物业设备维修与管理情景一 认识物业设备管理

《物业设备维修与管理》大连理工大学出版社出版主编：史华情景一认识物业设备管理情景二物业给水排水系统情景三物业采暖及燃气供应系统情景四通风、空调系统的认识与管理情景五物业消防系统的认识与管理情景六物业电气系统情景七建筑智能化系统简介本课程结构：任务一物业设备管理的意义和目标任务二物业设备管理的内容任务三物业设备管理的机构和职责任务四物业设备管理制度情景一认识物业设备管理本情境主要学习任务有以下几个部分：知识及能力要求：1、了解物业设备管理的意义和目标；2、了解物业设备管理的内容和要求；3、了解物业设备管理组织机构的设置和相关岗位职责；4、了解物业设备管理的制度。任务一物业设备管理的意义和目标物业设备管理的意义物业设备管理的目标•物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。一、物业设备管理的意义物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：①在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。②是实现物业高效率发挥其使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。④是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。二、物业设备管理的目标用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。衡量物业设备管理质量的两个指标：设备有效利用率——设备的完好率——'100%TATT0100%SBS物业设备是否完好的标准为：①零部件完整齐全②设备运转正常、性能良好③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效任务二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产（设备）管理一、物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理可以为设备管理提供可靠的条件和保证。在对物业设备进行管理的工作中，对所管理物业的设备及设备系统，要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案和设备技术资料。物业设备基础资料的管理主要包括设备原始档案的管理和设备维修资料档案的管理。(一)物业设备原始档案的管理1、设备在接管后均应建立原始资料档案原始资料档案文件主要有：设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同等）、设备安装图及设备使用维修说明等。2、建立设备卡片设备管理部门对所管理的所有设备应建立设备卡片。卡片应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物所在地、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值及预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。（二）设备维修资料档案管理设备管理部门应对所管理设备建立维修资料档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括：1、报修单对维修部门填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业设备管理部门负责保管以备查存。2、运行记录值班人员填写的运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业设备管理部门保管，以备查存。3、技术革新资料设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料由设备管理部门汇总存查。二、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。1、物业设备技术运行管理物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行管理过程中要做到：(1)制定科学、严密的操作规程(2)对操作人员进行专业的培训教育(3)加强维护保养工作(4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则2、物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理也是物业设备运行管理的重要方面。其主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面：⑴初期投资费用管理⑵运行成本管理⑶加强节能管理工作三、物业设备维修管理物业设备的维修管理包括维护保养和计划检修。1、物业设备的维护保养设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养的方式维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。①日常维护保养要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。（2）维护保养的实施②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。2、物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。3、计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。四、物业设备更新改造管理设备使用到一定年限后，其效率低、消耗大、年维护费高，可能发生问题严重的事故，为使其性能得到改善和提高，降低年维护成本，需对有关设备进行更新改造。设备更新就是以新型的设备来替代原有的老设备。任何设备都有寿命，如果设备使用达到了它的技术寿命或经济寿命，必须更新。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术功能及经济特性。五、备品配件的管理运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。六、固定资产（设备）管理固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。设备的报废固定资产的管理要求：1、保证其完整无缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正确核定其需用量4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。5、进行其投资预测。任务三、物业设备管理的机构和职责一、机构组建物管企业对设备设施管理工作所设的组织机构一般称为工程部，其工作目标有二：一是通过专业化的管理不断完善和提高物业环境品质；二是通过严密的组织系统分层／分工负责，严格控制成本，实现经营目标。物业管理企业设备设施管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则，根据公司的组织形式、管理物业的种类、设备的种类，其结构方式主要有两类：大型物业公司工程部和物业公司管理处工程部（组）。工程部经理空调工程师电气工程师机电工程师给排水工程师锅炉工程师资料员采购员仓库管理员空调组电工组电梯组管钳组锅炉组主管（技术工程师）维修班运营班技术资料员综合班电工电梯维修工空调运行工高压运行工管钳工房屋维修工二、岗位职责•为了规范日常管理行为、管理程序以及明确每个岗位需完成的工作任务，必须制定各个岗位的职责，物业设备管理方面的岗位职责，一般分为管理岗和专业技术岗两种类型。管理岗有工程部经理、专业工程师或技术员、领班、维修人员和保管员等，专业技术岗则包括工程部、电工班、电梯班、空调班、机修班和弱电班等。三、培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。1、技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。2、技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。3、加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。任务四、物业设备管理制度物业管理的制度和法规是物业服务企业开展工作的准绳和依据,是以政府颁发的各项法律、法规、示范文本及管理内容为依据，借鉴国内外物业管理的成功经验，并根据本公司的实际制定出来的。这是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。物业设备管理的规章制度一般包括一下方面：一、接管验收制度设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。二、预防性计划维修保养制度计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：1、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。2、设备维修、保养的要求。3、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。