物业财务管理实习任务书

《财务管理实习任务书》施元中1物业财务管理实习任务书一、综合练习目的：为了加强和巩固所学的财务管理知识，综合运用所学知识解决、分析、评价和决策实际问题。二、要求：运用所学的财务管理知识，对筹资、投资、资金营运、财务控制、财务分析训练。三、内容一：物业公司财务分析根据物业公司的资料，回答问题：1、筹资的分析⑴各年筹资额的终值之和，（ⅰ=10%）。⑵各年红利终值之和，（ⅰ=10%）。⑶各年红利终值与筹资终值相比并分析。2、财务预测分析用销售百分比法列出公司2008年第一季度模拟报表，假设比上季度增长20%。3、资金筹集分析根据公司资料，你对公司负债有何看法和意见。4、资金成本和资本结构分析⑴计算最后一年度债务成本。⑵计算普通股成本。⑶结合公司情况说明如何发挥财务杠杆作用。5、流动资产管理分析分析公司流动资产管理的优劣（营运资金=流动资产-流动负债）6、项目投资管理分析用你的角度评价公司投资项目。7、证券投资管理分析结合公司的投资收益情况分析公司的投资管理。8、收入与分配管理分析结合公司的红利分配情况，分析公司的分配管理。9、财务分析⑴短期偿债能力的分析。①流动比率②速动比率⑵长期偿债能力的分析及主要评价指标（资产负债率）。⑶营运能力分析①应收账款周转率②存货周转率《财务管理实习任务书》施元中2③固定资产周转率⑷盈利能力分析①主营业务利润率②总资产报酬率③净资产收益率⑸其他分析①总资产增长率②净资产增长率③主营业务增长率④税后利润增长率⑤每股收益⑥每股净资产⑦市盈率（现在）10、总结分析⑴总结说明主业前景和盈利能力。⑵经营效益改善情况。⑶资产质量和偿还能力是否健康。四、内容二：案例分析绿远公司固定资产投资可行性评价一、目的与要求固定资产投资具有投资金额大、影响时间长、投资风险大的特点，因此固定资产投资可行性评估十分重要。通过本案例的学习和讨论，你应该能够：掌握现金流量的内容及其测算。掌握折现率的确定方法。掌握折现现金流量法如NPV法、IRR法的原理与应用。熟悉本案里有关的政策规定。二、背景资料（一）政策背景芦荟是百合科草本植物，具有护肤、保湿、抗菌、防辐射、提高免疫力等多种功能，在世界范围，芦荟已广泛用于化妆品、保健食品、饮料工业等领域。我国农业部以及云南、海南等各地政府都将芦荟种植和加工作为发展当地农业经济，富裕农民的一项重要举措。本项目是一个芦荟深加工项目，属于农产品或生物资源的开发利用，符合国家生物资源产业发展方向，属于政府鼓励的投资方向。（二）公司背景本项目（下称芦荟生产项目）由某进出口总公司和云南某生物制品公司合作开发。1、某进出口（集团）总公司（以下称进出口公司）成立于1959年，1993年改组为综合型外经贸集团公司，注册资金为4亿元人民币，以“大经贸”、“市场多元化”、“以优取胜”为发展战略，大力开发技术与成套设备进出口、国际工程承包与劳务合作、实业投资及一般贸易等方面的经营业务，以平等互利为原则，积极同境内外经济组织、社会团体、工商企业开展多种形式的经济技术合作和贸易往来。集团化、国际化、实业化、多元化战略布局取得成效。在国内外兴办实业是该公司重要战略方向和积极拓展的领域，也取得丰硕成果，积累了丰富经验。2、云南某生物（集团）公司是目前元江最大的芦荟种植加工企业，拥有近1000亩芦荟，注册资金1000万元，由总经理投资410万元，占股份41%，县农资公司投资400万元，占股份40%，《财务管理实习任务书》施元中3县糖厂投资190万元，占股份19%，生产的“生命故事”系列芦荟产品有化妆品、保健食品等，取得了良好的经济效益。该公司计划采用一次规划、分期实施、滚动发展、逐步到位的原则建设芦荟深加工基地，达到年产1000万瓶芦荟液、200吨芦荟干粉的规模，第一期工程的产品包括芦荟全叶干粉、芦荟液、芦荟全叶冷冻干粉、芦荟凝胶精粉和芦荟化妆品；第二期的产品有：保健品系列、食品系列、医药制品系列和美容、美发化妆品系列产品，制定了2010年企业达到10亿业产值的奋斗目标。三、案例分析（一）芦荟产品市场预测芦荟是百合科草本植物，具有护肤、保湿、抗菌、防辐射、提高免疫力等多种功能，在世界范围，芦荟已广泛用于化妆品、保健食品、饮料工业等领域。芦荟产业的兴起，迎合了化妆品朝高雅、自然、温和无刺激、保湿、防衰老发展的趋势，食品工业朝绿色无污染、改善饮食结构，注重健康发展的趋势。开法和利用芦荟植物资源，符合国家生物资源产业发展方向，是人类生存的客观要求，是新兴的朝阳产业。1.国内市场需求预测美、日芦荟市场发展走过了20年，已进入较成熟阶段，需求量将随着化妆品和保健品市场规模的扩大而增长，而我国是个后发展国家，在改革开放方针指引下，经济高增长，经济发达地区和中心城市的居民已步入小康阶段，随着人们收入的增加和生活水平的提高，化妆品和保健品的市场需求迅速增加。我国化妆品工业年销售额90年代增长速度高时达到57%，平均年增长速度为27%—35%，1995—1998年每年递增25%，即使在受到东南亚经济违纪的影响，国内经济通货紧缩的情况下，仍以高于国民经济增长的速度发展。根据化妆品工业协会与国际咨询公司Datamonitor预测，中国化妆品市场今后几年以10%—20%左右的年均增长率发展，其中，作为化妆品新生力量的芦荟化妆品，将以高于整个化妆品产业发展速度增长，这是化妆品业内人士的普遍估计。研究芦荟市场需求规模将以怎样的速度扩大，尚难以准确预测，但以我国化妆品工业的发展变化和今后5年的增长趋势为预测基础，来估计芦荟化妆品1999—2005年的年递增和届时的市场需求规模是比较科学的。若以此估计，这1999—2005年，我国化妆品工业平均递增10%—20%，2005年的年销售额将达到535—985亿元，如果芦荟化妆品与行业同步增长届时芦荟化妆品的销售额约为3.9—4.4亿元，生产所需的芦荟工业原料折冻干粉29—54吨；如芦荟化妆品能以25%—30%的速度递增，到2005年市场对冻干粉原料的需求量可达到72—94吨。预测见表1。表12005年芦荟化妆品年增长速度和芦荟原料需求量预测年均增长速度（%）1015202530芦荟化妆品销售额（亿元）3.95.37.19.512.5芦荟原料需求量（折冻干粉）吨2940547294保健食品工业若以年均8%的速度递增，则2005年保健食品工业所需的芦荟工业原料折冻干粉约8吨。《财务管理实习任务书》施元中4根据上述分析，专家们预测：芦荟工业原料在化妆品工业中的增长速度为15%—25%概率较大，在保健食品中将稳定发展，据此估计，2005年芦荟工业原料的需求折合冻干粉48—80吨。2.国际市场发展预测近50年来，世界工业发展突飞猛进，化学工业高度发达，人们物质生活水平较大提高，但随之带来的环境污染，生态环境变迁，高发病率的心脑疾病对人类健康的困扰，人们不得不重新认识人类的发展，自然与人类的关系，寻求新的绿色资源，调整产业结构，昔日的朝阳产业，今日已是无影无踪。改善健康状况，提高生活质量，追求自然与人类的和谐与统一和可持续发展已成为21世纪的主流方向。植物提取正逐步取代化学合成品，生物技术迅速崛起，绿色、回归自然渐成时尚。与芦荟植物能很好地迎合人们新的需求，其产品必将成为下一世纪继续重点开发的对象。1999年，世界芦荟种植面积为12万亩，折合芦荟工业原料冻干粉计为1000—15000吨，由于芦荟种植受自然气候条件和生长期限制，预计在3—5年内，芦荟种植业不会高速发展。芦荟工业原料的应用，已从单一的化妆品工业，扩展到保健食品工业，软饮料工业和非处方药品工业。目前，芦荟研究的重点是单体提取、芦荟成分对人体的作用及医药应用。一旦芦荟药品通货FDA检测，芦荟工业原料的应用将更为广阔。从芦荟市场分布来看，当前芦荟市场主要分布在美国、欧洲、日本等少数发达国家，芦荟产业的发展是不平衡的，尚未开发和潜在的市场是巨大的。（二）项目生产能力的设计从上面的市场分析可以看出，芦荟工业原料冻干粉的市场需求是很大的，但作准确判断还有一定难度。目前，我国芦荟工业原料规模生产还处于空白阶段，仅有2—3家中试车间生产芦荟原料，芦荟终端产品所需要的高级芦荟工业原料主要依靠进口。而且未来几年芦荟工业原料市场将形成如何的格局，到底是几家企业分割市场，更是一个不确定的问题。但采用双变量不确定性因素方法进行生产规模的研究（具体过程从略），使我们得知：选择年产40吨芦荟冻干粉的生产规模是比较妥当的。具体产品方案为：1.芦荟浓缩液800吨（折合冻干粉40吨），建成芦荟浓缩液生产线一条，400吨供应冻干粉生产线作为原材料，其余400吨无菌包装后外销。2.年产芦荟冻干粉20吨，建成芦荟冻干粉生产线一条。（三）厂址选择我国芦荟种植面积约10200亩，主要集中在云南、海南、福建、四川、广东、东北等地区，其中云南元江种植面积最大。云南省元江地区独特的自然气候条件，特别适宜芦荟植物的生长，是中国野生芦荟发源地之一。元江县政府已将芦荟产业作为县支柱产业扶持，鼓励、规范农民种植芦荟，全县芦荟种植面积达4500亩，占全国芦荟种植面积的44%，预计2000年10月进入收获高峰期。经检测，元江地区种植的芦荟含有芦荟的特征化合物芦荟素、芦荟多糖、L—苹果酸，及营养成分氨基酸、维生素C及微量元素，其定性成分和定量数量及与美国库拉索芦荟差别不大，由其鲜叶加工制得的芦荟浓缩液和芦荟冻干粉完全能作为化妆品、保健食品、饮料工业、医药品工业的加工原料。丰富的芦荟种植资源和具有竞争力的鲜叶价格，为芦荟大规模工业化生产提供了可靠的保证。本项目拟建于云南省玉溪市元江县城郊，距县城约3公里，在原元江县供销社农资公司仓库南侧征地20亩，新建加工厂区，元江县供销社为本项目股东之一，对其原有仓库、办公楼等建筑物进行统一规划，留作安装芦荟终端产品生产线适用。该地区地处云南中南部，气候炎热，中年无霜，年平均气候23.8，极端最高气温42，多年年平《财务管理实习任务书》施元中5均积温8100以上，在方圆20公里范围内均有大量的芦荟种植基地，原料运输相当便利。该地区常年主导风向为东南风，年平均风速2.8m/s，年平均降雨786.22mm,基本地震为7度。该地区距玉溪市130公里，距昆明210公里，国道213线由北向西穿境而过，厂区前道路为出入县城主要公路之一，交通方便。（四）生产工艺方案（略）本项目生产工艺先进适用、合理，技术成熟可靠，芦荟稳定化关键技术达到国际先进水平，生产线关键设配以引进国外知名品牌为主，设备综合利用率高，配套性能好，生产线设备先进的在线检测折本和产品化验设备，将确保产品标准化生产。此外，本套生产线还可用于水果汁生产。（五）项目总投资估算项目总投资3931.16万元，其中：建设投资3450.16万元，占投资87.76%；流动资金481.00万元，占总投资12.24%。表2投资总分析表单位：万元序号投资内容金额占投资百分比（%）1总投资3931.161002建设投资3450.1687.762.1工程费用3179.1580.872.1.1其中：设备购置2197.555.92.1.2建设工程981.6524.972.2预备费用271.016.892.3固定资产方向调节税0.000.003流动资金481.0012.24以上工程费用和其他费用形成固定资产，其中芦荟浓缩液车间、冻干粉车间及管理部门使用的固定资产分别为1914.38万元、1197.38万元和67.39万元；预备费用形成开办费用。（六）资金的筹集与使用1.资金筹措本项目总投资3931.16万元，其中：1572.46万元向商业银行贷款，贷款利率10%；其余2358.7万元自筹，投资者期望的最低报酬率为22%。这一资本结构也是该企业目标资本结构。2.资金使用计划本项目建设期一年，项目总投资中，建设性投资3450.16万元应在建设期期初一次全部投入使用，流动资金481.00万元，在投产第一年初一次投入使用。项目生产期为15年。（七）财务成本数据测算1.产品成本估算依据（1）材料消耗按工艺定额和目前价格估算如表3、表4。表3芦荟浓缩液消耗