德思勤_深圳万科清林径深度案例研究_57页_XXXX年

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1万科深圳楼盘一览——清林径——偷得浮生半日闲——养生度假城市主流：第五园——骨子里的中国金域华府——后CBD城市KING生活金色沁园——纯正皇家泰式园林金色领域——法式建筑，皇家园林金域东郡一期——成就东部新城人居梦想金色半山——人生难得半山养生度假：万科棠樾——在东方，生活当以境界甄别万科清林径——偷得浮生半日闲高端尊享：天琴湾——尊贵生活体验——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2万科青林径跑盘分享——目录‡项目概况Î地理位置及交通Î基本技术指标Î周边配套‡项目产品分析Î平面规划及布局Î建筑风格Î内部配套Î户型分析Î室内装修‡营销推广分析Î推广策略Î销售中心Î样板房Î营销广告Î广告及宣传物料‡总结——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page39地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约1.5公里处;9从深圳中心区驱车前往,全程30-50分钟;往返高架收费20元;公交车全程1.5小时,三条到达路径:1.梅林关-南坪快速-氺官高速-龙翔路、龙平路2.龙翔路转龙城大道-清水路3.龙翔路转黄阁路转龙平路9地块内外通达性都较为理想;但内部循环显弱位于深圳市龙岗区清林径森林公园南麓，由南山、福田可经由南坪快速水官、高速龙翔大道到达；由罗湖出发可通过清坪快速、水官高速、龙翔大道到达。距离深圳中心区较远。一.项目概况——地理位置及交通青林径区位图——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4下高速后有三条路可以供客户选择，清林径在做客户引导的时候推荐客户走黄阁路，避开了了村路，以及景观虽然好但是路面不好的路径景观最好的路径经过的村路最多车速最快的路径一.项目概况——地理位置及交通9地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约1.5公里处;9从深圳中心区驱车前往,全程30-50分钟;往返高架收费20元;公交车全程1.5小时,三条到达路径:1.梅林关-南坪快速-氺官高速-龙翔路、龙平路2.龙翔路转龙城大道-清水路3.龙翔路转黄阁路转龙平路9地块内外通达性都较为理想;但内部循环显弱——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5地点直线距离龙岗区政府2180米余石岭公园2580米东莞清溪6760米布吉关口15000米东莞凤岗镇7660米惠州淡水15530米□30分钟交通及地铁三号线□奥体新城、龙岗会展中心□清林径森林公园□宝龙-碧岭工业区□留学生创业园□龙岗天安数码城□龙岗镇高科技工业园□香港金融后勤基地清林径孤立于龙岗房地产既成板块之外，非龙岗产业圈中心;但是距离龙岗中心城非常的近。一.项目概况——地理位置及交通本案奥体板块中心城板块老街板块——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6一.项目概况——周边环境勘测景致：东北/西南景致悬殊9地块东北向：原生态山体、灌木丛林9地块西南向:低矮杂乱的民居、仓库、工厂AB工业区工业区——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7清林径数字：□4个梧桐山公园□约相当于17个莲花山公园□3000多亩的百果园□黄龙湖湖面绵延3公里□湿地面积将达2000亩的深圳西湖□15余种开花的野生乔灌木□二山三湖红花岭、洞其寨和清林径、黄龙湖、三坑水库东北向：清林径森林公园占地2886.9公顷纯净大环境，水域面积超过24公顷，是深圳最大的森林公园，有“深圳西湖”美称深圳唯一的湿地生态观光地；唯一未被开发的原生态森林公园；本地块是目前唯一且距生态控制线最近的地块；一.项目概况——周边环境勘测——东北向‧备注:所有为车行时间,‧速度每小时40公里□8大功能区囊括登山、生态、科普、教育、休闲运动等综合功能:山景、湖景、田园风光尽揽其中。□个别项目拥有忠实小众群体（垂钓、户外运动驴友团）一.项目概况——周边环境勘测——东北向景观山之外，美如西湖，山水闲人，呼吸新鲜负离子，更有水上名品：法国ZODIAC橡皮艇——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9一.项目概况——周边环境勘测——东北向身在青林径森林公园，登山、垂钓、农家美食应有尽有，双龙生态庄园及娱乐和休闲与一身——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10朱古石村将军帽村黄龙湖村中坑村西南向环境：被小工业区、城镇民居围噬移民新村五联社区居委会建行自助银行明惠医疗五联医疗邮政提款机山体龙盛大道龙平西路山体宝多厂毅良塑胶厂茂丰纸品利源手袋厂成和金马家私厂杨诚集团恒丰电子厂港骏手袋厂华强鞋业卓越家私厂机械礼品厂宏臣宝电梯金冠机械香仁食品厂深龙信塑胶华惠利塑胶龙华水泥厂美晨达奇工业城茂丰手袋厂美期家私厂恒盛手袋厂捷威印刷厂日乐日昌盛佳峰奇蒙玩具嘉良五联崇和中英文学校幼儿园五联卫生站五联社区警务室农村商业银行自助银行浦发银行自助银行学校2银行1自助提款3医疗室4自然村5警务室1工厂164一.项目概况——周边环境勘测——西南向——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11一.项目概况——周边配套低端：生活配套缺乏、商业层级低主要商业华达百货金城百货经营面积100平米300平米经营业态小百货百货消费人群工厂员工村民、工厂员工铺面租金20元/㎡20元/㎡经营状况一般良好商铺金龙城百货一德堂药店骏联眼镜宝芝林药店宝芝林药店康宝来体育用品华士达百货雪域饺子馆发型屋潮州饭店星记饭店宝照相馆生活用品文体商店电器行稻花香批发创润百货熊记小吃顺发大排挡五金电龙腾音响电器五金店粮油副食广安利药店渝乡隆餐厅万润百货中国邮政提款机朱古石村将军帽村黄龙湖村中坑村文具商行龙城第十九回收站邮政报亭五联饭店五金批发浦发银行自动取款机报刊亭农村商业银行自助银行明和堂药业泰鑫眼镜店水果摊服装批发中国移动通信饭店理发店小吃店五联医疗美发店美信佳百货蛋糕店康宝来体育用品本案莲心路21号路齐心路五联路清水路——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12资源认知度低没有外部环境、配套、产业的支持地块边界条件两极分化，会带来价值折损内外通达性强，但被边缘化，并且存在噪音干扰与市中心的心理距离有赖于城市概念的引导产品分析、客户分析、营销模式分析在这种情况下，万科做出了怎样的产品，又做出了怎样的营销策略，来挖掘自身的卖点，规避自身的不足呢？清林径所处环境小结——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13:一.基本技术指标物业类型住宅、景观高层、公寓、别墅物业地址龙岗龙城街道五联村连心路与朱古石路交汇处占地面积:200000平方米物业管理高层2.9元/平方米·月，别墅4元/平方米·月建筑单位中国建筑三局深圳一公司停车位2879个：其中地上1299个，地下1580个。售楼电话[phone]容积率1.80绿化率47%建筑面积:357000平方米总户数:3535——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14二.产品分析——平面布局整个项目共分为三期来进行，共3535户：南地块2366户，北地块1169户.一期由公寓、高层、别墅、商业多种产品组合撬开市场，目前已经售罄，二期还在打地基，三期产品在售。高层住宅为地下1层，用作人防、车库和设备间。别墅有1层半的地下储藏空间。一期：共917套，81套别墅（林溪墅、晨曦墅），两栋高层（720户），公寓（116户），商业。建筑面积为48760平方米，主力产品为200-300平方米的联排别墅、部分公寓和65-110平方米的景观高层。建筑类型为双拼别墅及连排别墅，主打养生概念。二期：全部为高层产品，约1449户三期：别墅（葡萄墅）5栋高层（33#楼天际墅）目前在售3期葡萄墅：仅64席森林山谷大墅，230-260平米的空间南北通透，已预留室内电梯位，采光地下室，阔绰的露台与阁楼。三期4栋高层开盘，3栋已经售罄，其余的尚在建设当中，将陆续随着工程期限推出。其中33#楼位于三期最北端，坐享整个项目最优山景资源。约200平米大平层，20米超大面宽，背山面水，270度无敌景观面，是清林径最高端平层产品。仅104套绝版珍藏户型。学校会所运动场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15二.产品分析——平面规划及布局——商业、公寓商业总体量为15720㎡，一期为双首层商业，面积为12220㎡，定位为风情美食街，设置餐饮，人数为3000人/餐。街铺面积为50—70㎡。三期商业3500㎡。一期双首层商业及公寓湖面公寓：三层以上建在一期的双首层之上，6-7层，共116套单身公寓，全部为一房一厅一卫的产品目前公寓产品已经售罄商业只剩尾盘，租金大概在50元/㎡会所幼儿园小学商业公寓商业综合楼A座商业综合楼B座别墅高层二期用地运动场湖面将金路市政道路石丰路创业路南大门主入口目前商业已经有万湘楼和面包屋以及客家菜馆华润万家、卡柏健康干洗店，怡宝纯净水吧。建设银行入住——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16二.产品分析——推售策略推售顺序：一期产品推售顺序为别墅——高层（32#）——公寓——高层（31#）三期产品：别墅——商业——高层（依次为33#37#35#36#）。推售策略：一期产品以别墅撬开市场，树立品牌的高端形象，但是一期的商业由于附近的商业氛围不浓，将其纳入三期进行销售，在一期产品入伙后销售商业对于商业的销售起到辅助作用。三期同样以别墅开推。推售速度：一期由于大家对于项目的认知度还不是很够，推售节奏相对较慢，三期高层到后期基本上达到每月推一栋的速度。20082009201081011晨曦墅32#高层341012368936#高层35#高层37#高层33#高层商铺珍宝坊林溪墅葡萄墅31#高层公寓推售时间表入伙时间一期三期200820092010一期别墅128公寓11毛坯31#高层12精装32#高层毛坯32#高层104精装31#高层6三期部分别墅——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17小学：18班小学，占地5300，地上为4层，地下为1层，用作设备间和车库。总人数810人。幼儿园：12班幼儿园，占地3200，地上为3层，局部地下有设备间。总人数360人二.产品分析——内部配套幼儿园小学——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18二.产品分析——内部配套——会所（外部环境打造）会所外部环境非常注重水系的运用，以及风格的打造，进入会所的叠水瀑布会所后的人工湖——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page199月18号会所开业橘林会所：养生会所，以中庭八棵橘树得名。围合式布局。包括：康体中心：乒乓球、羽毛球、篮球排球场；健身房：跑步机、杠铃、脚踏车等配套设施；室内游泳池（儿童成人分区，并且有室内和室外泳池）；瑜伽房；养生房；茶艺馆等。中央会所：目前还处于未建设状态水木台阶上到二楼会所大堂吧瑞隆茶艺馆沙盘中庭泳池会所二楼二.产