搜索
谨呈：天津万科房地产有限公司天津思源兴业房地产经纪有限公司车位专项市场研究报告综述序言第一部分：研究背景与研究目的第二部分：研究方法与过程回顾第三部分：研究成果与结论精要第五部分：研究总结与团队致谢车位专项市场研究报告综述第四部分：补充专题序言车位专项市场研究报告综述受万科公司委托，思源顾问/经纪公司成立专项研究小组，在万科项目团队强有力的指导与支持下，经过1个多月的共同工作，针对车位专项市场进行了较为系统和深入的研究，并得出了相应的研究成果。此次研究包括：车位产品背景研究、车位市场现状研究、分品类（主要为G2/G3品类）项目车位建议和未来车位市场发展趋势四个部分。序言第一部分：研究背景与研究目的车位专项市场研究报告综述研究背景与研究目的研究目前(主要为京津城市)车位产品的背景及车位市场的现状情况；研究客户对车位产品的需求情况；分析车位产品设计、租售模式和管理服务等与车位成本投入、车位品质、车位收益以及客户满意度之间的关系；进一步围绕“降低车位成本投入，提高车位收益并保证项目品质和客户满意度”的核心准则，从车位设计、车位租售、车位管理等方面提出有效建议（重点针对万科G2/G3类项目）；对未来车位市场的发展趋势进行预判。本次研究的成果对万科后期G2、G3品类项目开发时的车位设计、租售、管理等方面提供了具有重要参考意义的决策依据。通过此次调研及分析，旨在对北京客户、天津（市区/滨海）客户对车位产品的需求及车位产品附加值提升能力全面的了解，同时支持到当前区域项目的操作。第二部分：研究方法与过程回顾车位专项市场研究报告综述2、研究调查项目概况1、研究的方法与总结研究的方法与总结本次车位专项研究工作参与人员总计20人，从9月22日开始至11月1日截止，历时1个多月（其中含十一黄金周）。调研方法如下：客户深访。通过选定项目寻求公司内外部人员客户关系，掌握客户基本信息情况，结合客户空余时间约访客户，以调研问卷为基础，促使并引导客户发散回答相关问题，汇总客户现状及需求信息。客户随机性访谈。按照选定项目，调研小组深入社区按照社区内停车位置情况随机寻找客户，进行访谈。设计师及物业访谈补充及验证。验证客户信息是否正确及合理性，与选定社区的物业单位进行深入访谈，结合其访谈结果，对客户现状情况进行补充验证。同时为了更好的指导车位专项设计研究工作，访谈设计院资源，从设计角度结合规范要求对专项研究的结论进行优化。本次工作共调研京津两地项目共计14个（其中北京8个、天津6个），共访谈客户196余组，得到有效问卷187份。访谈设计院3家，物业管理单位5家。东一时区半岛国际公寓雅安国际公寓五栋大楼观澜国际润枫德尚熙府桃园华荣公寓开发商：天鸿宝业均价：7460元/㎡车位比例：1：1入住时间：2004-1-31开发商：润丰房地产均价：8800元/㎡车位比例：1：0.8入住时间：2004-6-28开发商：金隅嘉业均价：6200元/㎡车位比例：1：1入住时间：2005-4-21开发商：金时代置业均价：8500元/㎡车位比例：1：0.56入住时间：2006-12-31开发商：隆盛房地产均价：10500元/㎡车位比例：1：0.7入住时间：2005-9-30开发商：城开集团均价：15000元/㎡车位比例：1：0.8入住时间：2006-3-1开发商：天鸿集团均价：8800元/㎡车位比例：1：0.8入住时间：2005-6-30开发商：华荣建业均价：24000元/㎡车位比例：1：1.2入住时间：2005-8-301、北京项目概况2、天津项目概况研究调查项目概况开发商：阳光100均价：10000/㎡车位比例：1：0.8入住时间：2004-5-31开发商：融创均价：12000元/㎡车位比例：1：0.8入住时间：2005-10-31开发商：河西建设均价：9300元/㎡车位比例：1：0.7入住时间：2005-12-31开发商：住宅集团均价：9300元/㎡车位比例：1：0.7入住时间：2006-10-31开发商：天房发展均价：6800元/㎡车位比例：2：1入住时间：2005-4-30开发商：泰丰工业园均价：24000元/㎡车位比例：1：0.5入住时间：2007-5-311、北京项目概况2、天津项目概况研究调查项目概况第三部分：研究成果与结论精要车位专项市场研究报告综述车位产品背景研究车位市场现状研究分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势研究结论综述车位产品背景研究车位市场现状研究分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势研究结论综述研究成果与结论精要1、车位形式2、车位设计3、车位租售4、车位管理现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有项目采用。北京半岛国际公寓北京雅安国际公寓天津白楼仕嘉1、车位形式2、车位设计3、车位租售4、车位管理目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充方式。目前多数项目主要为地上路边停车结合地下停车库目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：净高。高档项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范要求为小型车2.2米，轻型车2.8米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买的车辆较大，对于车库净高要求较高，例如：泰丰傲景观澜的客户刘欣，其车辆为SUV，车辆高度较高，所以对车库高度要求较高。）；通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为7米（规范要求为小型车5.5米，中型车7.0米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等（客户对于电动车位锁需求较高，共计37个）（代表项目：熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。北京半岛国际公寓1、车位形式2、车位设计3、车位租售4、车位管理目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指标上不进行更多突破调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为20年使用权（合同法规定租赁年限最高为20年），北京市场中车库产品部分已拥有产权（50年产权）。1、车位形式2、车位设计3、车位租售4、车位管理无产权的车位租赁期限为20年，带产权的车位销售期限为50年，天津市场在销项目多无产权现有项目的车位管理水平一般。物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多。1、车位形式2、车位设计3、车位租售4、车位管理一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉车位产品背景研究车位市场现状研究分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势研究结论综述研究成果与结论精要1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况地下人防及非人防停车新型居住区应用较多；有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；管理难度一般。地面停车多数居住区广泛应用；但其加大了行人与机动车的交通组织难度，降低社区感官舒适度；客户接受度较高；管理难度小。停车楼目前多数用于大型公共建筑；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；降低邻近物业品质；客户对其普遍能够接受；易于进行相应的停车管理。北京雅安国际公寓1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况大胡同停车楼车位形式的选择影响项目品质与管理难度架空层目前有部分社区采用，主要原因表现在：①为满足住宅设计规范要求而设置架空层②用于解决配套设施不足等问题③出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；客户接受度较高；管理难度较小。（如天津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每个车位面积较大，可设置车位数量有限。）半地下停车目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响；能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；客户接受度较好；管理难度较小。（如天津白楼仕嘉）机械停车方式繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小区运用较少;客户对其接受度不高；管理难度大。（如：北京半岛国际公寓，其设置机械停车位是为满足车位比例而设置的，多数停车位为地下两层的车库；据调查，其机械停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在社区外，也很少使用机械停车位。）北京半岛国际公寓天津白楼仕嘉1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况车位形式的选择影响项目品质与管理难度主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略）；租金标准受政策限制。（《天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准》）主要成本投入为地上建筑成本（约1500-2000元/平米）；可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。主要成本投入为地下部分建安成本（约2500-3000元/平米），人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可供销售；销售价格和租金较高，人防部分只能通过出租产生收益、非人防部分可以通过销售较快的回收投资。1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况停车楼地面停车地下人防及非人防停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有产权)形式可通过销售实现投资回收主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。主要成本投入为建安成本（约1500-2000元/平米），该形式因层高不同租售情况有所变化（层高2.2米以下不能销售、2.2米以上可以销售）；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。主要成本投入为地上建安成本和土地成本（约1500元/平米），有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况半地下架空层机械停车的方式地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有产权)形式可通过销售实现投资回收从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。1、车位形式对项目品质的影响2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况4、市场上客户对车位产品的需求状况5、车位市场的政策规范情况客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位数量而非品质在租赁价格方面，天津市场地上车位一般租金水平为90-120元/月，地下租金水平为200-300元/月；北京市场地上车位一般租金水平为120-150元/月，地下租金为300-