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-基础管理-运行管理-维修管理-安全管理-危机管理基础管理•设备资料档案管理•标准化管理•规章制度•教育培训、基础教育工作物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：•设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等•设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录等•设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。基础管理——设备资料档案管理•技术标准：如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等•管理标准：如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；基基础管理——标准化管理•生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程•管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度•责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等基础管理——规章制度•对本企业员工的培训与教育：基本内容是业务技能、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等•对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传教育基础管理——教育与培训物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下三类：运行管理•设备运行的劳动组织•设备运行管理制度•设备运行与维护•定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。•作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。•工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。运行管理——设备运行的劳动组织•设备的安全操作规程•设备的巡视工作制度•岗位责任制度•交接班制度•记录与报表制度•报告制度•服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。运行管理——设备运行管理制度运行管理——设备运行与维护1、房屋设施的运行和维护2、供配电系统的运行和维护3、消防系统的运行和维护4、电梯系统的运行和维护5、给排水系统的运行和维护1、房屋设施运行与维护1.1项目工程人员每月对所辖大楼建筑物巡查，记录检查结果;每年九月对所辖大楼建筑物本体及附属设施全面检查，编制下一年度的维修计划并上报审核。1.2玻璃幕墙、大楼外立面每月用望远镜检查一次，严寒酷暑及暴风雨、大风季节每天检查一次，记录检查结果；发现异常情况，立即采取措施，防止危及行人安全及车辆的受损；建筑外立面装修夹层出入口有安全管理防范措施，夹层内无废弃物/堆物。运行管理——设备运行与维护1.3天台无废弃物/堆物，无积水，下水口无堵塞；有每天安全检查记录；1.4楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好无破损；扶手、栏杆牢固、无缺损；门、窗完好、无损、开关灵活、配件齐全。1.5广场机动车、非机动车停放标识设置规范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施设备完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、破碎。1.6室外消火栓、消防泵、喷淋泵结合器有明显标识，便于消防车的停靠和操作，且有保温、防撞措施及油漆施工等保养计划。1.7地下停车场设施设备完好，标识设置规范。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护2、供配电系统的运行与维护2.1变配电房2.1.1设专职持证电工进行运行值班，每天定时认真做好巡检和值班记录；未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。2.1.2防火安全制度、日常管理制度、交接班制度等相关制度上墙张贴。2.1.3安全用具、警示标牌规范悬挂或摆放；安全用具按规定定期检测，有记录；按照安全规定铺设绝缘垫。2.1.4正常及紧急通讯畅通，有突发事件应急预案。2.1.5做好变配电房的四防一通(防汛、防火、防风雪、防小动物，保持良好通风)，保持设备房及设备清洁；消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。2.1.6每年进行四次停电保养，清洁结尘、接头螺丝紧固、机械转动器装置试验灵活状态、接地电阻测量，按〖变电所供配电设备检修保养记录〗要求填写保养记录；每三年（或按当地供电部门规定）必须有供电部门进行系统检测，确保设备(设施)安全、可靠运行；设备停电保养期间，必须挂标示牌。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护2、供配电系统的运行与维护2.2柴油发电机组2.2.1柴油发动机组每天巡检1次，每半月至少启动一次，每月保养一次。2.2.2储油间应按照建筑防火规范设计，室内通风良好，电器采用防爆电器设备，门上有“防火”警告标志，严禁吸烟、严禁带入明火或动用任何火种，储油间内安全设施不得随便移动，必须指定专人负责消防器材的检查和维护保养。运行管理——设备运行与维护3、消防系统的运行和维护3.1建筑防火3.1.1无破坏防火分隔的现象，防火分隔墙上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵严密。3.1.2安全出口门需向疏散方向开启，无采用卷帘门、转门、吊门或侧拉门的现象，防火门无损坏，闭门器完好；消防通道保证畅通，无堆物、堵塞现象，安全出口需保证畅通，涉外消防通道无违规闭锁现象。运行管理——设备运行与维护3.1.3己审核合格的建筑不得擅自改变其使用性质，需要改动的部位报当地相关部门审批。3.1.4室内防火卷帘门下无堆物现象且启动联动正常，公共通道卷帘门要采用双面控制按钮控制。3.1.5无其他违规现象。3.2消火栓、喷淋系统3.2.1消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙，消防泵房、稳压泵房每天巡检一次，每月保养一次，人员进出、巡检和保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常。3.2.2各大楼的消防喷淋与消火栓系统一旦经过消防部门检测合格，系统就应该投入并保持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、阀门有明显标示。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护3.2.3正常运行的消防喷淋与消火栓系统除各功能终端外（喷淋喷口、消火栓、系统排气口、系统放水阀等）管路中的其他各类水阀必须保持在开启状态。经批准临时关闭的阀门必须悬挂警示牌。3.2.4喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指示器、稳压装置、消火栓按钮等设备与消防监控中心的中央控制主机之间的连接线路连接可靠，保证控制信号与状态反馈信号联络通畅。3.2.5喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指示器、稳压装置、阀门等设备无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象，无破损。阀门润滑良好，开闭无卡阻。3.2.6室内消火栓箱每月至少巡检一次，消火栓口、水带规格相符及消防各类接口绑扎要符合要求。3.2.7喷淋头安装位置符合规范，喷淋头上无悬挂物及被涂现象；喷淋局部停水，有审批程序和人防措施。3.2.8根据各地区的气温情况，外露管网有保温措施且完好。3.2.9不同颜色喷淋头的玻璃泡所承受的温度也各不相同，橙色57°红色68°黄色79°绿色93°蓝色141°。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护3.3火灾自动报警系统3.3.1消控室各项管理制度上墙，实行24小时值班制度，值班人员需持证上岗；机房整洁，无乱堆物现象，安全防护用具、应急用具摆放规范；每天定时认真做好值班记录，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。3.3.2对烟感探测器、手动报警按钮、水流指示器、楼层显示器等末端设备功能进行抽检测(每年覆盖)和保养，检测、保养记录填写〖消防设施月(季)检记录〗，相关检测打印记录存档；维保单位月/季度保养记录需填写〖消防自动报警系统月(季)度保养记录〗。3.3.3消防火灾自动报警系统无故障分隔的现象，如有故障应有报修通知和人防措施，有记录，有存档。运行管理——设备运行与维护3.3.4消控室应设可直接报警的外线电话，消控室与消防设备间有对讲电话功能，电话功能正常，语音清楚。3.3.5火灾确认后，各功能应能正常启动，如：电梯迫降、非消防电源强切功能、排风和正压送风机启动、应急广播自动切换、水泵自动启动、防火卷帘门自动关闭等等，反馈信号应正常反馈。3.3.6当发生火灾时消控室能在选定区域正常切换所有和消防无关的背景音乐，确保火灾应急广播的功能正常。3.3.7防火阀的执行机构灵活好用，手动、联动功能切换正常；防排烟系统应具有管理、维护保养，保证系统处于准工作状态。3.3.8消防火灾报警系统各联动功能正常。3.3.9消防应急照明和疏散指示系统应保持连续正常运行；指示标志和应急照明完好，无被遮挡现象。4、电梯系统的运行与维护4.1电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上登记。4.2机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。4.3电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。运行管理——设备运行与维护电梯五方通话是指电梯对讲系统中管理中心主机、电梯轿厢、电梯机房分机、电梯顶部、电梯井道底部五方之间进行的通话。4.4电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。4.5维保单位每月对大楼电梯维保二次，维保记录签收并存档。4.6安全检验合格标志维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置、无缺失。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护5、给排水系统的运行与维护5.1水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。5.2对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写〖水池/水箱清洗消毒过程记录〗。5.3控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。运行管理——设备运行与维护5.4熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。5.5每月一次检查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好〖下水管道月度检查表〗及〖疏通排污记录表〗。5.6北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；安全管理•加强安全教育与宣传•设备安全管理措施•落实设备合格证制度•安全责任制度•对操作人员要：培训安全作业规程，安全意识教育和安全作业管理。•对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。•在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。安全管理——加强安全教育与宣传•对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施•定期进行设备的安全检查和性能测试•制定设备的安全管理制度安全管理——设备安全管理措施•落实国家对安全性能要求高的特种设备合格证制度，如电梯、锅炉等。•要求使用和维修人员持证上岗。安全管理——设备合格证制度•主管领导负责安全管理工作，安全巡检。•在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。•安全管理，人人有责。•形成一整套安全责任制度。