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1后勤集团物业管理部运行管理方案（讨论稿）2013年9月2一、物业管理部的工作目标服务目标（一）、年度师生满意度不低于85%；（二）、重大责任安全事故率为0；（三）、校园环境整洁优美，各类活动环境营造良好；（四）、各类房屋及建筑设施设备完好，完全具备使用功能；（五）、年度培训计划完成率不低于90%。服务原则快速反应、耐心细致、服务为主、教育为辅二、物业管理部工作内容及范围(一)、承担包括房屋及附属设施设备的维修、管理和保养(水电气五金土建综合)，简易工程施工；设备资料及各类工程资料的档案建立和管理；（二）、参与学校基建及大型维修项目的招投标方案编制，招投标工作的组织、参与和执行；施工项目现在的管理配合；（三）、校区周边安全环境的维护和协调；学校进出门人财物的管理，校园重点区域巡逻及问题处置，安防消防监控管理，内部交通环境的维护；（四）、校区环境清洁卫生的维护，垃圾清扫清运，校园绿化改造养护，花卉种植养护，环境布置和重大活动，突击搬运工作的支持；（五）、教师值班公寓的日常物业服务工作（保安，保洁，维修，绿化，客服等）；参与学校对教师公寓房屋分配的手续办理，退房验房及入住的保障；3（六）、物业管理工作中的各类合同，档案资料，技术文档图纸的保管与存放管理；部门工作运行中的各类操作记录和文件资料保管等工作。（七）、统计水电气及各类物料消耗，及时发现运行不正常数据，并组织研究分析，出台解决方案；制定有效措施进行节能降耗、有效利用资源。（八）、负责与学校物业管理运行有关的外部环境的联络，如水务，电力，公安，交管，环保，消防，气象，城管等相关部门工作配合联络。（九）、学校各类教育教学大型活动的支持保障，各类外部单位参观调研会务的支持保障。（十）、其他临时突击安排的工作。三、物业管理部整合后的组织架构（一）、架构（二）、人员配备计划物业管理部工程组绿化组保洁组护校队公寓组4部门组岗位编制部门办公室部长1主管1合计2工程机电运行组主管1空调工1配电工2锅炉工1.5综合维修组领班1水电综合工6.5泥木工2合计15保结保洁组主管1保洁工26清运组领班1清运工4合计32绿化绿化养护组主管1领班2绿化工10合计13保安护校队队长1指导员1领班3保安员24合计29公寓管理主管兼维修1内勤1保洁2合计4总计955四、物业管理部各岗位的主要职责及人员配备（一）、各岗位主要工作职责：▲物业管理部部长1、负责拟定房屋及附属设施设备、公用设施设备维修养护工作计划，确保正常教育教学活动的开展；2、拟定校园公共环境秩序和卫生绿化各项工作计划，并监督执行情况；组织员工参与校园重大活动的支持保障工作；3、负责物业管理工作重大问题的汇报和协调解决，编制水电气报表，分析能耗问题及时汇报；4、负责编制物业管理工作财务资金的预算，审核部门借款和报销，审核部门物料的消耗和申购；5、负责与物业管理有关的政府及外部部门沟通、协调，实现对教育教学工作环境的支持和保障；6、负责组织拟定部门内部管理制度和各项管理流程，参与外包项目的谈判、合同拟定和执行，项目管理工作的落实；7、负责部门人员工作分工，考核和调整，研究改进工作流程，解决内部矛盾和冲突，保障物业工作的有效进行；8、指导和培训部门员工业务知识和工作方法，提高团队工作能力；9、完成集团领导交办的其他任务。▲行政主管1、主要协助部门从事部门内部行政管理和工作质量监督开展工作；2、负责组织部门员工参与集团开展的各类活动，并做好支持保障工作；3、负责部门各类文件档案资料的管理，分类汇总，存档查询（工程合同，专项服务合同，资产账目，各类招投标材料，部门工作计划会议纪要等）；4、负责申报部门工作开展所需的物料并跟踪验收，办理费用支出和报销手续，建立费用统计台账；固定资产的清查，定期（每半年）盘点一次；5、负责参与部门工作绩效考核，部门内部贯标审核工作；6、配合工程技术部门的一些手续办理和资料存档工作；7、完成部长交办的其他工作。▲工程组主管1、负责拟定设施设备及工程维修工作计划，执行各项维修保养工作规定，领导工程相关人员做好维修保养服务；62、负责协调工程人员，快速有效的完成维修申请，确保各项设施设备正常运行，保障师生正常的工作、学习和生活；3、负责维修工作的检查和回访，收集日常工作反馈，建立人员工作绩效记录；4、负责工程维修养护工作中相关物料的申购，参与相关工程合同的评审，负责项目现场管理的安排，签证，项目验收；5、对员工实施奖惩，考核，建议人员调整，使工程维修保养工作顺利进行；6、负责拟定工程人员的管理制度，操作规程并负责监督执行，指导下属工作的开展，不定期进行业务培训和学习；7、完成部长交办的其他任务。▲综合维修领班1、负责教学区（生活区）水电及其他综合维修，设备的操作和保养，全面负责该区域各类维修；2、严格按照操作规程进行作业，负责调度并带领员工在本区域内进行日常巡检，发现问题及时处理；3、指导水电工正确、详细的填写工作记录和维修记录，建立维修记录；根据辖区员工工作质量和数量对员工进行考核和绩效工资的发放。4、加强自身业务能力学习，提高解决问题的能力；5、紧急情况下或者有重大项目实施无条件服从主管的调度；6、完成上级交办的其它工作。▲水电综合维修工1、负责校区水电系统及建筑附属门窗、座椅等各类综合维修；2、服从调度安排，按照管理规程进行维修施工，加强日常巡查，发现维修问题及时处置；3、详细的填写工作记录和维修记录，建立工作档案；4、按时参加班组会议，参加业务学习，提高技术能力；5、熟悉学校各类维修情况，不断创新维修方式方法，有效节约材料；6、完成上级交办的其它工作。▲设备操作维修工（配电工、锅炉工、中央空调工）1、主要负责设备操作和保养，严格按照操作规程进行设备操作并建立运行和保养记录；提出设备维修保养计划报主管审核。2、配合设备维保方对设备进行维保，监督维保工作按照合同落实到位；按时对设备系统运行进行巡视记录，发现问题及时处理；积极参与工作区的维修工作；3、正确、详细的填写工作记录和维修记录；做好设备系统区域的环境卫生工作；74、努力专研，积极学习，提高技术能力；5、做好调度工作，统计维修单据，做好电能消耗统计，提交报表；（配电设备）6、认真完成锅炉水处理工作，定期对水质进行化验，做好记录；（锅炉设备）7、按照季节变换，提前做好设备的换制工作，做好前期准备调试工作：（空调设备）8、完成上级交办的其它工作。▲泥瓦工1、负责校园的路面，花坛，房屋建筑，墙面粉刷等维修工作；2、在辖区内进行日常巡检，发现问题及时处理；3、详细填写工作记录和维修记录，向主管提交每月维修工作计划并认真落实，执行到位；4、熟练操作工具，爱护工具，负责各类小型砌筑，修补工作；5、服从调动，参与突击任务，完成上级交办的其它工作。▲木工1、负责学生宿舍的各类柜子，桌椅板凳，门窗锁，床等维修工作；2、负责生活区域各类小件制作，各类标示标牌修补工作；3、按时收集报修单，及时处置各类保修工作，详细填写工作记录和维修记录；4、熟练操作工具，爱护工具，积极配合其他工种开展工作；5、服从调动，参与突击任务，完成上级交办的其它工作。▲保洁组主管1、负责带领保洁服务人员，按时完成清扫和保洁工作，确保校园始终保持良好的环境，保障师生正常的工作、学习和生活；2、负责保洁组工作中相关物品和工具的申购验收和保管，物料领用和消耗的统计；3、执行操作规程并负责监督执行，培训员工工作技能，不定期进行业务培训和学习；4、组织员工保障学校各类活动的开展，环境保洁，会议布展，清场巡视等工作；5、每年定期组织员工配合工程组清理建筑屋面排水沟槽淤泥，及时处理各类建筑垃圾；6、负责员工奖惩，绩效考核，人员调整的提出，参与各类突击任务；7、服务调动，完成上级交办的其他任务。▲清运领班1、负责带领员工进行垃圾清运，定时巡查垃圾桶垃圾清理清理，确保环境整洁；2、带领员工回收废品，实行垃圾分类，确保存放点消防安全；3、负责校区消杀工作的执行和监督外协方定期对校园区域消杀，带领员工进行突击性，临时性消杀，并做好记录；84、带领员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；5、协助保洁工开展特殊情况的保洁，如洗地，高处作业，洗地毯等；6、完成上级交办的其它工作。▲室内保洁工1、负责走廊过道的清扫拖洗，墙面楼梯天棚的清洁；擦拭各类设施设备及标示标牌，做到表面干净整洁；2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；工具摆放整齐。3、负责垃圾桶的擦洗，及时处理垃圾避免满溢造成二次污染；4、负责责任范围内的绿化带卫生环境维护；参与突击任务的处置工作；5、完成上级交办的其他任务。▲办公楼保洁工1、负责走廊过道的清扫拖洗，墙面楼梯天棚的清洁；擦拭各类设施设备保障表面干净整洁；2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；每次会议室活动结束后及时进行清洁，做好领导办公室的清洁3、负责垃圾桶的擦洗，及时处理垃圾避免满溢造成二次污染；工具摆放整齐。4、定期进行业务培训和学习；参与突击任务的处置工作；5、完成上级交办的其他任务。▲室外保洁工1、负责路面的清扫拖洗，草坪清洁；擦拭各类设施设备保障表面干净整洁；2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；工具摆放整齐，不乱丢乱放。3、负责垃圾桶的周边区域卫生清洁，避免油污；4、定期进行业务培训和学习；参与突击任务的处置工作；5、完成上级交办的其他任务。▲清运工1、负责校园公共区域垃圾桶垃圾的清理转运工作；参与屋面及校园建筑垃圾的转运工作；2、转运过程中注意油污和液体防漏，杜绝二次污染；3、参与垃圾处理工作，收集相关部门的垃圾进行处置；4、定期进行业务培训和学习；参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；5、完成上级交办的其他任务。9▲绿化组主管1、根据部门工作目标，制定绿化组年度工作计划，带来班组员工落实工作计划；2、负责绿化管理工作中相关物品和工具的申购和验收，相关服务合同的参与审核和谈判，物品使用和保养的统计；3、负责提出绿化组员工的奖惩，考核，确保绿化管理工作顺利进行；4、根据不同树种苗木色块草坪的生长习性，指导下属工作的开展，做好校园绿化养护花卉培育工作；5、不定期进行业务培训和学习，提高绿化组员工的绿化养护花卉培育的技能水平；6、负责调度班组员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；7、完成上级交办的其他任务。▲绿化领班1、负责带领绿化服务人员，在主管的指导下进行植物修剪、锄草、施肥等，确保校区始终保持良好的环境，保障师生正常的工作、学习和生活；2、负责绿化管理工作中相关物品和工具的保管，向主管进行维修申报；3、注意平时员工工作标准，建议人员的奖惩，为主管对员工的考核提供依据；4、遵守操作规程并负责监督执行，带领员工做好绿化养护工作，不定期进行业务培训和学习；5、参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；6、完成上级交办的其他任务。▲花卉领班1、负责带领花工按照年初培育计划进行花卉培育、扦插和浇水养护等，确保校区主要区域四季有花卉，营造优美的环境；2、负责花卉培育工作中相关物料和工具的验收和保管；3、安排员工养护办公室绿色植物花卉，并定期更换养护；负责重大活动的场地花卉摆放和撤换养护；3、注意员工日常工作表现，收集信息向上级建议奖惩，建议人员调整；4、严格遵守各类管理规定，带领员工做好花卉培育摆放等养护工作；不定期进行业务培训；5、参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；6、完成上级交办的其他任务。▲绿化工101、在领班的带领下进行植物修剪、锄草、施肥，栽种等，确保校区始终保持良好的环境，保障师生正常的工作、学习和生活；2、按照季节变化针对性进行绿化工作，做好防病虫害，防干旱等养护工作；3、按照规程要求操作绿化设备，定期对设备进行保养；4、定期进行业务培训和学习；参与突击任务的搬运和消杀工作；5、完成上级交办的其他任务。▲花工1、在领班的带领下进行花卉种植，培育，浇水，除草，上盆等各项花卉培育工作，确保校区四季有花卉；2、及时为重大活动和场地摆放撤换花卉，并进行保养；3、定期对办公室内绿色植物进行保养；4、定期进行业务培训