广州万科米酷公寓专项调研报告

广州万科米酷公寓专项调研报告集团营销管理部2015年8月云工坊模式介绍广州万科米酷公寓米酷公寓产品介绍项目规划简介案例总结分析案例思考启发万科云城项目位于天河智慧城核心区，整体总建筑面积60万㎡，定位为大型城市创意综合体，一期建面12万㎡，二期建面47万㎡。项目紧邻云溪路、高唐路等城市主干道，距珠江新城、天河北、金融城等核心商务区交通距离10-20分钟车程。地铁上盖物业，地铁21号线（预计2016年开通）智慧城站。地铁纵穿南北，六站捷达珠江新城，一站接驳天河公园，可无缝连接广州各区。项目区位介绍天河区未来5年将举全区之力将其规划建设成“天河智慧城”(IBD)，未来5年内将形成产业规模，容纳30万居住人口，10万就业人员，未来板块价值拉升显著。目前1600家企业已进驻办公，包括中国移动、中国电信、百度、网易、太平洋等互联网及生物科技/传媒公司。该项目雄踞天河软件园核心区域，占据城市发展方向，而天河智慧城的强势崛起，催生广州新中心，浓厚的产业氛围、人才优势可以为区域带来升值空间。项目区位介绍60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。除了丰富的生活配套设施外，项目还特别打造专属的100兆超快无线网络体验、健身中心、机器人咖啡厅、恒温泳池、屋顶花园、公共会客厅、公共厨房、公共洗衣房等设施，让住户享受休闲、娱乐、交流等多元生活社交空间。在这里不仅可以享受订票订座、预约打扫卫生、洗衣、就餐等生活服务,更搭建了经验分享、生活分享、社区交友等交流平台。项目规划介绍大型城市创意综合体二期47万㎡一期12万㎡云工坊模式介绍广州万科米酷公寓米酷公寓产品介绍项目规划简介案例总结分析案例思考启发米公寓规划基本信息【建筑类型】小高层公寓【产权性质】商业（40年）【装修情况】精装修【开工时间】2015年【地下车位】1288个【开盘时间】2015.6.28【销售均价】16500元/㎡【交房时间】2016.12.30【总户数】5584户【容积率】约3.5-4.51【绿化率】30%C地块万科米酷公寓，整体定位为国际青年社区。在规划上，通过“回”型方式实现户户有花园的丰富景观带；另外该组团为年轻人量身定制了大量的共享空间（指向公共空间），初步规划为公共会客厅、公共厨房等丰富的交流互动空间，为租住在社区的年轻群体提供有温度的家，也提供年轻人特有的共同平台及圈子。米酷公寓定位及规划健身影院书吧交友2014年10月24日晚七点，万科米酷公寓发布会开启，同时在北京，深圳，青岛三地首发。万科·米公寓突破房地产固有的传统销售模式，以颠覆性的互联网销售，成就万科首个全线上发售产品。米公寓携手腾讯、搜狐、网易、青岛新闻网、半岛网、搜房、途家等战略伙伴强强联合，共同打造万科米公寓“云发售”概念，颠覆传统的020销售模式，席卷北京深圳青岛三地。米酷公寓产品发布会现在的年轻人刚进入社会，手上还没什么积蓄，买不起大房子，也不想被巨额房贷压得喘不过气。但是又需要一个属于自己的空间，在这个空间里家居能一应俱全，可以有舒适的起居生活，能够在这里工作，能够带朋友回家玩，能够有一个浪漫的二人生活……租房不是一个长期的办法，怎么办？米酷公寓设计缘由专为刚毕业的大学生和起步创业的年轻人量身定制在纽约找到了一个建筑设计师，他的家不大，20㎡左右，但他家里面的家具可以说是应有尽有，最主要的原因是家具是可以变换的，他的衣柜可以变成分割卧室和工作空间的一个隔断；墙上的墙板可以拉下来作为工作台；床可以隐藏起来，也可以打开，实现有限空间的多用途使用。万科米酷公寓创造集纳会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的百变空间，实现三种生活模式的随心而变，营造独一无二的居住、办公、投资体验，成就低压力轻松购置的海量空间。米酷公寓设计灵感极小空间，极致功能米酷公寓主力户型类别都是一居室18㎡平层13㎡平层35㎡复式25㎡复式25㎡平层米酷公寓户型-13㎡平层米酷公寓户型-18㎡平层米酷公寓户型-25㎡平层米酷公寓户型-25㎡复式米酷公寓户型-35㎡复式米酷公寓户型配比及销售情况户型配比销售情况户型面积套数占比A13㎡平层64812%B18㎡平层339461%C25㎡平层4328%D25㎡复式5169%E35㎡复式4688%其他特殊户型1262%合计5584100%楼栋面积已推已售去化率比C225㎡复式31030197%35㎡复式18416489%C318㎡平层27224088%25㎡平层1209882%C518㎡平层29225096%13㎡平层16313080%合计1341118388%注：销售数据为开盘推售情况•所有房源精装交房•低楼层提供托管服务（捆绑“拎包入住”软装）（5年返租，月租金67元/㎡）米酷公寓推售策略托管拎包入住精装修楼栋户型托管推售楼层均价月返租拎包入住备注交房C225㎡复式非托3-1220000—300002017.1235㎡复式非托3/5/6/8/9/10/1119500—300002017.12C318㎡平层托管3-516500120612000必选2017.07非托6/12/13/1616500—120002016.1225㎡平层托管3-516600167517600必选2017.07非托1216900—176002016.12C518㎡平层托管416500120612000必选2017.10非托6-1216500—120002017.0313㎡平层托管3165008718000必选2017.10非托6-1216500—80002017.03前广场米酷公寓展示区包装样板间样板间楼梯彩绘重力体验样板间胶囊公寓创意样板间胶囊公寓创意样板间【注】样板间所有软装由万科战略采购供货商“尚品宅配”提供开盘当天到访3000人，电商5000抵20000，成交1183套。米酷公寓开盘推广情况4.20移动式体验样板房6.28盛大开盘云工坊模式介绍广州万科米酷公寓米酷公寓产品介绍项目规划简介案例总结分析案例思考启发云工坊规划云工坊规划云工坊规划云工坊规划云工坊产品及户型配比写字楼17000元/㎡（毛坯）,LOFTSOHO16000-18000元/㎡（毛坯/精装）云工坊D栋1-4层规划孵化大平台：联合办公+孵化器+咖啡厅展示4F万科·云工坊联合办公空间3FVCHello孵化器2FGWC-GHome孵化器1FRobotXCoffee机器人咖啡厅万科·云工坊联合办公空间,面向科技、设计、文化创意小型企业或企业个人。提供廉价且舒适的联合办公空间，同时提供全系列的创业服务，以及温馨、开放的资源对接平台。薇投网（VCHello.com），为创业者和投资人提供股权众筹与合投服务。长城会移动互联网创业之家，长城会将立足其强大的会员网络，打造移动互联孵化基地。全国乃至全球首家机器人咖啡，打造科技行业主题交流空间，智能机器人展示的空间，创业者交流与合作，投资人聚集的空间。云工坊机器人咖啡厅机器人咖啡厅，由长城会（GWC）的RobotX工作室发起，于广州万科联手打造，结合了长城会在全球智能机器人领域包括专家、学者、机器人公司等软性资源，以及万科在地产领域领先的设计、运营经验。旨在将世界领先的移动互联网创新者与机器人领域的创新者连接在一起。机器人咖啡厅作为Robot的首个落地项目，分别位于美国硅谷与中国广州万科两大创新中心，将共享技术研究成果，搭建商务交流、投资与合作的平台。云工坊长城会孵化器长城会（GWC）是全球最具影响力的移动互联网合作平台，其在全球四个国家拥有知名的品牌GMIC（全球移动互联网大会），以及来自全球数百家移动互联网企业的会员。万科云是长城会移动互联创业之家首个合作伙伴，为优秀创业团队提供前期孵化、融资推介、市场咨询等服务，并通过双方各自优势为创业者打造最为优质的创业生态圈。项目已于2015年3月启动。云工坊联合办公空间云工坊联合办公空间可以提供以下公共服务设施：活动大堂公共会议室公共茶水间高速WIFI打印服务机器人咖啡厅微波炉中央空调保洁服务智能前台屋顶跑道露台烧烤注册地址路演大厅永远不会发脾气的机器人汪峰求婚用的同款机器人云工坊联合办公空间收费标准你可以：只租一个月、只租一个位子、一个房间，随时随地手机上预约、付费，享受WIFI、复印打印、咖啡等服务，只需要带着手机和电脑来工作。选择项目名称标准服务内容优惠价格备注增值服务A套餐单个座位大面积开放式办公空间500【免】水电费【免】空调费【免】物业管理费【赠】高速光纤网络及办公桌椅提供：-前台服务人员，支持法务、财税咨询-提供茶水间-提供打印、复印、扫描和传真服务-免费注册-免费使用会议室【配套商务服务】为入驻会员提供商务接待服务、行政支持服务、商务咨询服务、宽带上网服务，包括但不限于以上服务。【收件服务】代会员收取各种函件、小邮包（邮局标准）并通知指定人；会员有权使用共享传真号码收取传真并通知指定人。通知方式限定于本地电话或短信或电子邮件。【推广服务】定期举办各种社交活动，组织入驻会员间加强交流。不定期举办项目推介会、投资者见面会，对接投资人、创业导师及其他资源。为入驻会员提供团队产品展示区。B套餐独立隔间（可容纳3-9人，根据团队具体情况安排）独立办公空间面议C套餐活动演播厅可举办产业论坛、创业大赛、企业沙龙、公司会议等各类产业活动面议提供：-专业舞台、培训桌椅-大屏投影仪-话筒服务说明：1.租约灵活，最短租约半个月，最长租约1年；2.优质团队入驻，经万科·云工坊审核确认后可享受试用体验期；3.开业期间，上述收费价格将有一定优惠；云工坊模式介绍广州万科米酷公寓米酷公寓产品介绍项目规划简介案例总结分析案例思考启发智慧城将云集中国移动、网易、百度等约1600家高新科技软件企业，重点发展物联网与信息服务等智慧产业，可容纳10万就业人口。天河智慧城需要万科云城这样一个集创意办公和居住生活为一体的商务综合体。而万科作为城市服务配套运营商，也具备为智慧城建造万科云城，服务30万居住人口的条件及能力。万科云城选址天河智慧城背后的思考互联网思维-关注用户体验互联网思维于产品打造上的一个重要方面，就是对用户体验的周到关怀，把客户对每个细节的挑剔进行换位思考，用这种思考的结论完善产品。往往房地产销售关注的是“客户”，而非“用户”，什么赚钱就卖什么产品。有别于一般的地产项目，万科云城米酷公寓提供的绝对不仅仅是一个住所。在极致的空间之外，为年轻人量身定制了大量的共享众创空间，为租住在社区的年轻群体提供有温度、有逼格的家，也提供年轻人特有的共同平台及圈子。在万科云城，住的是米酷极小公寓，享受的是整个万科产品集群的服务。“万科X”产品系落地60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。万科云城的主要卖点包括创意式设计、组合灵活、办公配套和管家服务系统，另有云创空间为小微企业及创客提供资金、管理、技术指导，目标是企业只需专注于事业，由万科提供一切配套服务。万科正在以传统产业住宅为中心，根据不同区域的发展阶段，提供办公、商业、教育、文化、娱乐等服务，就像是八爪鱼的触角，不断四处延伸，做好城市配套服务商。做好城市配套服务商-“八爪鱼”战略从各种小户型如最小43㎡的蚂蚁工房、最小31㎡的单身公寓到如今的米公寓，6年的实践考验与设计反复修改，聘请国家化设计团队花费3年时间设计而成。在给年轻人提供这么一个有变换的、多功能空间的同时，不仅仅是给一个房子，而更重要的是如何在里面设计他的家具和他的生活模式，所以万科米酷公寓的产品设计是从家具开始，不是从房子开始。专注于产品研发精装修+拎包入住+5年托管精装修+拎包入住精装修精装修+首付贷高配中配低配乞配投资客自住客小资客屌丝客付款方式灵活多变传统房地产项目的营销示范区都是以展示为主，基本上都是“自费”运营。但万科云城的机器人咖啡厅、云工坊及路演大厅在开盘前均已投入运营，并已开始产生收益，还能为公寓、写字楼销售带来客源。配套运营先行销售在后