全部打开，j茸道不怎么污傻，洗手i司对着床，不宫是从投资迈是自f主都不建议此户型;?、181Ii'.面积运中，一人或两人部司以入住，目前是最好卖的户型，租租金也适中，适合小白领，投资或自f主首C3栋18m'(31月)平层25耐(42月)1.1万/，.，f籍辈革》i革;L/)6月份开盘，半牢时i司销售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一个沙发位近=平套，面狈小、总价C5栋室，集712月，金日购买25m'平层公嚣，低、小户型是最受欢迎二细不如购买25m'的复式公事，毕竟复王克离两层，总价53万。的，斋一套户一次性买750套18丽的s头不返租类型的一般都是自住。25m'(42月)，、25tP:亩粮运中，街两层，一房一25而(53月)厅，总价才53万，无论是自住还是投资比平层25m'较有投资价值。(../)2、3511i':面秧比较大，f旦使用率很品，两层加起来面积近70币，总价73万，不需租，目筒此类型大部份窑户属于自住类型，如用来投资，不太杏易出租，毕竟租金与一期公事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2万/1Ii'〈籍毫在}复式C1栋35m'(73月)平层55m'(83月)1.5万/，.，{毛坯}E窑芫〈一期收楼时i司旱，1恢溢也较旱能看到，f里面积较大，总价也较王军110元，不需阳鱼，殷商窗只能开一点点，居住舒适'1生差一点;前6萃每周盖章程租会虽亘.fB6圭E后能否Et且和存在一毛坯:1.8万/，.，2.0-2.1万/1Ii'〈含精毫在〉55m'(114-116月)精装修C栋主自蕴涵盐，除非合租或员工富鑫)基本霉事喜复式12月15日，销售员告知一期复式公惠〈毛坯)最后推出15套570户，不手音返租，销售员应眼太多窑户想要不需返租的复王克公薯，自用。一翔57耐(91-97万〉毛还1.6-1.1万IIrPt毛坯}9fT究是广州市场上唯一的日米层品销售员透露，上级要求对创新办公户品，将2..Iii到E米匡革的EA、E栋写字楼D栋〈污科自持ðJ、公〉1.8万元/rP《毛坯》主益主诵.jiJ'*湿盖率匡品主匡凶空外口径写字楼只卖不租，130m'(234万〉且L目前头写字楼的客户都是自己办公人认为年底开发商要回扰本身写字楼是有租的。个用，极少拿来投炎，最少面积的也卖到234污，投烫金额高资金，加快去化。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目亮点•万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。设计前沿项目亮点•对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃离城中村。小公寓低总价项目亮点•“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。飘浮的地平线项目亮点•地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速，21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。交通条件项目亮点智慧园核心区•万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业。项目亮点信息透明•该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议产品劣势•一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；一期邻近城中村产品劣势•商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；水电管理费高产品劣势•每层住户太多，电梯太少；户数太多目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议借鉴建议•万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的案名对项目销售至关重要；项目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO借鉴建议•单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确的定位便于找出客户群体；产品定位借鉴建议•平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资，都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层25㎡，复式35㎡；户型设计借鉴建议•万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；返租形式借鉴建议•万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；规避返租风险借鉴建议•万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；样板先行借鉴建议•万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、九立方－广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、有故事；会讲故事九立方：可将2层4.5米层高的写字楼打通，可以实现标准层高的3层空间万科峯境考察报告编制：运营管理部时间：2016年10月项目区位万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云万达广场旁，规划A1-A10、B1-B